Deweloperska ruletka trwała aż 20 lat

Pod koniec kwietnia 2016 r. miną cztery lata od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ustawa regulująca rynek deweloperski. Ten akt prawny mimo swoich usterek, zwiększył poziom bezpieczeństwa osób kupujących lokum od dewelopera. Niestety dopiero za 2-3 lata, prawie wszystkie mieszkania i domy będą oferowane razem ze środkami ochrony nabywcy (tzn. rachunkiem powierniczym oraz dodatkową gwarancją).

Gdyby podobne rozwiązania wprowadzono na przykład w 2000 roku, to prawdopodobnie udałoby się uniknąć tragedii wielu rodzin. Trzeba zdawać sobie sprawę, że upadłość firmy Gant Development nie była odosobnionym przypadkiem. Już kilka oraz kilkanaście lat wcześniej, miały miejsce głośne bankructwa deweloperów. Historia regulacji na rynku deweloperskim, niestety potwierdza opinię o częstej nieporadności polskiego państwa.

Rachunki powiernicze i gwarancje były potrzebne już na początku XXI wieku

Przepisy chroniące klientów firm deweloperskich, nie wydawały się konieczne w pierwszej połowie lat 90. Wtedy krajowi deweloperzy dopiero zaczynali swoją działalność. To zjawisko można zaobserwować na poniższym wykresie. Dane GUS-u o liczbie ukończonych mieszkań wskazują, że deweloperzy stopniowo przejmowali część rynku, z której wycofywały się coraz mniej aktywne spółdzielnie mieszkaniowe.

Pod koniec XX wieku, firmy deweloperskie stały się już ważnym ogniwem krajowej „mieszkaniówki”. Rok 2001 był przełomowy, ponieważ wtedy spółki deweloperskie po raz pierwszy oddały do użytku więcej mieszkań niż spółdzielczy inwestorzy. Ekspansja deweloperów została później zahamowana przez dekoniunkturę gospodarczą z lat 2001-03. Mimo tego, rosnące znaczenie sektora deweloperskiego, powinno skłonić polityków do wprowadzenia rozwiązań chroniących nabywcę nowego domu lub mieszkania.

Przed sprawą Ganta też miały miejsce spektakularne upadłości deweloperów

Brak właściwych regulacji rynku deweloperskiego miał fatalne skutki, gdy w 2002 r. i 2003 r. szybko wzrosła liczba upadających inwestorów. Dane Coface wskazują, że cały sektor budowlany mocno odczuł dekoniunkturę na początku minionej dekady. Od stycznia do grudnia 2002 r. upadło aż 431 firm z branży budowlanej. Analogiczny wynik dla 2015 r. to 160 upadłości (patrz poniższa tabela).

Sytuacja krajowych deweloperów poprawiła się po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Boom mieszkaniowy (lata 2005-08) był dla całej branży czasem największego prosperity, który już prawdopodobnie nigdy się nie powtórzy. Przypadek krakowskiej firmy Leopard potwierdza jednak, że w czasach dobrej koniunktury też może zdarzyć się katastrofalna plajta dewelopera. W 2008 roku około 180 nabywców mieszkań powstających przy ulicy Wierzbowej (Kraków) dowiedziało się, że kondycja finansowa inwestora jest fatalna, a hipotekę na zabudowanym gruncie posiada amerykański fundusz Manchester Securities Corporation. Wcześniej nabywcy mieszkań zaakceptowali klauzulę, która zabraniała im wpisywania swoich roszczeń w księdze wieczystej gruntu.

Jedną z głównych przyczyn upadku Leoparda, była ryzykowna spekulacja gruntami. Gdy okazało się, że spółka jest zagrożona bankructwem, deweloper zażądał od klientów sporej dopłaty do początkowej ceny mieszkania (+3000 zł/mkw.). Był to początek długiej batalii sądowej. W międzyczasie kierownictwo upadłej spółki Leopard, zostało oskarżone między innymi o oszustwa finansowe i działanie na niekorzyść firmy. Klienci krakowskiego dewelopera dopiero po ośmiu latach odzyskali prawo do niewykończonych lokali. Warto dodać, że w styczniu 2016 r. fundusz Manchester Securities Corporation skierował pozew przeciwko Polsce. Amerykański wierzyciel Leoparda domaga się wielomilionowego odszkodowania za wykreślenie swojej hipoteki i przekazanie lokali nabywcom.     

W 2011 roku mecz piłkarski zdecydowanie wygrał z ustawą deweloperską…

Pod koniec minionej dekady, pogarszająca się sytuacja branży deweloperskiej, zaowocowała szybkim  wzrostem liczby upadłości inwestorów. Bankrutowały przede wszystkim mniejsze spółki deweloperskie (np. szczeciński Management), a krajowe media zaczęły informować o kłopotach ich klientów. W opisywanej sytuacji, politycy wreszcie rozpoczęli przygotowania do wprowadzenia zapowiadanych od kilku lat środków ochrony nabywcy. Prace nad ustawą deweloperską toczyły się pod presją wyborów parlamentarnych. W opracowywaniu potrzebnych rozwiązań „przeszkadzały” również pozapolityczne czynniki. Pewien poseł z rozbrajającą szczerością przyznał, że prace legislacyjne zostały sparaliżowane przez ważny mecz piłkarski.

Okoliczności uchwalania ustawy deweloperskiej, niestety przełożyły się na jakość wprowadzonych przepisów. Akt prawny z 16 września 2011 r. wywołał spore zamieszanie, jeżeli chodzi o pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzycieli z majątku upadłego dewelopera. Ten problem został zlikwidowany dopiero po uchwaleniu ustawy prawo restrukturyzacyjne (maj 2015 r.). Na rozstrzygnięcie obecnie czekają jeszcze dwie ważne kwestie. Pierwszą z nich jest status inwestycji wieloetapowych. Dość często zdarza się, że inwestorzy w ramach kontynuacji dużych projektów rozpoczętych przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, nie oferują środków ochrony nabywcy. Niedawna sytuacja Dolcanu oraz SK Banku, wymownie przypomniała politykom o jeszcze jednej potrzebnej korekcie w przepisach. Obecnie wszystkie środki na rachunku powierniczym dewelopera są gwarantowane tylko do kwoty 100 000 euro, gdyż Bankowy Fundusz Gwarancyjny traktuje je jako jeden depozyt. Ustawa wprowadzająca odpowiednie zmiany, po pierwszym czytaniu na forum Sejmu, na razie trafiła do Komisji Finansów Publicznych.  

Andrzej Prajsnar

Źródło: