W czasach bardzo drogiego pieniądza klienci rynku mieszkaniowego coraz częściej decydują się nie na lokale, które naprawdę spełniają ich oczekiwania, a na te, na które ich po prostu stać, czy też - bardziej precyzyjne - na zakup których dostaną bankowy kredyt. Na celowniku są więc mieszkania tanie, czyli mniejsze i w bardziej peryferyjnych lokalizacjach. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili bliżej przyjrzeć się aktualnej sytuacji cenowej w poszczególnych miastach.
Ciągle bardzo wysokie ceny mieszkań i lawinowo drożejące kredyty - to mieszanka zabójcza dla siły nabywczej Polaków na rynku mieszkaniowym. Już w maju 2022 analitycy PKO BP w swoim raporcie wskazywali, że możliwości kredytowe przeciętnie zarabiającej rodziny z dzieckiem w Warszawie zmniejszyły się wobec tego samego okresu w roku 2021 aż o 60 proc. W innych miastach wojewódzkich spadek zdolności kredytowej był nieznacznie tylko mniejszy. W przypadku Warszawy wspomniana modelowa rodzina mogłaby liczyć na nieco ponad 400 tys. zł. Z danych ekspertów PKO BP wynika, że jeszcze w zeszłym roku miałaby szansę na ponad 1,1 mln zł. Zaznaczmy, że przywołany raport dotyczy drugiego kwartału roku, a od tego czasu stopy procentowe poszły jeszcze do góry.
W raportach monitorujących rynek mieszkaniowy nie widać też na razie istotnej korekty cen. Co prawda takie instytucje jak NBP czy Amron-Sarfin, który przygotowuje opracowania dla Związku Banków Polskich, operują pełnymi danymi za II kw. 2022, jednak z informacji pośredników nieruchomości oraz samych deweloperów wynika, że na rynku zamiast spadków dominuje raczej stabilizacja cen. Niestety dla klientów - na wysokim ich poziomie.
Pokazuje to dobrze poniższy wykres z raportu NBP za II kw. 2022 roku.
Jak widzimy, na większości lokalnych rynków mieszkania drożały, natomiast jeśli były spadki, to niewielkie. Ceny są ciągle wyraźnie wyższe niż w roku ubiegłym.
Według Amron-Sarfin w II kw. 2022 średnie stawki za 1 mkw. nowego mieszkania były aż o blisko 13 proc. wyższe niż rok wcześniej. W Warszawie wzrost cen wyniósł 10 proc., w Łodzi i Wrocławiu 14 proc., w Gdańsku 7 proc., a w Poznaniu 6 proc. Na razie więc korekty cen mieszkań nie widać.
Deweloperzy odczuwają jednak boleśnie rynkową bessę. Ciągle drogie mieszkania sprzedają się znacznie gorzej niż rok temu. Z ostatniego raportu deweloperskich spółek giełdowych wynika, że spadki sprzedaży nowych mieszkań rok do roku sięgają kilkudziesięciu proc. (w skrajnych przypadkach nawet 60).
Małe i tanie
Jakie nieruchomości sprzedają się dobrze? Według pośredników rynkowych największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania małe - zwłaszcza małe dwa pokoje. Chodzi o metraże już nawet od 32 do 55 mkw. Należy jednak zaznaczyć, że nie stanowi to jakiegoś szczególnego novum, a raczej wskazuje na specyfikę naszego rynku. “Małe” bowiem od dawna ma u nas wzięcie.
Małe dwa pokoje traktowane są zarówno jako dobra inwestycja “na start” dla ludzi młodych, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie - przy czym zarówno dla singli, jak i par - w tym z dzieckiem - oraz dla inwestorów pod wynajem. Powodem takiego stanu rzeczy jest oczywiście niska cena i niższe późniejsze koszty utrzymania. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu często przedkładają zakup małych dwóch pokoi nad - najtańsze i najmniejsze - kawalerki. Te sprawdzają się bardziej pod wynajem dobowy/noclegowy, są za to mało praktyczne, jeśli uwzględnia się wynajem na dłuższy czas. Poza tym kawalerki tylko pozornie są tanie. Stawki za metr kwadratowy garsonier najczęściej okazują się wywindowane.
Upodobanie Polaków w niewielkich metrażach budownictwa segmentu popularnego znajduje odzwierciedlenie w danych dotyczących średniej powierzchni nowo budowanych mieszkań. Z raportu Amron-Sarfin za II kw.2022 wynika, że w analizowanym okresie przeciętna powierzchnia nowego mieszkania w Polsce wynosiła niecałe 59 mkw. Największe oddawane do użytku mieszkanie w Warszawie - ponad 62 mkw., najmniejsze w Katowicach - nieco ponad 53 mkw.
Tańsze lokalizacje
Wybór mieszkania w obecnych czasach pociąga za sobą konieczność poszukiwania tańszej alternatywy. Taką są oczywiście wielkomiejskie peryferie oraz miejscowości satelickie wobec wiodących metropolii. Ceny w takich lokalizacjach mogą być nawet o kilkadziesiąt procent niższe od stawek średnich w danych ośrodku.
Bardziej peryferyjne położenie nieruchomości może wiązać się z pewnymi niedogodnościami dla osób związanych zawodowo i stylem życia z metropolią - to oznacza zazwyczaj dojazdy, a więc i dodatkowe koszty, także poświęconego czasu. Z drugiej jednak strony przy szybko rozbudowujących się miastach i nowych inwestycjach infrastrukturalnych pozornie gorsze lokalizacje mogą w perspektywie czasu zyskać na atrakcyjności, a tym samym wartość mieszkań w takich miejscach może wzrosnąć. Dobry przykład to warszawska Praga Północ, której postrzeganie przez kupujących znacznie się poprawiło po uruchomieniu tam linii metra.
Podsumowanie
Należy zakładać, że przynajmniej w najbliższym okresie ceny nieruchomości istotnie nie spadną. Firmy deweloperskie będą starały się równoważyć mniejszy popyt ograniczeniem inwestycji, co pozwoli utrzymać równowagę między popytem a podażą. W takich warunkach klienci nadal będą poszukiwać alternatywy wobec drogich mieszkań w centralnych i popularnych lokalizacjach.
Marcin Moneta
