Na początku 2022 r. powiększyło się rozwarstwienie pomiędzy średnimi oczekiwaniami sprzedających mieszkania z drugiej ręki a średnimi kwotami faktycznie płaconymi za nie – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2022 r. W największych polskich miastach kilkunastoprocentowe różnice nie są już rzadkością, a normą.
W I kw. 2022 r. średnie oczekiwania sprzedających najmocniej rozmijały się z rzeczywistością w pod postacią średnich stawek transakcyjnych w Poznaniu. Średnia cena ofertowa zanotowana w stolicy Wielkopolski (9402 zł/mkw.) była średnio o 23,3 proc. wyższa od średniej kwoty, jaką płacono tam za mieszkania (średnio 7622 zł/mkw.). Nominalnie różnica wyniosła blisko 1800 zł/mkw. Oznaczało to wzrost o 2,7 pp. w skali kwartału oraz o 13,7 pp. w skali roku.
Choć oczywiście trzeba wziąć poprawkę na fakt, iż część mieszkań, które trafiły do oferty w I kw. 2022 r., nie zostały sprzedane w tym czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za I kw. 2022 r., to jednak tak znaczące różnice mogą wskazywać, że wstępne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w czasie ekspozycji oferty i ostatecznych negocjacji ulegają poważnej weryfikacji.
|
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne – rynek wtórny (I kw. 2022) |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Śr. cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Śr. cena ofertowa [w zł/mkw.]
|
Różnica [w proc.] |
Różnica [w zł/mkw.] |
|
Warszawa |
11 451 |
13 366 |
+16,7 |
+1915 |
|
Kraków |
10 001 |
11 845 |
+18,4 |
+1844 |
|
Łódź |
6 214 |
7 018 |
+12,9 |
+804 |
|
Wrocław |
9 202 |
10 075 |
+11,0 |
+873 |
|
Poznań |
7 622 |
9 402 |
+23,3 |
+1780 |
|
Gdańsk |
10 239 |
12 012 |
+10,9 |
+1773 |
|
Szczecin |
7 421 |
7 917 |
+6,7 |
+496 |
|
Bydgoszcz |
6 297 |
6 753 |
+7,2 |
+456 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego |
||||
Na rosnące możliwości negocjacyjne wskazuje również raport „Barometr” przygotowany przez Metrohouse i Credipass. W pięciu spośród sześciu największych polskich miast w I kw. 2022 r. wahały się one średnio od 1,7 do 2,1 proc. W Krakowie kupujący mogli negocjować średnio 1,2 proc.
Sprzedający obniżali jednak swoje oczekiwania jeszcze przed znalezieniem kupca, w trakcie ekspozycji oferty. Średnio o blisko 5 proc. cenę ofertową obniżali sprzedający mieszkania we Wrocławiu, a średnio o ponad 4 proc. w trakcie trwania oferty obniżała się wycena mieszkań oferowanych w Warszawie i Krakowie.
Wracając jednak do danych NBP, nasilenie się rozwarstwienia pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2022 r. odnotowano także w Krakowie (+1,7 pp. k/k), Łodzi (+4,6 pp. k/k), Wrocławiu (+1,4 pp. k/k), Gdańsku (+6,4 pp. k/k) oraz Bydgoszczy (+1,1 pp. k/k). Różnica między średnimi oczekiwaniami sprzedających a średnimi kwotami płaconymi na mieszkania z drugiej ręki zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału w Szczecinie (-3,3 pp. k/k) oraz Warszawie (-1,2 pp. k/k), jednak w stolicy wynosiła aż 16,7 proc., a nominalnie ponad 1900 zł/mkw.
|
Różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
IV kw. 2021 [w proc.] |
I kw. 2022 [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
|
Warszawa |
+17,9 |
+16,7 |
-1,2 |
|
Kraków |
+16,7 |
+18,4 |
+1,7 |
|
Łódź |
+8,3 |
+12,9 |
+4,6 |
|
Wrocław |
+9,6 |
+11,0 |
+1,4 |
|
Poznań |
+20,6 |
+23,3 |
+2,7 |
|
Gdańsk |
+10,9 |
+10,9 |
+6,4 |
|
Szczecin |
+10,0 |
+6,7 |
-3,3 |
|
Bydgoszcz |
+6,1 |
+7,2 |
+1,1 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego |
|||
Wpływ na taki stan miały rosnące wyraźniej od średnich kwot płaconych za mieszkania średnie ceny widniejące w ogłoszeniach sprzedaży. Dla porównania średnia cena ofertowa zanotowana na wrocławskim rynku wtórnym w I kw. 2022 r. wzrosła w ciągu kwartału o 8 proc., podczas gdy kwartalny wzrost średniej ceny transakcyjnej wyniósł 2,8 proc. W Gdańsku z kolei średnie oczekiwania sprzedających wzrosły względem IV kw. 2021 r. o 4,9 proc., podczas gdy średnia stawka wpisywana w aktach notarialnych obniżyła się w tym czasie o 0,8 proc.
Trudniej o kredyt, trudniej o kupca
Średnie stawki transakcyjne po wielu kwartałach w końcu zaczęły się obniżać. Tak przynajmniej wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, o czym pisaliśmy w artykule „Mieszkania zaczęły tanieć. Im większe, tym łatwiej o przecenę”. Mniej niż trzy miesiące wcześniej płacono głównie za największe mieszkania – te o powierzchni od 60 do 80 mkw. oraz powyżej 80 mkw., a więc lokale, na które łącznie trzeba wydać najwięcej.
Na dawno niewidziane obniżki wpłynęły i nadal mogą wpływać przede wszystkim rosnące już od dziewięciu miesięcy z rzędu stopy procentowe, a przez to drożejące kredyty hipoteczne oraz malejąca zdolność kredytowa.
Jak w artykule „Zdolność kredytowa topnieje jak śnieg w maju” wyliczył Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, średnio o ponad 220 tys. zł spadła od marca zdolność kredytowa rodziny z dochodem w wysokości 11,5 tys. zł. W porównaniu ze styczniem ci sami kredytobiorcy mogą liczyć na finansowanie mniejsze o średnio 317 tys. zł.
Liczba nowych budów spada w dwucyfrowym tempie
Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, na słabnący popyt na rynku mieszkań, który mógłby przyczynić się do konieczności rewidowania cenników, deweloperzy reagują ograniczaniem podaży.
W kwietniu ruszyli z budową 11 095 mieszkań, co było wynikiem o blisko 15 proc. niższym niż w marcu i jednocześnie o blisko 27 proc. niższym niż rok wcześniej. Rozpoczętych w kwietniu 2022 r. nowych budów było także mniej niż w przed trzema i czterema laty.
Biorąc pod uwagę pierwsze cztery miesiące 2022 r., deweloperzy rozpoczęli budowę 42 770 mieszkań, co było wynikiem o 22,6 proc. niższym niż w analogicznym okresie 2021 r.
Znacznie tłoczniej niż na placach budów było w kwietniach w urzędach wydających pozwolenia na budowę. Deweloperzy uzyskali 18 209 takich dokumentów – o 8 proc. więcej niż przed rokiem.
Marcin Kaźmierczak
