Małe mieszkania w dużych miastach. Gdzie najtaniej?

Koncentracja na terenie największych ośrodków miejskich jest charakterystyczną cechą krajowego rynku pierwotnego. W sześciu największych metropoliach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk) znajdziemy około 70% wszystkich mieszkań z oferty krajowych deweloperów. Podobna sytuacja dotyczy nowych lokali jednopokojowych i dwupokojowych, które budzą największe zainteresowanie inwestorów. Warto sprawdzić, jak wyglądała oferta takich lokali z największych miast pod koniec II kw. 2016 r. i II kw. 2017 r. 

Znaczenie małych mieszkań w ofercie deweloperów

W ofercie krajowych deweloperów największą rolę odgrywają mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe. Kawalerki są o wiele mniej popularne. Dane z sześciu największych miast kraju potwierdzają tę prawidłowość. Pod koniec II kw. 2017 roku udział mieszkań jednopokojowych w ofercie deweloperów wahał się od 6% (Wrocław) do 17% (Łódź). Warto zwrócić uwagę, że zbliżone wyniki odnotowano rok wcześniej (tzn. na końcu II kw. 2016 r.). Przykładem może być Warszawa, w której odsetek kawalerek spadł z 10% (czerwiec 2016 r.) do 9% (czerwiec 2017 r.).

Na tle stolicy oraz czterech innych miast znacząco wyróżnia się Łódź. Wysoki udział kawalerek z tego miasta stanowi dowód na to, że łódzki rynek pierwotny dostosowuje się do problemów demograficznych. Te problemy stanowią również powód niewielkiej aktywności deweloperów z Łodzi. Według danych dla czerwca 2017 roku, na terenie 700-tysięcznej Łodzi deweloperzy oferowali 1735 sztuk M1 oraz M2. Analogiczne wyniki dla pozostałych miast to: 11 365 sztuk - Warszawa, 7760 sztuk - Kraków, 4586 sztuk - Wrocław, 2905 sztuk - Poznań oraz 2161 sztuk - Gdańsk.

Spore zróżnicowanie udziału rynkowego jest widoczne również dla mieszkań dwupokojowych. Pod koniec II kw. 2017 r. stanowiły one od 37% (Łódź) do 47% (Poznań) całej oferty deweloperów. Podobnie jak w przypadku kawalerek, obliczony udział znacząco nie różnił się od wyników sprzed dwunastu miesięcy.

Średnie ofertowe ceny nowych M1 oraz M2

Średni poziom cen to kolejna informacja, która jest interesująca m.in. dla osób planujących zakup M1 lub M2 w krajowej metropolii. Portal RynekPierwotny.pl oblicza średnie ceny za 1 metr kwadratowy, korzystając z ofert deweloperów. Takie średnie stawki ofertowe dla mieszkań jednopokojowych i dwupokojowych zostały zaprezentowane na poniższym wykresie dotyczącym czerwca 2016 r. oraz czerwca 2017 r.

Według danych portalu RynekPierwotny.pl średnie ofertowe ceny za 1 mkw. nowych M1 i M2 pod koniec II kw. 2017 r. nie różniły się znacząco od wyników odnotowanych dwanaście miesięcy. Wyjątek stanowi Wrocław, w którym przeciętny ofertowy koszt zakupu M2 wzrósł z 6051 zł/mkw. do 6305 zł/mkw.

Warto również zwrócić uwagę, że średnie ceny mieszkań dwupokojowych są bardziej reprezentatywne dla całego rynku. W przypadku kawalerek stałe koszty budowy rozkładają się na mniejszą powierzchnię, co skutkuje relatywnie wysoką ceną jednostkową. Dobrym przykładem jest warszawski rynek pierwotny. W czerwcu 2017 roku deweloperzy z Warszawy wyceniali 1 mkw. przeciętnej kawalerki na 8090 zł. Analogiczny wynik dla mieszkań dwupokojowych nieznacznie przekraczał 7500 zł/mkw. (patrz poniższy wykres).

Dane portalu RynekPierwotny.pl potwierdzają również tradycyjną kolejność największych miast pod względem cen metrażu. W połowie 2017 r. „najdroższy” był oczywiście warszawski rynek pierwotny (8090 zł/mkw. - M1, 7517 zł/mkw. - M2). Drugie miejsce pod względem średnich cen ofertowych zajął Kraków (7087 zł/mkw. - M1, 6590 zł/mkw. - M2). W dalszej kolejności uplasowały się trzy inne metropolie:

• Wrocław (7100 zł/mkw. - M1, 6305 zł/mkw. - M2)
• Poznań (6796 zł/mkw. - M1, 6300 zł/mkw. - M2)
• Gdańsk (6413 zł/mkw. - M1, 5885 zł/mkw. - M2)

Łódź pod koniec II kw. 2017 r. była zdecydowanie najtańszym miastem (6233 zł/mkw. - M1, 4885 zł/mkw. - M2). Pomimo sukcesywnego wzrostu cen nowych łódzkich mieszkań dystans w stosunku do innych metropolii wciąż jest bardzo duży. Wspomniany dystans staje się lepiej widoczny, gdy weźmiemy pod uwagę średnie ceny mieszkań dwupokojowych. 

Średnia powierzchnia nowych M1 oraz M2

Średnia powierzchnia nowych mieszkań jednopokojowych i dwupokojowych to trzeci wskaźnik, który wydaje się istotny. Na podstawie danych serwisu RynekPierwotny.pl można bowiem dostrzec spore zróżnicowanie powierzchni kawalerek. W przypadku mieszkań dwupokojowych i porównań pomiędzy kwartałami, zaobserwowane różnice są znacznie mniejsze.

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że pod koniec II kw. 2017 r. średnia powierzchnia mieszkań jednopokojowych wynosiła od 26,4 mkw. (Łódź) do 37,3 mkw. (Poznań)/37,4 mkw. (Gdańsk). Duże kawalerki były dostępne również na terenie Wrocławia. Niższą średnią powierzchnię M1 odnotowano na terenie metropolii cechujących się kiepską dostępnością metrażu w stosunku do wynagrodzeń (Warszawa i Kraków).

W przypadku Łodzi mamy do czynienia z lepszą relacją pomiędzy średnim poziomem zarobków i kosztami zakupu metrażu. Wysoki rynkowy udział małych kawalerek na łódzkim rynku wynika prawdopodobnie z profilu demograficznego nabywców. Wydaje się również, że poprzez budowę małych mieszkań o niskiej cenie łącznej łódzcy deweloperzy chcą konkurować z „tanią” ofertą rynku wtórnego. Niskie ceny 1 mkw. notowane na rynku wtórnym to bariera, która ogranicza działalność łódzkich deweloperów. Z podobnym zjawiskiem mamy do czynienia w innym poprzemysłowym mieście, czyli Katowicach.   

Andrzej Prajsnar

Źródło: