Pojawiają się sygnały, że część właścicieli mieszkań, korzystając z podażowego kryzysu, oczekuje weksli in blanco od najemców. Wyjaśniamy, czy to legalne.
Jeszcze rok temu trudno było się spodziewać, że sytuacja na rynku najmu będzie wyglądała tak jak obecnie. Jesienią 2021 r. ponowny wzrost czynszów stał się widoczny, ale mało kto sądził, że po 12 miesiącach będą one wyższe o 20-25%. Inną kwestią jest podażowy kryzys. Sprawił on, że mamy do czynienia z rynkiem wynajmującego. Właściciele lokali korzystają z koniunktury, podnosząc czynsze i coraz częściej proponują wyłącznie najem okazjonalny lub instytucjonalny. Pojawiają się sygnały o jeszcze innych wymogach - o wiele bardziej kontrowersyjnych. Przykładem jest częstsze żądanie wystawienia przez najemcę weksla in blanco. Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy takie zabezpieczenie wynajmu będzie w ogóle legalne.
Zabezpieczenie najmu wekslem zdarzało się już wcześniej
O popularności niektórych praktyk wynajmujących możemy wnioskować na podstawie orzecznictwa sądowego. Wyroki sądów cywilnych podpowiadają, że zabezpieczenie najmu nieruchomości mieszkaniowych przy pomocy weksla nie jest zupełną nowością w polskich warunkach. Jako przykłady sytuacji związanych z zabezpieczeniem najmu mieszkania lub domu wekslem in blanco można podać sprawy, których dotyczył:
- wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 7 marca 2017 r. (sygnatura akt I C 951/16);
- wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 10 listopada 2015 r. (sygnatura akt II Ca 988/15).
Obecny podażowy kryzys na rynku wynajmu mieszkań mógł jedynie zwiększyć popularność weksli, o czym świadczą skargi niektórych najemców w internecie. Warto także podkreślić, że w obydwu wymienionych powyżej wyrokach sąd nie zakwestionował możliwości zabezpieczenia umowy najmu mieszkania lub domu przy pomocy weksla in blanco.
Prolokatorska ustawa nie zakazuje weksli przy wynajmie
Ważny jest fakt, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) nie zawiera sformułowań, które jednoznacznie wykluczałyby zastosowanie weksla wystawionego przez najemcę. W kilku popularnych komentarzach prawnych do tej ustawy też nie znajdziemy informacji o zakazie stosowania weksla (w tym weksla in blanco) przez strony umowy najmu mieszkania. Brak odpowiednich uregulowań pomimo prolokatorskiego charakteru ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. może oznaczać, że jej autorzy nie traktowali weksli jako kwestii godnej uwagi.
Weksel dla przedsiębiorcy powinien posiadać deklarację
Właściciele mieszkań wymagający weksli in blanco postrzegają je jako atut podczas dochodzenia należności z tytułu najmu. W tym kontekście warto pamiętać, że wedle danych Ministerstwa Sprawiedliwości średni czas trwania procesowego postępowania cywilnego z pierwszej instancji wynosił aż 10,8 miesiąca (dane dla I kw. 2022 r.). Postępowanie o zapłatę z weksla będzie szybsze. We wspomnianym postępowaniu sąd bada tylko weksel. Wyjątek dotyczy jednak sytuacji, w której dłużnikiem jest osoba fizyczna, a wierzycielem wekslowym przedsiębiorca. W takim przypadku dodatkowo badana jest umowa, którą podpisał konsument (zobacz: art. 485 par. 2 KPC).
Należy wspomnieć o zasadach dochodzenia wekslowego długu od konsumenta, bo coraz większa część osób wynajmujących mieszkania prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą. Aktualne przepisy mówią dodatkowo, że weksle in blanco wystawiane przez konsumenta jako zabezpieczenie umowy zawartej z przedsiębiorcą powinny mieć klauzulę „nie na zlecenie” oraz deklarację wekslową. Sąd przed wydaniem nakazu zapłaty przeciwko konsumentowi musi zbadać taką deklarację określającą zasady wypełnienia weksla (podobnie jak umowę). Korzystne dla konsumentów zasady dochodzenia od nich należności wekslowej obowiązują od 24 września 2021 r.
Najemca wystawiający weksel nie jest całkiem bezbronny
Wydaje się, że pomimo opisywanych zmian prawnych najemca mieszkania powinien unikać ofert, w których zawarcie umowy wynajmu jest powiązane z wekslem in blanco. Dotyczy to również weksli in blanco posiadających odpowiednią deklarację. Jeżeli bowiem właściciel mieszkania zechce wykorzystać weksel, to najemca znajdzie się w trudnym położeniu. Nie będzie on jednak całkowicie bezbronny. Artykuł 10 Ustawy z dnia 28 kwietnia 1936 r. - Prawo wekslowe daje wystawcy weksla możliwość kwestionowania zarówno istnienia, jak i rozmiaru zobowiązania wekslowego. W ten sposób typowo wekslowy spór zostaje przeniesiony na płaszczyznę prawa cywilnego. Ciężar dowodu w opisywanej sytuacji będzie jednak spoczywał na dłużniku (zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r. - sygnatura akt III CZP 19/66).
Andrzej Prajsnar
