24 mkw. to za mało, żeby mieszkać na stałe? [Sonda]

Rząd chce walczyć z niechlubnymi praktykami deweloperów i wymagać, żeby lokale przeznaczone do mieszkania na stałe były nie mniejsze niż 25 mkw. Tak ustawiona granica może przy okazji utrudnić wielu młodym wejście na pierwszy stopień drabiny mieszkaniowej.

Ciasne, nieustawne, niedoświetlone, z wadami technicznymi, pozbawione dodatkowej infrastruktury – lista grzechów mieszkań od deweloperów jest tak samo długa, jak subiektywna. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa pracuje nad tym, żeby swobodnej interpretacji nie podlegał inny parametr lokali z rynku pierwotnego. W znowelizowanej treści rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki zamierza wymagać, by status mieszkania przysługiwał lokalom nie mniejszym niż 25 metrów kwadratowych.

Małe jest popularne

W dobie trzymających się mocno cen nieruchomości, małe lokale nie tracą na popularności. Mimo wysokich stawek w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni, wciąż wygrywają akceptowalnym dla wielu całkowitym kosztem zakupu.  – Kiedy szukałam dla siebie pierwszego mieszkania, nie liczyło się dla mnie specjalnie na którym jest piętrze albo jaką ma ekspozycję względem stron świata. Nie przeszkadzał mi też mały metraż. Zdecydowałam się krótko po tym jak znalazłam ofertę, która wreszcie nie kosztowała dużo jak na Wrocław i która mogła mnie uwolnić od dalszego życia na wynajmowanym – opowiada właścicielka 19-metrowej kawalerki na jednym z deweloperskich osiedli wybudowanych parę lat temu.

Zainteresowanie niewielkimi mieszkaniami odzwierciedlają dane na temat struktury inwestycji oddawanych do budowy. Z informacji udostępnionych portalowi Bankier.pl przez serwis rynek pierwotny.pl wynika, że w czerwcu br. kawalerki stanowiły 9 proc. ogółu mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów w Warszawie. Podobnym odsetkiem (8 proc.) charakteryzowały się oferty w Gdańsku, z kolei we Wrocławiu M1 stanowiły tylko 6 proc. ogółu. Dużą ilością małych mieszkań jednopokojowych wykazuje się rynek łódzki, gdzie w czerwcu odpowiadały one za aż 17 proc. wszystkich dostępnych na rynku pierwotnym lokali.

Każdy metr drogi

Za zainteresowaniem najmniejszymi lokalami stoją przede wszystkim ich liczby. Średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania z najmniejszej kategorii metrażowej (do 35 mkw.) w Warszawie wynosiła w I kw. 2017 roku 7829,23 zł. Zakup lokalu 25-metrowego oznaczał więc wydatek na poziomie 196 tys. złotych. Kawalerka o powierzchni 19 mkw. to już suma daleko mniejsza, bliska 150 tysiącom złotych. Chociaż stolica to ekstremum, gdy mowa o stawkach na krajowym rynku, to abstrahując od wartości nominalnych, każdy metr kwadratowy mniej przekłada się na oszczędność na poziomie kilku tysięcy złotych.

Historyczne dane o cenach mieszkań nie napawają nabywców optymizmem. W ciągu ostatnich trzech lat ceny transakcyjne dla małych mieszkań do 35 mkw. nie spadły w Warszawie poniżej 7800 zł/mkw., w Krakowie poniżej 6300 zł, w Poznaniu i we Wrocławiu – poniżej 5600 zł/mkw. Trzech na czterech ekspertów rynku nieruchomości ankietowanych przy okazji publikacji Indeksu urban.one nie spodziewa się w kolejnym półroczu zmiany warunków gospodarczych, które mogłyby zachwiać obecną sytuacją. Po raz kolejny w tym cyklicznym badaniu mowa o stagnacji.

Nieduże lokale, duży biznes

Rosnące ceny nieruchomości z jednej strony, utrzymująca się w Polakach chęć bycia na swoim z drugiej i obowiązujące regulacje z trzeciej okazały się fundamentami pod budowę nowego biznesu. Pierwotna idea dostarczania na rynek niewielkich i sumarycznie niedrogich mieszkań na start w ciągu kilku ostatnich lat przepoczwarzyła się w handel coraz mniejszymi lokalami. W skrajnych przypadkach na rynek trafiały nawet 12-metrowe produkty ze statusem mikroapartamentów, często zresztą proponowane do kupna w celach inwestycyjnych, jako powierzchnie pod wynajem. Pominięcie wymagań technicznych dla mieszkań, zapisanych w obecnym rozporządzeniu, było możliwe dzięki sprzedawaniu takich pomieszczeń jako lokale użytkowe, a nie mieszkalne. Mimo że powstawały one dotychczas na terenach przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne.

Z tą praktyką chce skończyć resort infrastruktury i budownictwa w nowym kształcie rozporządzenia. – Zamierzamy te kwestie uregulować jasno i precyzyjnie w przepisach. Nie mamy nic przeciwko takiemu systemowi zarobkowania, jednakże, zasady muszą być jasne, co jest mieszkaniem, a co pokojem hotelowym czy quasi hotelowym, czyli tzw. aparthotelem. Kupując lokal mieszkalny musimy wiedzieć i mieć pewność, że spełnia on zupełnie inne wymagania niż hotel, tzn. pod kątem lokalizacji, sąsiedztwa i że można w nim zamieszkać na stałe, podjąć meldunek oraz stworzyć wspólnotę mieszkaniową – mówił w rozmowie z PAP wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski.

24 mkw. i mniej na cenzurowanym

Przedstawiciele resortu mówią o działaniach „w interesie i na rzecz obywateli”. Oponenci o ograniczaniu swobodnego wyboru konsumentom. Zdaniem mec. Konrada Płochockiego, Dyrektora Generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, „nie istnieje żadne logiczne uzasadnienie dla narzucania minimalnej powierzchni lokalu w sytuacji, kiedy dzisiaj takie mieszkania znakomicie się sprzedają, co z kolei oznacza, że ludzie są nimi zainteresowani”. – To sami nabywcy powinni decydować, w jakich mieszkaniach chcą mieszkać i po prostu mieć wybór. Rozporządzenie powinno jedynie zapewnić warunki bezpieczeństwa. Uważamy, że decydowanie za obywateli o tym, co dla nich oznacza komfortowe mieszkanie, jest po prostu błędne. To tak, jakby zakazać sprzedaży samochodów mniejszych niż 4-drzwiowe, bo zdaniem legislatora w mniejszym samochodzie nie jeździ się komfortowo – wyjaśniał w komentarzu przesłanym do redakcji Bankier.pl kilkanaście dni temu.

Nowe zapisy mają szansę wyeliminować nieuczciwe praktyki deweloperów sprzedających ekstremalnie małe lokale użytkowe na nieczystych zasadach. Ustalenie progu minimalnej powierzchni dla mieszkania na poziomie 25 mkw. powodowałoby jednak, że z nowych inwestycji zniknie cały szereg nieco mniejszych, dla wielu osób wciąż pełnowartościowych, nadających się do życia na dłużej lokali. Tym atrakcyjniejszych, że tańszych od swoich większych odpowiedników.

Czy na rynku powinny być dostępne mieszkania o powierzchni mniejszej niż 25 mkw.?

Chcemy poznać opinię czytelników Bankier.pl. Jeśli nie widzisz sondy poniżej, kliknij w ten i ten link.

Małe mieszkania:

Minimalny metraż:

Źródło: