Operat szacunkowy jest kluczowym dokumentem, który warunkuje to, czy dostaniemy kredyt i w jakiej wysokości. Rzeczoznawca wycenia wartość nieruchomości, która ma być kupiona, i stanowi jednocześnie zabezpieczenie kredytu. Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, bardzo ważne jest więc to, by wartość mieszkania była wyższa niż kwota, o którą wnioskujemy.
Stosunek wysokości kredytu do wartości mieszkania określa wskaźnik LtV (Loan to Value). Jest to kluczowa, wyrażana procentowo miara brana pod uwagę przez banki. Obecnie, zgodnie z rekomendacjami nadzoru bankowego, za bezpieczny uznaje się kredyt, którego wartość nie jest większa niż 80 proc. wartości mieszkania stanowiącego zabezpieczenie. Wskaźnik LtV w tym przypadku wynosi 80 proc.
Bankowcy dopuszczają co prawda także kredyty o wyższym wskaźniku LtV - do 90 proc., ale obwarowane jest to dodatkowymi warunkami - przede wszystkim koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu, co finalnie zwiększa koszty kredytowania. Oczywiście możliwe są formy pomocowe ("Mieszkanie bez wkładu własnego"), które pomagają uzyskać wyższe finansowanie z banku, ale w zwykłej procedurze w grę wchodzi maksymalnie kwota stanowiąca do 90 proc. wartości mieszkania.
Wartość nieruchomości, a więc finalnie kwotę możliwą do pozyskania z banku, określa operat szacunkowy. Jeśli więc kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym, podpisujemy umowę przedwstępną i płacimy zadatek przed finalizacją transakcji (jest to zazwyczaj czas potrzebny na dopięcie kwestii kredytowania), ponosimy ryzyko, że w przypadku, gdy operat okaże się niekorzystny, do kupna nie dojdzie, a wpłacone pieniądze przepadną.
Specyfika operatu szacunkowego
Operat szacunkowy ma status dokumentu urzędowego. Rzeczoznawca, który sporządził operat, podpisuje się pod nim. Tym samym odpowiada karnie za poprawność wyceny i prawdziwość danych zawartych w dokumencie.
Zawód rzeczoznawcy jest regulowany przepisami prawa. Listę uprawnionych do jego wykonywania znajdziemy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Rejestr jest dostępny publicznie. Fałszywym rzeczoznawcom grożą wysokie grzywny - do 50 tys. zł. Rzeczoznawca majątkowy dysponuje uprawnieniami nadanymi przez ministra rozwoju, pracy i technologii.
Podczas procedury kredytowej bank zawsze domaga się przedstawienia operatu szacunkowego. Często sam wskazuje rzeczoznawcę, z którym współpracuje, ale koszty sporządzenia dokumentu ponosi klient. Może on równocześnie jednak samodzielnie wybrać rzeczoznawcę, który przygotuje operat.
To bardzo istotna sprawa. By uniknąć wszelkich nieporozumień co do wartości nieruchomości i nie ryzykować utratą pieniędzy, warto samodzielnie, jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, zlecić wykonanie operatu. Dzięki temu po pierwsze mamy już w rękach przygotowany dokument (z roczną ważnością) i w tym przypadku należy on do nas, a nie do banku (ten sam operat możemy wykorzystać, starając się o kredyt w kilku instytucjach), po drugie znamy realną wartość nieruchomości - co może być przydatne przy negocjacjach cenowych ze sprzedającym. Koszt wykonania operatu szacunkowego w zależności od rynku wynosi przeciętnie 700-900 zł.
Banki na stronie internetowej Związku Banków Polskich udostępniają listę rzeczoznawców. Można też jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego spytać w banku, z czyich usług korzysta. Jeśli mamy własny operat, a instytuacja zleciłaby wykonanie kolejnego, to też nie jest złe rozwiązanie. W przypadku wyraźnych różnic w wycenie możemy użyć swojego operatu jako argumentu w negocjacjach.
Zbyt niska wycena zablokuje kredyt
Z punktu widzenia kredytobiorcy złym scenariuszem jest oczywiście sytuacja, w której rzeczoznawca wyceni zbyt niską wartość mieszkania - co uniemożliwi uzyskanie kredytu w wystarczającej kwocie.
Rzeczoznawcy stosują różne metody określania wartości nieruchomości. Najczęściej jednak korzystają z metody porównawczej - polegającej na sprawdzeniu cen z zawartych transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości o zbliżonych parametrach i tej samej lokalizacji. Wiarygodne dane na temat cen transakcyjnych można znaleźć m.in. w katastrze lub systemie Amron (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), z którego korzysta Związek Banków Polskich.
Jeśli operat określa zbyt niską w stosunku do naszych oczekiwań wartość mieszkania, tracimy możliwość wzięcia kredytu w odpowiedniej kwocie. Jeśli wcześniej zapłaciliśmy zadatek, a nie mamy możliwości dopięcia transakcji, wówczas druga strona może odstąpić od umowy i zachować zadatek dla siebie. Jest to określone w Kodeksie Cywilnym (art. 394).
Pewnym zabezpieczeniem interesów kupującego może być stosowany czasem w umowach przedwstępnych zapis, że w razie nieotrzymania kredytu nie bezpośrednio z winy nabywcy zadatek podlega zwrotowi. Mimo wszystko jest to sytuacja, która może prowokować napięcia i drogę sądową.
By tego uniknąć, możemy odwołać się w banku od wyceny rzeczoznawcy - pod warunkiem, że mamy silne argumenty, które wskazują, że wycena została dokonana błędnie - np. dysponujemy dodatkowym operatem, gdzie wartość nieruchomości została określona inaczej.
Drogą podważenia niekorzystnego operatu będzie również odwołanie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Na mocy art. 194 pkt. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzi postępowanie wyjaśniające. Wówczas poprawność sporządzonego operatu sprawdzi trzech niezależnych rzeczoznawców. Jeśli ich opinie będą negatywne, dokument przestanie obowiązywać. W praktyce jednak kredytobiorcy, którzy chcą szybko dopiąć sprawy związane z finansowaniem transakcji, raczej nie będą korzystać z tej ścieżki. Komisja ma bowiem dwa miesiące na zbadanie sprawy, a cała procedura jest kosztowna.
Najlepszym rozwiązaniem jest więc zlecenie operatu szacunkowego na własną rękę, najlepiej przed zawarciem umowy przedwstępnej. Wówczas ograniczamy ryzyko i mamy w ręce argument do rozmów z bankiem, na wypadek gdyby podważał wartość nieruchomości.
Marcin Moneta
