Uwaga na promocje
Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch elementów: stopy procentowej obowiązującej na rynku międzybankowym oraz marży nakładanej przez bank. Dla ustalenia oprocentowania kredytów udzielanych w złotówkach bank bierze pod uwagę stopę WIBOR, dla kredytów w dolarach amerykańskich i frankach szwajcarskich odpowiedni LIBOR, a dla euro EURIBOR. Należy unikać ofert, gdzie stopa procentowa kredytu określana jest na podstawie bliżej nieokreślonej stopy bazowej banku, o której decyduje zarząd banku. Nawiasem należy zwrócić uwagę na pułapki marketingowe, gdy banki podają promocyjne niewiarygodnie niskie oprocentowanie np. 4,99 proc. w złotówkach. Później okazuje się, że np. po pół roku bank z nawiązką sobie zwraca „promocję” w wyższym oprocentowaniu w ciągu całego okresu kredytowania i płacimy według stawki 10 proc.
Jak liczymy oprocentowanie
Do ustalania oprocentowania w zależności od banku stosowane są 3- lub 6-miesięczne stopy procentowe. Symbol 3M WIBOR oznacza na przykład, że bank stosuje stopę procentową trzymiesięcznego depozytu udzielonego w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie. Marża banku przy kredytach mieszkaniowych kształtuje się zwykle w granicach kilku procent. Im wyższy poziom stóp procentowych na rynku tym marże są relatywnie wyższe. Najlepiej zaciągnąć kredyt, gdy rynkowe stopy procentowe są niższe. Stała marża określona w umowie pozostanie bez zmian, gdy stopy zaczną rosnąć. Musimy pamiętać jednak o tym, że stopy bazowe (np. WIBOR) mogą wzrastać i powodować wzrost kosztu kredytu.
Stopy rosną
Znaczny wzrost inflacji w maju spowodował gwałtowną reakcję Rady Polityki Pieniężnej i podwyżkę stóp procentowych. Zdaniem ekspertów można spodziewać się kolejnych podwyżek stóp procentowych, ale nie tylko w Polsce. Najniższy od wielu lat poziom stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych również przyniósł reakcję w postaci podwyższenia stopy procentowej przez tamtejszy bank centralny. Europejski Bank Centralny był w tym zakresie bardziej wstrzemięźliwy.
Dla osób mających już kredyty złotowe wyższe stopy procentowe oznaczają droższy kredyt. Nie jest to jednak sytuacja niespodziewana. WIBOR na rynku międzybankowym wzrósł w ciągu ostatnich 10 miesięcy o ponad 1 proc., co już wpłynęło na podrożenie kredytów. Bardziej istotne jest jednak utrzymanie w ryzach w dłuższym okresie średniej inflacji na niskim poziomie i tym samym niskich stóp procentowych, a temu sprzyjają działania RPP. Konieczna jednak wydaje się w długim terminie bardziej radykalna reforma finansów publicznych, które obecnie wpływają destabilizująco na rynek pieniądza w Polsce. W kontekście walut zagranicznych można stwierdzić, że coraz wyraźniejsze impulsy inflacyjne związane z ożywieniem w gospodarce światowej będą wpływać na podwyżki stóp procentowych, ich skala będzie jednak równa w poszczególnych krajach.
W jakiej walucie
Wyższe stopy procentowe umacniają złotówkę, co przemawia za braniem kredytów walutowych. Jednak osoby stojące przed dylematem wyboru waluty nowego kredytu mieszkaniowego powinny z dużą ostrożnością podchodzić do kredytów walutowych. Ryzyko związane ze zmiennością kursów walut jest nadal wysokie i raczej nie rekompensuje jej niższe oprocentowanie kredytów walutowych. Nie znaczy to, że kredyt walutowy musimy zupełnie skreślić jednak musimy mieć świadomość, że najlepiej brać kredyt walutowy, gdy złotówka jest słaba i spłacać, gdy jest silna. Odpowiednie trafienie w trendy na rynku walutowym jest trudne dla specjalistów, którzy przeprowadzają operacje na tym rynku w krótkich terminach. Co będzie z kursami walut za rok, dwa lub dziesięć lat trudno powiedzieć, więc jeśli nie uzyskujemy dochodów np. w euro to wybierajmy złotówkę.
Mimo wszystko niska inflacja i przewidywana poprawa sytuacji gospodarczej dają szanse na stabilizację oprocentowania kredytów złotowych. Nie zmienia tego faktu incydentalny - tak przynajmniej można sądzić - wzrost inflacji związany z wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Decydując się na długoterminowy kredyt mieszkaniowy warto pomyśleć jednak o kredytach złotowych, których oprocentowanie powinno się w dłuższym terminie stabilizować na relatywnie niskim poziomie. Należy zawsze brać jednak pod uwagę możliwość zwyżek oprocentowania, gdy kredyt jest udzielany np. na okres 10 lat.
Ulga odsetkowa
Atrakcyjność kredytu złotowego można poprawiać poprze możliwość zmniejszenia kosztu kredytu korzystając z ulgi odsetkowej. Nie jest ona jednak dostępna dla wszystkich. Uprawnienia do ulgi mają podatnicy, którzy zaciągnęli kredyt na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, poprzez m.in. budowę budynku mieszkalnego, nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego. Wartość ulgi to odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty odpowiadającej 189.000 zł (w 2004 roku).
Odliczenie stosuje się, jeżeli kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po dniu 1 stycznia 2002 r. Prawa do ulgi nabywa się dopiero po zakończeniu inwestycji. Nowością w relacji do 2003 roku polega na zniesieniu wymogu ukończenia inwestycji przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym uzyskano pozwolenie na budowę, jednak odnosi się to jedynie do tych przedsięwzięć budowlano-mieszkaniowych, których nie prowadzi sam podatnik lecz np. developer.
Oprocentowanie to nie wszystko
Oprocentowanie kredytu to jednak nie cały koszt kredytu. Opłaty i prowizje za udzielenie kredytu mogą w znaczący sposób zwiększyć koszt kredytu. Po przeliczeniu sumy opłat na procent sumy kredytu może się nagle okazać, że atrakcyjnie nisko oprocentowany kredyt może okazać się najdroższy na rynku. Dlatego warto dokładnie policzyć ile wydamy na obsługę kredytu z uwzględnieniem wszelkich opłat na rzecz banku i przeczytać pełną tabelę prowizji i opłat.
Źródło:
