REKLAMA

RAPORTStawki najmu przed wakacjami zaczęły rosnąć. Okienko negocjacyjne zamyka się [Nowy raport]

Marcin Kaźmierczak2023-06-28 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2023-06-28 06:00

Przed wakacjami obserwowane w ostatnich miesiącach okienko negocjacyjne zaczęło się przymykać. Jednym z powodów był rosnący popyt na mieszkania na wynajem – wynika z danych Otodom Analytics. W miastach akademickich szczyt ruchu na rynku najmu jednak dopiero przed nami.

Stawki najmu przed wakacjami zaczęły rosnąć. Okienko negocjacyjne zamyka się [Nowy raport]
Stawki najmu przed wakacjami zaczęły rosnąć. Okienko negocjacyjne zamyka się [Nowy raport]
/ Shutterstock

W maju popyt na mieszkania na wynajem względem kwietnia – zgodnie z danymi Otodom – wzrósł o 13 proc. W tym czasie liczba ofert zwiększyła się o 4 proc.

Wraz z rosnącym popytem na mieszkania, zaczęły rosnąć i oczekiwania wynajmujących, co było widać także w przypadku najmniejszych kawalerek o powierzchni poniżej 40 mkw. Średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących najmu rosły najmocniej w Gdyni (+4,3 proc. m/m), a także Gdańsku (+3,4 proc. m/m) oraz Warszawie (+1,4 proc. m/m), a więc w miastach z najwyższymi średnimi stawkami.

Ostatnio notowana korekta przeszła do historii także w Katowicach, Poznaniu i Łodzi, gdzie początek 2023 r. przyniósł obniżki, a w maju obserwowaliśmy wzrosty, które jednak nie przekroczyły 1 proc. w ujęciu miesięcznym.

Średnie ceny ofertowe najmu w wybranych miastach w maju 2023 r.

Miasto

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena

[w zł/m-c]

Zmiana m/m

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Warszawa

0-40

2870

+1,4

+16,0

40-59

3689

0,0

+17,0

60-89

5621

+1,6

+15,9

90+

10914

-1,0

+16,9

Gdynia

0-40

2109

+4,3

+7,9

40-59

2745

+3,0

+13,9

60-89

3683

-0,5

+12,0

90+

5758

-0,8

+41,8

Kraków

0-40

2363

-0,2

+14,2

40-59

2940

-0,6

+15,1

60-89

3980

-0,8

+10,0

90+

5967

-1,7

+26,9

Gdańsk

0-40

2480

+3,4

+5,7

40-59

3022

+2,9

+13,2

60-89

4382

+1,4

+25,6

90+

6023

+1,9

+60,7

Szczecin

0-40

2071

-0,8

+5,1

40-59

2482

-1,3

+15,5

60-89

3292

+0,5

+15,8

90+

4187

+1,4

+21,3

Wrocław

0-40

2347

-0,8

0,0

40-59

2873

-1,2

+4,4

60-89

3770

+0,8

+4,5

90+

5867

-1,5

+41,5

Katowice

0-40

1746

+0,9

+15,8

40-59

2271

-1,3

+6,4

60-89

3191

-1,4

+8,8

90+

4203

+3,3

+34,6

Poznań

0-40

1879

+0,2

+7,4

40-59

2387

+0,5

+7,9

60-89

3097

+2,3

+17,4

90+

3971

+1,7

+50,2

Lublin

0-40

1948

+0,3

+11,4

40-59

2416

-0,3

+28,4

60-89

2901

-0,8

+22,1

90+

3342

+8,4

+47,9

Łódź

0-40

1773

+0,3

+12,4

40-59

2207

+0,1

+8,5

60-89

3005

-1,3

+9,4

90+

4416

+0,3

+44,4

Bydgoszcz

0-40

1636

-1,0

+8,3

40-59

2021

+1,3

+14,0

60-89

2630

+0,8

+14,1

90+

3504

+1,3

+16,5

Źródło: Otodom Analytics

Kolejny miesiąc z rzędu średnia cena ofertowa uległa obniżeniu za to we Wrocławiu, Szczecinie i Krakowie.

Względem kwietnia rosły wzrosły także średnie kwoty oczekiwane za większe mieszkania – o powierzchni od 40 do 59 mkw. Najmocniej – o ok. 3 proc. w ujęciu miesięcznym - wzrosła wycena czynszów w Gdańsku i Gdyni.

Analogicznie jak w przypadku kawalerek, maj był kolejnym miesiącem 2023 r., kiedy to mówiliśmy o obniżce w relacji miesięcznej we Wrocławiu. Tym razem średnie oczekiwania wynajmujących obniżyły się o 1,2 proc. m/m. W stolicy Dolnego Śląska wzrosła za to wycena oferowanych do wynajęcia mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw.

W każdym z analizowanych miast i w przypadku każdego z metraży średnie ceny ofertowe notowane w maju 2023 r. były wyższe niż przed rokiem, co wynika jednak nie z sytuacji obserwowanej w maju czy poprzednich miesiącach 2023 r., a wiosną i latem 2022 r., gdy napływ do Polski ukraińskich uchodźców i wystrzał popytu przełożyły się na wyjątkowo silne podwyżki stawek wpisywanych w ogłoszeniach.

Można jednak znaleźć miasta, w których sytuacja powoli wraca do stanu sprzed roku. Dla przykładu średnia cena ofertowa dyktowana za mieszkania o powierzchni poniżej 40 mkw. we Wrocławiu wyniosła w maju 2023 r. 2347 zł/m-c – tyle, ile zanotowano w maju 2022 r.

W stolicy Dolnego Śląska zanotowano zresztą najniższe wzrosty w ujęciu rocznym. Mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. były wyceniane średnio o 4,4 proc., wyżej niż rok temu, a średnia wycena lokali o powierzchni od 60 do 89 mkw. wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnio o 4,5 proc.

Zupełnie inaczej prezentują się dane z Gdańska. Z jednej strony najmniejsze mieszkania w stolicy woj. pomorskiego wyceniane były średnio o 5,7 proc. wyżej niż w maju 2022 r., za lokale o powierzchni od 40 do 59 mkw. oczekiwano średnio o 13,2 proc. więcej niż rok temu. Z kolei mieszkania o powierzchni od 60 do 89 mkw. wyceniane były średnio o ponad 25 proc. wyżej niż w maju 2022 r.

Jakich mieszkań szukają przyszli najemcy?

Jak wynika z danych Otodom, dwupokojowe mieszkania o powierzchni co najmniej 40 mkw. utrzymały pozycję najczęściej wyszukiwanych lokali na wynajem w Polsce.

– Istotną zmianę zaobserwować można było w sposobie wyszukiwania potencjalnych najemców. Wyraźnie wzrosło zainteresowanie parametrami mieszkania, które wiążą się ze spędzaniem czasu na świeżym powietrzu. W porównaniu do kwietnia wzrósł odsetek wyszukiwanych mieszkań posiadających ogród (+26 proc. m/m). Częściej szukano także mieszkań z balkonem (+22 proc. m/m) lub tarasem (+13 proc. m/m).

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim. Tel. 71 748 95 14.

Tematy
Pracodawco! Tylko dziś! -50% na ogłoszenia z kodem CYBER2023! Sprawdź

Pracodawco! Tylko dziś! -50% na ogłoszenia z kodem CYBER2023! Sprawdź

Advertisement

Komentarze (10)

dodaj komentarz
bha
Cóż rynek z reguły zachłanny na mamonę i zyski coraz większe co roku zyski wykorzysta każdą nadarzającą się sytuację, aby dodatkowo finansowo podoić ludzi szczególnie najmocniej niestety w tzw. detalu.
wilanow
Ciekawe.... Czyżby inwestycja w nieruchy była jedyną sensowaną w PL? Żadne obligi, złota, towary i akcje... tylko nieruchy :)
andregru
Kraków 0-40 2363zł - gdybym mógł dostać tyle za kawalerkę miesięcznie to tak ale rzeczywistość jest inna . Na rynku krakowskim obecnie jest coraz większa ilość kawalerek do wynajęcia .
kazikwaw
Warto przy tej okazji wspomnieć o „rentowności” najmu dla nowych inwestycji z aktualnego raportu NBP (w tym tygodniu powinien pojawić się kolejny).
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie przy zastosowaniu dźwigni finansowej (LTV = 80%): Warszawa: -19,0% oraz pozostałych 6 największych miast: -16,5% (tak,
Warto przy tej okazji wspomnieć o „rentowności” najmu dla nowych inwestycji z aktualnego raportu NBP (w tym tygodniu powinien pojawić się kolejny).
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie przy zastosowaniu dźwigni finansowej (LTV = 80%): Warszawa: -19,0% oraz pozostałych 6 największych miast: -16,5% (tak, dobrze widzicie tam są ogromne wartości ujemne).
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie przy zastosowaniu dźwigni finansowej (LTV = 50%): Warszawa: -2,0% oraz pozostałych 6 największych miast: -1,0% (tak, dobrze widzicie tam są wartości ujemne),
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie w pełni finansowanej gotówką (LTV = 0%): Warszawa: 3,6% oraz pozostałych 6 największych miast: 4,1%,

Co warte odnotowania:
1. Stosunkowo wysokie stopy procentowe powinny utrzymać się jeszcze przez co najmniej kilka lat.
2. Wejście w życie programu „bezpieczny kredyt” zmniejszy popyt na najem.
3. Inflacja CPI (r/r) w Polsce dla grudnia 2022, stycznia 2023, lutego 2023, marca 2023 wyniosła odpowiednio: 16,6%, 17,2%, 18,4%, 16,1%.
4. Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym, na największym rynku mieszkaniowym w Polsce (Warszawa), wyniosła w IQ.2023: 11 940 zł/m2, ale w IQ.2022 było to: 12 251 zł/m2. Czyli w przeciągu roku, ceny nieruchomości na rynku wtórnym spadły w Warszawie nominalnie o ok. 2,5%.
W ujęciu realnym (z uwzględnieniem inflacji) wartość tychże nieruchomości spadła o ok. 1/5 w przeciągu roku.

Zgodnie z metodologią NBP: „notowania badania przeprowadzane są zgodnie z terminarzem: I kwartał – miesiące grudzień, styczeń, luty”.
hfjdj
Rentowność przy zakupie zawsze jest niska. Rośnie z czasem. Ludzie kupujący mieszkanie 5lat temu też mieli rentowność niską a dzisiaj jaką mają?
kazikwaw odpowiada hfjdj
To zależy „którzy ludzie” – ci kupujący nieruchomość (jak podajesz w przykładzie) 5 lat temu, a finansujący to w znacznej części środkami banku (jeśli mocno nie nadpłacili) mogą dzisiaj mieć rentowność niższą, niż 5 lat temu (czasem nawet ujemną, pomimo wzrostu stawek najmu), ale… 5 lat temu WIBOR „krążył” wokół stopy referencyjnej To zależy „którzy ludzie” – ci kupujący nieruchomość (jak podajesz w przykładzie) 5 lat temu, a finansujący to w znacznej części środkami banku (jeśli mocno nie nadpłacili) mogą dzisiaj mieć rentowność niższą, niż 5 lat temu (czasem nawet ujemną, pomimo wzrostu stawek najmu), ale… 5 lat temu WIBOR „krążył” wokół stopy referencyjnej na poziomie 1,50%, dziś „krąży” wokół stopy referencyjnej na poziomie 6,75%. Fakt, wartość nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat wzrosła, ale czy tak będzie w następnych 5 latach? Czas pokaże.
ominbus
Nieruchomość to inwestycja długoterminowa. Policz rentowność jeśli ktoś kupił mieszkanie 10 lat temu. Niech będzie średnio 3-4 % z najmu plus ok.80% wzrost wartości nieruchomości.
kazikwaw odpowiada ominbus
Liczysz od dołka do szczytu. Od szczytu do szczytu nie wygląda to już tak okazale (2007/2008 vs 2021/2022). Zwłaszcza w ujęciu realnym (gdy skumulujemy inflację przez te wszystkie lata).

NBP, publikuje dane na „tu i teraz” – uważasz, że założona przez ciebie rentowność (nie weryfikuję czy ona jest sensownie określona, ale
Liczysz od dołka do szczytu. Od szczytu do szczytu nie wygląda to już tak okazale (2007/2008 vs 2021/2022). Zwłaszcza w ujęciu realnym (gdy skumulujemy inflację przez te wszystkie lata).

NBP, publikuje dane na „tu i teraz” – uważasz, że założona przez ciebie rentowność (nie weryfikuję czy ona jest sensownie określona, ale rozumiem, że wyliczona dla zakupu bez udziału środków obcych), zostanie utrzymana w kolejnych latach? Czy jednak będziemy zmierzać w stronę Europy Zachodniej, gdzie rentowności są wyraźnie niższe?

PS. Osobiście uważam, że są znacznie lepsze aktywa inwestycyjne, które umożliwiają zdecydowanie wyższe stopy zwrotu, ale fakt – obarczone „nutką” ryzyka.

Powiązane: Bankier.pl i Otodom.pl - raport z rynku nieruchomości

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki