Zbliża się 20 stycznia, czyli jedyny termin w roku, gdy można dokonać zmiany wcześniej wybranej formy opodatkowania. Ryczałt czy zasady ogólne? W jaki sposób najlepiej opodatkować wynajem mieszkań?
Styczeń to miesiąc, w który najczęściej podatnicy poszukują informacji na temat dostępnych form opodatkowania najmu mieszkań oraz wad i zalet poszczególnych z nich. Pierwsze pytanie, na które trzeba sobie odpowiedzieć, to czy jest to najem prywatny czy działalność gospodarcza polegająca na wynajmie mieszkań.
Wynajem prywatny czy działalność gospodarcza?
Najem prywatny dotyczy osób fizycznych wynajmujących 1-2 mieszkania na małą skalę. Działalność gospodarcza to już sposób na utrzymanie się z dochodów z najmu mieszkań na większa skalę. W przypadku prywatnego wynajmu mieszkań podatnik ma możliwość wyboru sposób dwóch sposobów opodatkowania otrzymanych w ten sposób dochodów:
- ryczałt ewidencjonowany albo
- opodatkowanie na zasadach ogólnych.
Ryczałt ewidencjonowany 8,5%
W przypadku opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych decydujące znaczenie ma przychód. To od jego wielkości opłaca się podatek liczony według stałej stawki ryczałtowej (8,5 proc. w przypadku najmu prywatnego). Podatnik, który wybierze ryczałt nie ewidencjonuje ani nie rozlicza kosztów uzyskania przychodu. Jest to uproszczona forma opodatkowania, w której obowiązki ewidencjonowania przychodów są ograniczone do minimum. Zaliczki na ryczałt opłaca się miesięcznie lub kwartalnie, a w okresie rozliczeń rocznych sporządza się deklarację PIT-28 do końca stycznia.
Ta forma uproszczona jest polecana dla osób rozpoczynających najem prywatny lub prowadzących go w małej skali np. 1-2 mieszkań. Dokumentacja nie nastręcza wielu problemów. Zaliczka na podatek płacona jest w stałej kwocie co miesiąc lub kwartał, a rozliczenie roczne to bardziej formalność wypełnienia PIT-28.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej 18% i 32%
Choć w tym przypadku podatek należy zapłacić według wyższej stawki podatkowej, niż w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego, to ta forma opodatkowania najmu prywatnego pozwala na obniżanie dochodu podlegającego opodatkowaniu o różnorakie koszty. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć chociażby:
- odpisy amortyzacyjne,
- koszty remontu,
- a przy zakupie mieszkania koszt notariusza, pośrednika czy podatek PCC.
Ta forma jest korzystna dla podatników, którzy będą mieli wystarczająco duże koszty, aby mimo opodatkowania stawką 18 proc. na tyle obniżyli dochód stanowiący podstawę naliczenia podatku, by końcowo podatek do zapłaty był niższy niż ryczałt liczony według stawki 8,5 proc. od przychodu.
Opodatkowanie na zasadach ogólny pozwala również na rozliczanie straty z wynajmu mieszkania. Wynajem prowadzony w ramach działalności gospodarczej można rozliczać w dwojaki sposób – na zasadach ogólnych według skali podatkowej 18% i 32% lub w ramach opodatkowania podatkiem liniowym 19 proc.
Kiedy dokonać zmiany formy opodatkowania?
Formę opodatkowania najmu wybiera się po raz pierwszy w momencie rozpoczęcia wynajmu prywatnego i zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego. Należy tego dokonać w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu.
Wyjątek: jeśli pierwszym przychód z wynajmu przypada na grudzień, to termin skraca się do końca roku podatkowego, czyli do 31 grudnia.
Na początku każdego roku, w terminie do 20 stycznia, można złożyć w US oświadczenie o zmianie dotychczasowej formy opodatkowania np. z zasad ogólnych na ryczałt ewidencjonowany. W tym samym terminie także małżonkowie w podobnym oświadczeniu mogą wskazać, który z nich będzie odprowadzał w całości (za dwie osoby) podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy. Wówczas małżeństwo unika konieczności składania podwójnych deklaracji rocznych PIT-28.
Jeśli więc wynajmujemy prywatnie mieszkanie, w najbliższych dniach warto więc zastanowić się nad stosowana formą opodatkowania. Być może warto zmienić ją na kolejny rok.
