Dalszy wzrost cen a może gwałtowne wyhamowanie i spadek popytu? Koniec hossy na rynku najmu czy może nowe instrumenty do inwestowania? Wzrost stóp procentowych NBP czy utrzymanie rekordowo niskich stóp na tym samym poziomie? To podstawowe pytania, jakie stoją przed rynkiem nieruchomości w rozpoczętym roku.
Zanim pokusimy się o próbę postawienia prognozy, w kilku zdaniach wypada podsumować to, co działo się w roku już minionym. A działo się wiele – generalnie pod znakiem hossy. Rok 2018 był czasem utrzymania i wzmocnienia tendencji wcześniej już widocznych. Popyt na mieszkania oraz podaż pozostały na bardzo wysokim poziomie, rekordowe dane dotyczą akcji kredytowej, zanotowano wyraźniejszy wzrost cen, rentowność najmu nadal pozostała wysoka, wyższa niż w przypadku innych instrumentów inwestycyjnych.
To podstawowe hasła dotyczące roku 2018 w nieruchomościach. Minione 12 miesięcy nie ostudziło apetytu na mieszkania, o czym najlepiej świadczą dane dotyczące kredytów mieszkaniowych. Akcja kredytowa okazała się rekordowa. Co prawda nie mamy jeszcze ostatecznych danych, ale takie wnioski wypływają już z raportu Amron-Sarfin za III kw. 2018, kiedy to osiągnięto wyniki na poziomie 85-90 proc. roku wcześniejszego. Szacuje się, że łączna wartość podpisanych umów kredytowych może przekroczyć 56 mld zł, co byłoby wzrostem aż o 17 proc. rok do roku.
W minionych 12 miesiącach rosła też podaż, choć nie tak dynamicznie, jak w latach 2016-2017. Z danych GUS-u wynika, że w okresie styczeń-listopad 2018 r. oddano do użytkowania 163,8 tys. mieszkań, tj. o 2,5% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy i inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania odpowiednio 98,2 tys. mieszkań (4,4% więcej niż w analogicznym okresie ub. roku) i 60 tys. mieszkań (1,2% mniej). W ciągu jedenastu miesięcy 2018 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowy 237,7 tys. mieszkań, tj. o 2,9% więcej niż w analogicznym okresie roku 2017. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wyniosła 211 tysięcy i była większa blisko 9 proc. niż rok wcześniej.
Dynamicznie rosły ceny. Wg Amron-Sarfin wśród największych miast liderem wzrostów okazał się Gdańsk, gdzie nowe mieszkania poszły do góry o blisko 13 procent, aktualnie średnio za 1 mkw. płaci się tam ponad 6600 zł. O ponad 9 proc. wzrosły rok do roku ceny w aglomeracji katowickiej. Duże wzrosty zanotowano również w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu – w każdym z tych miast po około 6 proc. W Krakowie za nowe mieszkania płaci się średnio 6700 zł/mkw, we Wrocławiu i Poznaniu – 6000 zł/mkw. W Warszawie, gdzie mieszkania podrożały o 3,5 proc., średnia cen wynosi 8000 zł/mkw.
W zeszłym roku nadal opłacało się inwestować w wynajem. Wg NBP przychody z najmu nadal pozwalają regulować raty kredytów mieszkaniowych, a stopy zwrotów są wyższe od innych instrumentów inwestycyjnych.
Inwestycje w najem po nowemu
Jedna z najważniejszych nowości roku 2019 dotyczy właśnie rynku najmu – mianowicie wejdą w życie nowe, zinstytucjonalizowane formy inwestowania. Mowa o polskim odpowiedniku REIT-ów, który będzie funkcjonował właśnie na rynku mieszkaniowym (tradycyjne REIT-y obejmują także segment nieruchomości komercyjnych). Ma wejść w życie ustawa o FINN, czyli o firmach inwestujących w najem nieruchomości.
O co chodzi? Otóż – podstawową barierą wejścia w inwestycje na rynku nieruchomości dla tzw. przeciętnego Kowalskiego jest duża kapitałochłonność. Zmiany prawne mają pomóc wystartować spółkom zajmującym się najmem instytucjonalnym. Chodzi o spółki akcyjne, korzystające z preferencyjnych warunków podatkowych, których udziały mogliby kupować inwestorzy detaliczni, tym samym wchodząc na ten rynek bez konieczności wykładania dużego kapitału (co odróżnia REIT-y od tradycyjnych funduszy inwestujących w nieruchomości). Założenie jest takie, że środki pozyskane od inwestorów detalicznych firma przeznacza na inwestycje pod wynajem.
Opodatkowanie FINN ma wynosić 8,5 proc. Na preferencyjne warunki mogą też liczyć inwestorzy indywidualni. Dochody z dywidendy będą zwolnione z podatku od zysków kapitałowych, popularnie określanego podatkiem Belki.
Oprócz mieszkań kapitał w ramach FINN może być przeznaczany również na projekty typu prywatne akademiki, internaty, domy spokojnej starości itp.
Stopy w górę?
Jednym z najważniejszych pytań na kolejne 12 miesięcy, nie tylko dla rynku nieruchomości, ale dla całej gospodarki, jest kwestia polityki pieniężnej i ewentualna zmiana wysokości stóp procentowych. Przypomnijmy, że od blisko 4 lat stopy pozostają na rekordowo niskim poziomie. Podstawowa wynosi 1,5 proc. Niskie stopy przekładają się na tańszy kredyt, wyższą zdolność kredytową, wyższą rentowność inwestycji pod wynajem.
Jednak nic nie trwa wiecznie. Co prawda wiemy z komentarzy Rady Polityki Pieniężnej, że obecna RPP jest raczej za utrzymaniem niskich stóp jak najdłużej, ale być może rada będzie zmuszona podjąć niekorzystną dla kredytobiorców decyzję pod wpływem inflacji. Nadmierny wzrost cen stopuje się bowiem właśnie poprzez stopy procentowe. Czy tak będzie w przyszłym roku?
Co prawda wg prognoz NBP z listopada 2018 inflacja w tym roku może przekroczyć nawet 3 proc., co byłoby wyraźnie przekroczeniem celu inflacyjnego, ale rząd bronił się przed takim scenariuszem, zamrażając pod koniec roku wzrosty cen energii. W efekcie, według ekonomistów Pekao, średnioroczna inflacja w Polsce w 2019 roku powinna ukształtować się na poziomie 1,9 proc., co na pewno nie byłoby impulsem dla RPP do podwyżki stóp.
Prawdopodobnie więc najbliższe 12 miesięcy przeżyjemy nadal z dostępem do tanich kredytów. Czy więc rynkowi grozi bańka cenowa?
Urośnie czy oklapnie?
Gdzie jest granica wzrostów cen, czy już mamy do czynienia ze szczytem górki cenowej, czy ewentualna bańka pęknie? To kolejny zestaw pytań.
Wg niektórych uczestników rynku w mieszkaniówce już mamy do czynienia z bańką cenową analogiczną do tej sprzed ponad 10 lat. Inni uważają jednak, że sytuacja nie jest podobna, bo w tamtym okresie dynamika wzrostów cen, nakręcana agresywną akcją kredytową, była znacznie większa. Dziś co prawda popyt w dużym stopniu kreują niskie stopy procentowe, gwarantujące tani kredyt, ale z drugiej strony akcja kredytowa jest bezpieczniejsza przez konieczność wyłożenia wkładu własnego. Wydaje się więc, że obecna hossa jest zdrowsza niż 10 lat temu i w większym stopniu oparta o wzrost zamożności społeczeństwa.
Czy więc ceny będą rosły?
Wydaje się, że obecnie deweloperzy znacznie bardziej świadomie kontrolują podaż, tak by nie przegrzać rynku i nie doprowadzić do załamania. Problemem są wysokie ceny gruntów oraz robocizny – powodowane brakiem rąk do pracy. Wszystko to stwarza presję na wzrost cen. Mimo to wydaje się, że przy zachowaniu rozsądnej polityki podażowo-cenowej także kolejne 12 miesięcy może być okresem stosunkowej stabilności cenowej na rynku mieszkaniowym. Wzrosty raczej wyhamują, ale nie ma widoków na większe spadki cen i krach rynkowy na podobieństwo tego sprzed 10-11 lat. Rynek nieruchomości po okresie hossy wydaje się stabilnie wchodzić w okres równowagi.
Marcin Moneta
