Ceny na rynku nieruchomości nadal będą rosnąć. Możliwy jest jednocześnie wzrost podaży [opinia]

Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych prawdopodobnie nadal będą rosnąć. Realny jest jednocześnie zauważalny wzrost podaży, ponieważ wielu Polaków może chcieć sprzedać nieruchomości z powodu wyższych rat kredytów – wynika z badania portalu Nieruchomosci-online. pl, przeprowadzonego wśród pośredników.

Portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online. pl postanowił zapytać pośredników o prognozy dla poszczególnych segmentów rynku nieruchomości - mieszkań, domów i działek. Jak podano, rynek nieruchomości znalazł się obecnie na zakręcie na skutek wielu czynników zewnętrznych i wewnętrznych.

"Inwazja Rosji na Ukrainę, napływ uchodźców, blisko dwucyfrowa inflacja, coraz droższe kredyty hipoteczne – to wszystko ma olbrzymi wpływ na nastroje w branży i możliwe scenariusze na najbliższe miesiące" - podano w komunikacie.

Na rynku mieszkaniowym można spodziewać się dalszych wzrostów cen.

"Sytuacja polityczna w Europie stała się niestabilna. Napływ uchodźców, których znakomita większość trafiła do Polski, przełoży się na znacznie wzmożony popyt i wyraźny wzrost cen nieruchomości. Trzeba też pamiętać o rosnących cenach surowców i materiałów budowlanych, brakach wykwalifikowanych pracowników budowlanych i rosnących kosztach pracy – to wszystko destabilizuje rynek nieruchomości, powodując, że finalny koszt budowy mieszkań wzrośnie w 2022 r. o kolejne kilkanaście procent względem rekordowego pod tym względem 2021 r. Rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka zatem okres dalszych wzrostów" - ocenił Krystian Podbielski, Managing Director w biurze En Casa Premium Real Estate.

"Co ważne, od początku roku obserwujemy jeszcze większe zainteresowanie transakcjami finansowanymi w całości ze środków własnych. Wynika to m.in. z tego, że obecny poziom stóp procentowych – zdaniem analityków – nie jest jeszcze docelowy i czekają nas kolejne podwyżki. Poziom inflacji realnie wpływa na wartość siły nabywczej naszych oszczędności, a oprocentowanie depozytów bankowych w żaden sposób nie rekompensuje tego zjawiska. Po raz kolejny wracamy zatem do bezpiecznego rynku nieruchomości" - dodał.

Jego zdaniem, z jednej strony, wysoka inflacja powoduje zwiększenie zainteresowania zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych, mimo że realna stopa zwrotu jest na znacznie niższym poziomie niż przed 2020 r. Z drugiej strony, jak dodał, najpewniej już w połowie roku będzie można obserwować zwiększoną podaż ofert.

"Wizja kolejnych miesięcy z ratami kredytu wyższymi czasami o ponad połowę w stosunku do początku 2022 r., skłoni lub zmusi część osób do sprzedaży. Wydaje się zatem, że mamy dwa przeciwstawne mechanizmy, których działania wzajemnie się kompensują, powodując, że zarówno popyt, jak i ceny nie spadną" - ocenił Podbielski.

Ciężej ocenić, jak będzie wyglądał w najbliższych miesiącach rynek domów.

"Pierwsze wzrosty stóp procentowych i prognozy kolejnych zwyżek uświadomiły niektórym klientom, że może być drożej. I jest. Raty obecnych kredytów wzrosły nawet do 2 tys. zł, oczywiście w zależności od wysokości zaciągniętego kredytu. Myślę, że to co działo się w segmencie domów latach 2020-2021, na pewno się w tym roku nie powtórzy. Tamte lata były trochę sztucznie nakręcone przez niskie stopy procentowe i efekt wzrostu popytu przez pandemię. Dlatego uważam, że dziś nie można oszacować jednoznacznej prognozy, co wydarzy się w segmencie domów" - poinformował Marek Szczepkowski z agencji nieruchomości Domy na Warmii i Mazurach.

Jak wskazał, możliwych jest kilka scenariuszy.

"Po pierwsze, można domniemywać, że na rynku pojawią się oferty od osób, które będą mieć problemy ze spłatą obecnych kredytów, co zasili podaż. A przez ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych popyt może zmaleć, co z kolei może przełożyć się na wahania cen. Po drugie, sytuacja na wschodzie może spowodować różne zachowania. Może pojawić się zwiększona chęć posiadania domów. Zamiana mieszkania na dom może być podyktowana chęcią przeniesienia się do mniejszych miast czy wsi lub po prostu posiadania swojego gruntu. W tej sytuacji może utrzymać się stabilność cen: być może w miejsce tych, którzy nie będą mogli pozwolić sobie na kredyt, wejdzie nabywca, który wcześniej o domu nie myślał i teraz sprzeda mieszkanie, aby kupić dom. Z drugiej strony, sytuacja na wschodzie może spowodować równie dobrze strach przed decyzjami zakupowymi. Niektórzy mogą czekać z decyzją o zakupie na spokojniejsze czasy. Wtedy przy ewentualnym wzroście podaży domów i spadku popytu, ceny siłą rzeczy mogą spaść" - ocenił Szczepkowski.

"Po trzecie, jeśli inflacja będzie się utrzymywać na wysokim poziomie, Polacy mogą także domy z działkami traktować jako bezpieczniejszą opcję pod względem ekonomicznym. W związku z tym domy mieszkalne w dobrych lokalizacjach, czy rekreacyjne w bliskim sąsiedztwie lasów i jezior, dalej utrzymają swoją dobrą passę" - dodał.

W ocenie pośredników, grunty nadal będą drożeć, a działki są najbezpieczniejszym kierunkiem inwestycyjnym.

"Uważam, że bieżący rok nie przyniesie spadków w segmencie gruntów. W czasach rosnącej inflacji wciąż jest to dobra inwestycja, która nie wymaga dużego kapitału. Działki są bezpieczną lokatą, są również niezbędnym aktywem o ograniczonych zasobach do produkcji nowych mieszkań czy żywności. Jest to bezpieczna przystań dla oszczędności, chociaż oczywiście pod warunkiem, że dobierzemy grunt do swoich planów i dokonamy dobrej analizy lokalnego rynku" - ocenił Adam Parzusiński, pośrednik nieruchomości gruntowych z Grupy Partner Nieruchomości.

Parzusiński wskazał, że od jakiegoś czasu można obserwować znaczne zainteresowanie rynkiem gruntów ze strony wschodnich sąsiadów.

"W 2020 r. obywatele Ukrainy zostali właścicielami blisko 3000 mieszkań w Polsce. Przy gruntach ten proces jest trochę trudniejszy, ponieważ obcokrajowcy muszą mieć zgodę MSWiA na ich zakup. Ale jak podaje ministerstwo, aż 69 proc. zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych przez obcokrajowców otrzymali właśnie obywatele Ukrainy" - wskazał Parzusiński.

Jego zdaniem, spodziewany dalszy napływ imigrantów warto rozpatrywać także jako szansę i impuls do wzrostu gospodarczego.

"Mam tu na myśli chociażby nasycenie rynku pracy czy zwiększenie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Pamiętajmy, że ciągle mamy statystyczny deficyt mieszkań. Biorąc pod uwagę średnią UE szacuje się, że w Polsce brakuje około 2,5 mln lokali. Elementem niezbędnym do tworzenia produktu, jakim jest mieszkanie, zawsze jest grunt i nic go nie zastąpi" - poinformował Parzusiński.

Jak wskazał, obecnie mieszkania pod wynajem znikają na pniu, szczególnie w centrach miast.

"Wielu właścicieli decyduje się wynajmować swoje nieruchomości i wyprowadzają się na przedmieścia, gdzie kupują działki. Ten opłacalny finansowo ruch prawdopodobnie zrobiliby kilka lat później, gdyby nie obecna sytuacja. Dziś jest to jednak dla nich korzystna inwestycja. Sami rekomendujemy klientom dywersyfikację portfela inwestycyjnego, aby mogli szybko reagować na zmiany. Od lat najbardziej opłacalną i bezpieczną inwestycją jest zakup nieruchomości gruntowych. To lepsza inwestycja niż w złoto, co pokazują statystyki. Ziemia będzie nadal drożeć, a dodatkowo jest to dobro, którego nie można wyprodukować, nie ma ona kosztów eksploatacji, a można zwiększać jej wartość np. przekształcając lub dzieląc na kilka działek" - ocenił Parzusiński.

"W Polsce większość gruntów rolnych, słabej jakości, nie posiada miejscowego planu zagospodarowania terenu. Takie grunty mają jednak największy potencjał wzrostu, ponieważ dobrze wybrane, mogą po kilku miesiącach procedur stać się gruntami budowlanymi" - dodał.

Jak poinformował, wzrost stóp procentowych to mniejsza zdolność kredytowa dla każdego, dlatego też deweloperzy i inwestorzy, z którymi firma współpracuje, zlecają szukanie ziem i projektów osiedli ekonomicznych, dostosowanych do portfeli klientów, a więc wokół mniejszych miast. Jak dodał, suburbanizacja nabiera tempa. (PAP Biznes)

sar/ mfm/