Deweloperska hossa. Sprzedaż mieszkań mocno w górę

Notowani na GPW deweloperzy mają za sobą świetny kwartał. Po krótkim zastoju ich sprzedaż znów rośnie.

Giełdowi deweloperzy sprzedali w 2019 roku o 4,7 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Warto jednak zwrócić uwagę, że wynik ten to głównie zasługa IV kwartału, w którym sprzedaż rok do roku wzrosła aż o 13,9 proc. W sumie przez trzy ostatnie miesiące roku nabywców znalazło 4890 lokali, co jest najlepszym wynikiem od dwóch lat.

Liderem rynku - biorąc pod uwagę spółki notowane na GPW - pozostaje Dom Development, który w 2019 roku sprzedał 3,6 tys. mieszkań. - Rok 2019 był bardzo dobrym okresem dla branży deweloperskiej. Ceny mieszkań zachowywały trend wzrostowy, a klienci kupowali większe lokale o podwyższonym standardzie. Obserwowaliśmy utrzymujący się w ciągu całego roku bardzo silny popyt, wspierany przez wiele czynników makroekonomicznych - komentowali przedstawiciele zarządu spółki.

- Pomimo iż duża liczba klientów dokonywała transakcji gotówkowych, istotny udział w sprzedaży miały zakupy dokonywane przy wsparciu dobrze dostępnych kredytów hipotecznych. Niskie bezrobocie, znaczący wzrost wynagrodzeń oraz utrzymujące się niskie stopy procentowe, wpływały na dalszą poprawę sytuacji finansowej kupujących i zwiększenie popytu - dodawali.

Świetny rok w Atalu i Echo

Po piętach liderowi coraz mocniej depcze jednak Atal, który w 2019 roku sprzedał 3196 mieszkań, czyli aż o 31,3 proc. więcej niż przed rokiem. - Wynik ten bardzo wyraźnie, o kilkadziesiąt procent, przekroczył nasze wewnętrzne prognozy sprzedaży. W naszej ocenie należy się spodziewać utrzymania tendencji sprzedażowych w następnych kwartałach. Popyt na mieszkania jest bowiem stabilny i nieprzerwanie utrzymuje się na wysokim poziomie - ocenił Zbigniew Juroszek, prezes Atala. 

Najmocniejszy wzrost sprzedaży zanotowało jednak Echo, które względem 2018 roku poprawiło się aż o 37,6 proc. – Z roku na rok zwiększamy nasz udział w polskim rynku mieszkaniowym i planujemy kontynuować wzmacnianie naszej pozycji w nadchodzących latach. W 2020 roku wystartujemy z budową przynajmniej 9 kolejnych projektów mieszkaniowych, które do naszej oferty dodadzą blisko 2 000 lokali w największych polskich miastach. Stawiamy przed sobą ambitne cele, dlatego w tym roku planujemy sprzedać aż 2020 mieszkań oraz przekazać naszym klientom klucze do około 1600 lokali – mówi Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment. W 2019 sprzedaż w Echo sięgnęła 1357 mieszkań.

Akcje lepsze niż mieszkanie

Świetne wyniki przekładają się na notowania akcji deweloperów. Branżowy indeks WIG-Nieruchomości wzrósł w 2019 roku aż o 28,7 proc., poczas gdy szeroki WIG urósł ledwie o 0,25 proc. Akcje deweloperów były zatem jedną z najlepszych inwestycji na GPW, dodatkowo wielu z nich wypłacało inwestorom sute dywidendy. Stopa dywidendy w Atalu czy Dom Devie przekroczyła 10 proc.

Deweloperską hossę napędza przede wszystkim polityka monetarna, najniższe w historii stopy procentowe zachęcają bowiem do brania kredytów. Dodatkowo osoby posiadające oszczędności nie mogą liczyć na przyzwoity procent z lokat, stąd rośnie też skłonność do kupowania mieszkań za gotówkę. W efekcie deweloperzy pokazują coraz lepsze wyniki, które dodatkowo napędzane są przez rosnące ceny mieszkań. 

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego w III kwartale 2019 roku mieszkania były o 9 proc. niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Ceny na rynku pierwotnym rosły o 6,7 proc., podczas gdy na wtórnym aż o 10,9 proc. Porównując to do stopy zwrotu, którą wypracował WIG-Nieruchomości, okazuje się, że akcje samych deweloperów były lepszą inwestycją niż mieszkania.

Hossa na kredyt

Deweloperska hossa ciągnie za sobą i hossę w kredytach. - W trzecim kwartale roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 16,8 mld zł. To o 2,62 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. Zawarto łącznie 59,7 tys. umów kredytowych, co oznacza wzrost o 0,65 proc. w porównaniu z II kwartałem roku. Tempo zmian widać lepiej w porównaniach z analogicznym okresem 2018 r. Oba mierniki pokazują dwucyfrowe wzrosty. Wartość finansowania była wyższa o 24,3 proc., a liczba kontraktów o 14,7 proc. - pisał w listopadzie Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.

Wszyscy deweloperzy zgodnie przewidują dalszy wzrost rynku i cen. Brak obaw o ewentualną bessę, a do rangi największego problemu urastają ograniczenia związane z coraz mniejszą liczbą działek w centrach miast. Z drugiej strony warto pamiętać, że podobną narrację słychać było i w 2007 roku. Wówczas też przewidywano, że mieszkania nie będą tanieć, hossa będzie zaś wieczna. Rzeczywistość okazała się jednak inna.

Nie wszystko złoto, co sprzedaje mieszkania

Należy także pamiętać, że nie wszyscy deweloperzy na hossie korzystają. W gronie przebadanych spółek mniejszą sprzedaż rok do roku pokazały cztery podmioty: Inpro, JW Construction, Develia (dawny LC Corp) oraz Lokum. Najciekawsza jest chyba historia tego ostatniego, który w 2018 roku sprzedał 1011 mieszkań, zaś w 2019 ledwie 268. 

- Rok 2019 była dla nas niezwykle trudny pod względem uruchamiania kolejnych inwestycji, a co za tym idzie, wprowadzania nowych projektów do sprzedaży. Opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych poskutkowały znacznym uszczupleniem oferty i spadkiem wyników sprzedaży – mówi Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper. – W czwartym kwartale br. udało nam się uzupełnić ofertę o blisko 450 lokali w trzech krakowskich inwestycjach: kolejnych etapach osiedli Lokum Siesta i Lokum Vista oraz pierwszym etapie osiedla Lokum Salsa. Czas, jaki pozostał do końca roku, był jednak zbyt krótki, by zdążyć zrealizować przyjęty cel sprzedażowy – dodaje Prezes Kuźniar.

Kuźniar w październiku wskazywał, że cel 400 sprzedanych mieszkań jest ambitny. - Nie widzimy zagrożeń od strony popytowej. Ubolewamy nad tym, że przy wysokim popycie nasza oferta jest mocno ograniczona - mówił wówczas. Celu dowieźć się nie udało, a sprzedaż w IV kwartale wyniosła ledwie 33 lokale. Wynik ten dał Lokum tytuł czerwonej latarni wśród deweloperów. Co ciekawe niezbyt przeszkadzało to inwestorom. Akcje Lokum - m.in. dzięki sięgającej 10,6 proc. stopie dywidendy - w 2019 roku dały zarobić 1,7 proc. Dodatkowo kurs spółki jest obecnie w okolicach półrocznych maksimów.

Na taki wynik z zazdrością mogą patrzeć m.in. akcjonariusze Polnordu. Choć hossa deweloperska w pełni, notowania tej spółki spadły w 2019 roku aż o 65 proc. Spółka jest w trakcie poszukiwania inwestora, który ją wesprze. W grudniu Polnord informował, że prowadzi negocjacje z węgierską firmą Cordia International. Węgrzy już wzięli udział w nowej emisji akcji Polnordu, a do końca lutego mają otrzymać zgodę UOKiK-u na zaangażowanie w spółkę. Wcześniej Polnord też próbował robić emisję, ta zakończyła się jednak fiaskiem z powodu braku chętnych na papiery. Choć zatem w branży trwa hossa, są deweloperzy, których giełdowa postawa rozczarowuje.

Źródło: