Ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność chroni deweloperów. Opłaty poniosą nabywcy mieszkań.
1 stycznia ma zniknąć użytkowanie wieczyste na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Mieszkańcy położonych na nich bloków i domów jednorodzinnych, którzy do tej pory płacili tzw. opłaty roczne, staną się właścicielami (w przypadku domów jednorodzinnych) lub współwłaścicielami (w przypadku bloków) gruntu. Dotyczy to ok. 2 mln osób, które za przekształcenie będą musiały nadal płacić opłaty przez 20 lat lub jednorazowo zapłacić ich dwudziestoletnią równowartość według stawki obowiązującej w dniu przekształcenia. W drugim przypadku mogą uzyskać bonifikatę — na gruntach skarbu państwa jest to 60 proc. w pierwszym roku przekształcenia, samorządy zaś ustalają wysokość bonifikaty drogą uchwały.
Mogą nie wiedzieć
Co z gruntami, na których dzisiaj budują deweloperzy? Ustawa uwłaszczeniowa pomija interesy przedsiębiorców prowadzących działalność na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste za wyjątkiem tych, którzy mają lokale w blokach. Reguluje jednak kwestie dotyczące deweloperów. Podstawa do przekształcenia prawa do użytkowania wieczystego we własność na mocy nowej ustawy zachodzi dopiero w momencie odbioru technicznego budynku.
— Jeżeli w akcie notarialnym nie będzie uregulowane umownie, kto ponosi pozostałą jeszcze do uiszczenia opłatę, to zapłaci ją nabywca — mówi Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z warszawskiej kancelarii Gołębiowska Krawczyk Roszkowski i Partnerzy.
Obowiązek uiszczenia opłaty za przekształcenie przez nabywcę wynika bezpośrednio z ustawy uwłaszczeniowej. Kowalski zapłaci za każdy kolejny rok od zakupu nieruchomości — do 2039 r., nawet jeśli w cenę metra kwadratowego mieszkania wliczona jest pełna wartość rynkowa gruntu. O ile dla nowego właściciela mieszkania w bloku cenę za przekształcenie użytkowania wieczystego w udział we własności gruntu można szacować na kilka do kilkudziesięciu tysięcy złotych, to dla dewelopera, który musiałby „zapłacić” za cały grunt pod blokiem, ten koszt liczony byłby często już w milionach złotych.
— Wobec takiej regulacji ustawowej, wypada się liczyć z tym, że deweloperzy nie będą informować nabywców mieszkań o opłacie. Nie będą jej też odejmować od ceny sprzedaży lokali, argumentując — w mojej ocenie słusznie — że skoro klient w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej zgodził się za taką cenę nabyć lokal z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, a zatem ponosić po nabyciu opłatę roczną, to tym bardziej powinien wziąć na siebie opłatę przekształceniową tej samej wysokości, którą wszak płaci się przez maksymalnie 20 lat — uważa Tomasz Ludwik Krawczyk.
Dodaje jednak, że słabość ustawowego rozwiązania polega na tym, że nabywca może być nieświadomy zobowiązania, które zaciąga kupując nieruchomość. Ustawa nie nakłada bowiem na notariusza obowiązku, aby do aktu notarialnego przedłożone było zaświadczenie o wysokości pozostałej do uiszczenia opłaty przekształceniowej.
Czy to legalne
Samorządy, zgodnie z ustawą uwłaszczeniową (będącą realizacją wyborczych obietnic PiS, której autorem jest Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju), mogą samodzielnie ustanawiać wysokość bonifikaty przy uiszczeniu opłaty za przekształcenie. Większość zrównała ją z ustawowym rozwiązaniem dotyczącym gruntów skarbu państwa, czyli 60 proc. W Warszawie przed wyborami radni zaproponowali 98 proc., ale zanim jeszcze ostygły wspomnienia po zaprzysiężeniu na nową kadencję — zmniejszyli ją do 60 proc. (większość mają radni KO). Nowy prezydent Rafał Trzaskowski w tej sprawie wciąż zmienia zdanie. Ostatnio zapowiedział, że będzie rekomendował radnym KO powrót 98-proc. bonifikaty. Stolica zarabia dzisiaj na użytkowaniu wieczystym najwięcej ze wszystkich dużych miast: roczne wpływy do budżetu sięgają pół miliarda złotych.
Niektóre gminy, w tym Warszawa, pod koniec roku zatroszczyły się o to, żeby nieco zniwelować te straty w budżetach. W związku z tym, że dla mieszkańca jednorazowa opłata za przekształcenie obliczana jest według stawki obowiązującej w dniu przekształcenia, gminy ostatnio zaczęły je masowo podnosić.
— Na pierwszy rzut oka działanie gmin wydaje się być pozbawione sensu. Podnoszą bowiem opłatę z datą, z którą i tak ustanie obowiązek jej zapłaty. Wydaje się zatem, że użytkownicy wieczyści nie mają muszą się podwyżkami przejmować. To jednak tylko pozory — mówi Tomasz Ludwik Krawczyk.
Jego zdaniem, podwyżki, którymi miasta obciążyły mieszkańców, są podstawą do odwołań. Jednak decyzja o tym, jaka będzie cena uwłaszczenia, będzie zależała od interpretacji sądów.
