Deweloperska ruletka trwała aż 20 lat

Pod koniec kwietnia 2016 r. miną cztery lata od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ustawa regulująca rynek deweloperski. Ten akt prawny mimo swoich usterek, zwiększył poziom bezpieczeństwa osób kupujących lokum od dewelopera. Niestety dopiero za 2-3 lata, prawie wszystkie mieszkania i domy będą oferowane razem ze środkami ochrony nabywcy (tzn. rachunkiem powierniczym oraz dodatkową gwarancją).

Pod koniec kwietnia 2016 r. miną cztery lata od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ustawa regulująca rynek deweloperski
Pod koniec kwietnia 2016 r. miną cztery lata od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ustawa regulująca rynek deweloperski (fot. Katarzyna Waś-Smarczewska / Bankier.pl)

Gdyby podobne rozwiązania wprowadzono na przykład w 2000 roku, to prawdopodobnie udałoby się uniknąć tragedii wielu rodzin. Trzeba zdawać sobie sprawę, że upadłość firmy Gant Development nie była odosobnionym przypadkiem. Już kilka oraz kilkanaście lat wcześniej, miały miejsce głośne bankructwa deweloperów. Historia regulacji na rynku deweloperskim, niestety potwierdza opinię o częstej nieporadności polskiego państwa.

Rachunki powiernicze i gwarancje były potrzebne już na początku XXI wieku

Przepisy chroniące klientów firm deweloperskich, nie wydawały się konieczne w pierwszej połowie lat 90. Wtedy krajowi deweloperzy dopiero zaczynali swoją działalność. To zjawisko można zaobserwować na poniższym wykresie. Dane GUS-u o liczbie ukończonych mieszkań wskazują, że deweloperzy stopniowo przejmowali część rynku, z której wycofywały się coraz mniej aktywne spółdzielnie mieszkaniowe.

Pod koniec XX wieku, firmy deweloperskie stały się już ważnym ogniwem krajowej „mieszkaniówki”. Rok 2001 był przełomowy, ponieważ wtedy spółki deweloperskie po raz pierwszy oddały do użytku więcej mieszkań niż spółdzielczy inwestorzy. Ekspansja deweloperów została później zahamowana przez dekoniunkturę gospodarczą z lat 2001-03. Mimo tego, rosnące znaczenie sektora deweloperskiego, powinno skłonić polityków do wprowadzenia rozwiązań chroniących nabywcę nowego domu lub mieszkania.

Źródło: opracowanie Wynagrodzenia.pl na podstawie danych GUS
Źródło: opracowanie Wynagrodzenia.pl na podstawie danych GUS

Przed sprawą Ganta też miały miejsce spektakularne upadłości deweloperów

Brak właściwych regulacji rynku deweloperskiego miał fatalne skutki, gdy w 2002 r. i 2003 r. szybko wzrosła liczba upadających inwestorów. Dane Coface wskazują, że cały sektor budowlany mocno odczuł dekoniunkturę na początku minionej dekady. Od stycznia do grudnia 2002 r. upadło aż 431 firm z branży budowlanej. Analogiczny wynik dla 2015 r. to 160 upadłości (patrz poniższa tabela).

Upadłości firm z branży budowlanej w latach 2002 - 2015

Rok

Liczba upadłości firm budowlanych

(PKD: 41, 42, 43)

Udział firm budowlanych (PKD: 41, 42, 43)

w ogólnej liczbie upadłości

2002 r.

431

23,10%

2003 r.

361

20,00%

2004 r.

226

20,30%

2005 r.

129

16,30%

2006 r.

81

14,10%

2007 r.

49

11,00%

2008 r.

59

14,30%

2009 r.

82

11,90%

2010 r.

98

15,00%

2011 r.

143

19,80%

2012 r.

218

24,90%

2013 r.

213

24,10%

2014 r.

168

20,00%

2015 r.

160

21,60%

Źródło: dane firmy Coface

Sytuacja krajowych deweloperów poprawiła się po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Boom mieszkaniowy (lata 2005-08) był dla całej branży czasem największego prosperity, który już prawdopodobnie nigdy się nie powtórzy. Przypadek krakowskiej firmy Leopard potwierdza jednak, że w czasach dobrej koniunktury też może zdarzyć się katastrofalna plajta dewelopera. W 2008 roku około 180 nabywców mieszkań powstających przy ulicy Wierzbowej (Kraków) dowiedziało się, że kondycja finansowa inwestora jest fatalna, a hipotekę na zabudowanym gruncie posiada amerykański fundusz Manchester Securities Corporation. Wcześniej nabywcy mieszkań zaakceptowali klauzulę, która zabraniała im wpisywania swoich roszczeń w księdze wieczystej gruntu.

Jedną z głównych przyczyn upadku Leoparda, była ryzykowna spekulacja gruntami. Gdy okazało się, że spółka jest zagrożona bankructwem, deweloper zażądał od klientów sporej dopłaty do początkowej ceny mieszkania (+3000 zł/mkw.). Był to początek długiej batalii sądowej. W międzyczasie kierownictwo upadłej spółki Leopard, zostało oskarżone między innymi o oszustwa finansowe i działanie na niekorzyść firmy. Klienci krakowskiego dewelopera dopiero po ośmiu latach odzyskali prawo do niewykończonych lokali. Warto dodać, że w styczniu 2016 r. fundusz Manchester Securities Corporation skierował pozew przeciwko Polsce. Amerykański wierzyciel Leoparda domaga się wielomilionowego odszkodowania za wykreślenie swojej hipoteki i przekazanie lokali nabywcom.     

W 2011 roku mecz piłkarski zdecydowanie wygrał z ustawą deweloperską…

Pod koniec minionej dekady, pogarszająca się sytuacja branży deweloperskiej, zaowocowała szybkim  wzrostem liczby upadłości inwestorów. Bankrutowały przede wszystkim mniejsze spółki deweloperskie (np. szczeciński Management), a krajowe media zaczęły informować o kłopotach ich klientów. W opisywanej sytuacji, politycy wreszcie rozpoczęli przygotowania do wprowadzenia zapowiadanych od kilku lat środków ochrony nabywcy. Prace nad ustawą deweloperską toczyły się pod presją wyborów parlamentarnych. W opracowywaniu potrzebnych rozwiązań „przeszkadzały” również pozapolityczne czynniki. Pewien poseł z rozbrajającą szczerością przyznał, że prace legislacyjne zostały sparaliżowane przez ważny mecz piłkarski.

Okoliczności uchwalania ustawy deweloperskiej, niestety przełożyły się na jakość wprowadzonych przepisów. Akt prawny z 16 września 2011 r. wywołał spore zamieszanie, jeżeli chodzi o pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzycieli z majątku upadłego dewelopera. Ten problem został zlikwidowany dopiero po uchwaleniu ustawy prawo restrukturyzacyjne (maj 2015 r.). Na rozstrzygnięcie obecnie czekają jeszcze dwie ważne kwestie. Pierwszą z nich jest status inwestycji wieloetapowych. Dość często zdarza się, że inwestorzy w ramach kontynuacji dużych projektów rozpoczętych przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, nie oferują środków ochrony nabywcy. Niedawna sytuacja Dolcanu oraz SK Banku, wymownie przypomniała politykom o jeszcze jednej potrzebnej korekcie w przepisach. Obecnie wszystkie środki na rachunku powierniczym dewelopera są gwarantowane tylko do kwoty 100 000 euro, gdyż Bankowy Fundusz Gwarancyjny traktuje je jako jeden depozyt. Ustawa wprowadzająca odpowiednie zmiany, po pierwszym czytaniu na forum Sejmu, na razie trafiła do Komisji Finansów Publicznych.  

Andrzej Prajsnar

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
3 1 ~sas

Czy ktoś wie co dzieje się z inwestycją
Royal House - Gant - Jana Kazimierza Warszawa słyszałem że przejął to bank tylko nie wiem który ? Z góry dziękuję za informacje

! Odpowiedz
3 3 ~pepeeeee

Wreszcie ktoś mondry, czyli pan Rajsnar z rynku piewotnego PL napisał całą prawde o tych deweloperach. Też tak uważam, że jak najdalej trzeba sie trzymać. Zobaczcie co pan napisał w tabelce, setkami bankrutujo, to juz koniec, nie ma nadziei.

! Odpowiedz
1 4 ~Notica

Większość wypowiadających się nie wie do końca o czym pisze. Czy ktoś z Was wie ile kosztuje prowadzenie rachunku powierniczego? Jakie są warunki? A kto wie, jak chroniony jest nabywca? Taki rachunek jest pożytkiem wyłącznie dla banku. Nikt poza nim na tym nie zyskuje nic. Ustawa ma na celu ochronę kupujących a tak naprawdę chroni interes banków. Kupujący nie ma żadnej pewnej ochrony. Jestem deweloperem, znam przepisy, zatrudniam prawników i nie korzystam z rachunków powierniczych. Jakoś żaden klient nie obawia się wpłacać środków bezpośrednio na konto firmowe. Wystarczy sprawdzić informacje o deweloperze a nie działać na ślepo.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
8 4 ~Zuzia

To bardzo miło, że portal nowych nieruchomości rynekpierwotny.pl ostrzega swoich użytkowników, że wielu deweloperów dających w nim ogłoszenia to potencjalni oszuści i złodzieje albo prędzej czy później bankruci. Ten artykuł wręcz wyje: nie kupujcie mieszkań u deweloperów!!!!! Bo was puszczą z torbami, oszwabią, pogrążą!!!! Nigdy bym nie pomyślała, że z deweloperami ciagle jest aż tak źle, ale już wiem i dzięki za ostrzeżenie rynkupierwotny.pl

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 9 ~piotr

Teraz są już obowiązkowe rachunki powiernicze chroniące klienta, ale widocznie jesteś zbyt tępa żeby to zrozumieć ;)

Mieszkania od dewelopera nie kupisz, bo ludzi z Twojej kategorii intelektualnej i tak na nie nie stać ;)

"Ten artykuł wręcz wyje: nie kupujcie mieszkań u deweloperów!!!!! Bo was puszczą z torbami, oszwabią, pogrążą!!!!" -> Mnie tutaj nic nie wyje. Może Tobie coś w głowie nie ten tego (i stąd tyle wykrzykników)? :P

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 13 ~pa

"Historia regulacji na rynku deweloperskim, niestety potwierdza opinię o częstej nieporadności polskiego państwa." - nie żadnej nieporadności, tylko mafijnego działania, takie a nie inne regulacje to sprawa konkretnego zamówienia od branży.

! Odpowiedz
8 9 ~jest_to_coś

Czy to nie dziwne, że to rolowanie trwało mniej więcej tyle co Trybunał i aktualna Konstytucja :)

! Odpowiedz
2 1 ~tt

Bzdura, przecież ani TK ani Konstytucja niczego w tych kwestiach nie regulują ani nie blokują. Poza tym daty się w żaden sposób nie pokrywają. Jasno jest napisane, że pierwsza poważna regulacja była w 2012.

Na wykresie są oddane mieszkania, więc rozpoczęcie inwestycji musiało być kilka lat wcześniej.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 17 ~rr

NIe kumam jak deweloperzy dziś mogą plajtować skoro jest to najbardziej dochodowy biznes - zwrot z inwestycji około 100% - jakiś przekręt wietrzę

! Odpowiedz
1 1 ~asdf

Żeby był zwrot, trzeba sprzedać, a to nie zawsze jest możliwe. Jeśli inwestor np. zbudował biurowiec z miejscu, gdzie nikt potem nie chce kupić, albo mieszkanie które stoi parę lat i nie daje się sprzedać, to szybciutko zjada tę 100% marżę.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne