Parterowe mieszkania często stanowią problem dla rodzimych deweloperów. Takie „M” nie budzą podobnego zainteresowania klientów, jak lokale usytuowane na wyższych kondygnacjach. Ze względu na obawy kupujących dotyczące np. poziomu hałasu i bezpieczeństwa, mieszkania z parteru trudniej znajdują nabywców (nawet pomimo rabatów).
Właśnie dlatego część inwestorów na najniższej kondygnacji (zwłaszcza od strony ulicy) woli usytuować lokale użytkowe przeznaczone np. dla sklepów lub punktów usługowych. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl postanowili bliżej przyjrzeć się ofercie takich komercyjnych pomieszczeń od dewelopera.
Lokali użytkowych jest aż 55 razy mniej niż nowych mieszkań…
Na wstępie warto nadmienić, że lokale użytkowe nie są kluczowym elementem oferty deweloperów. Świadczą o tym aktualne dane wyszukiwarki RynekPierwotny.pl, który zgromadził największą w Polsce bazę ofert nowych nieruchomości. Wspomniany serwis posiada informacje na temat około 1030 nowych lokali użytkowych z całej Polski. Oferta mieszkań deweloperskich (prezentowanych na RynekPierwotny.pl), obecnie jest 55 razy większa. Tak duża dysproporcja wynika z kilku kwestii. Pierwszą z nich jest usytuowanie wielu projektów deweloperskich, które powstają na obrzeżach metropolii. W przypadku takich peryferyjnych lokalizacji oddalonych np. od głównych ulic miasta, deweloper może mieć problem ze sprzedażą lokalu jakiejś firmie handlowej albo usługowej. Ten problem jest szczególnie prawdopodobny jeśli w sąsiedztwie powstającego budynku znajduje się niewiele mieszkań i domów. Kolejnym aspektem są preferencje właścicieli mniejszych firm, którzy często wolą wynajmować lokal użytkowy niż kupować go na własność. Wynajem zapewnia bowiem możliwość łatwiejszej zmiany lokalizacji sklepu lub punktu usługowego w razie problemów z popytem albo modyfikacji zakresu działalności gospodarczej.
Koncentracja na terenie metropolii to kolejna ważna cecha rynku nowych lokali użytkowych. Dane RynekPierwotny.pl z lipca 2018 r. wskazują, że wtedy w największych miastach Polski była dostępna następująca część całej oferty analizowanych lokali:
- Warszawa - 34%
- Kraków - 7%
- Łódź - 4%
- Wrocław - 10%
- Poznań - 8%
- Gdańsk - 7%
Poziom koncentracji oferty nowych lokali użytkowych na terenie największych miast jest dość podobny, jak w przypadku mieszkań deweloperskich. Różnica dotyczy oczywiście skali całego rynku mieszkań oraz lokali użytkowych.
Spora część stołecznych lokali dla firm ma 50 mkw. - 100 mkw.
Kolejną ciekawą kwestią wydaje się analiza oferty nowych lokali użytkowych pod kątem ich metrażu oraz ceny ofertowej. Taką analizę najlepiej przeprowadzić w odniesieniu do warszawskiego rynku, który jest zdecydowanie największy. Poniższa tabela prezentuje rozkład oferty nowych lokali użytkowych z Warszawy pod względem łącznej ofertowej ceny oraz powierzchni. Jeżeli chodzi o metraże stołecznych lokali użytkowych, to zdecydowanie przeważają powierzchnie 51 mkw. - 100 mkw. oraz 101 mkw. - 150 mkw. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że najmniejsze lokale użytkowe (do 50 mkw.) oraz największe takie pomieszczenia (od 301 mkw.) mają udział rynkowy wynoszący odpowiednio 10% i 8%.
Andrzej Prajsnar
