REKLAMA
ZAGŁOSUJ

Uszkodzone sprzęty w wynajmowanym mieszkaniu – kiedy naprawia je lokator, a kiedy właściciel?

2022-01-15 06:00
publikacja
2022-01-15 06:00
Uszkodzone sprzęty w wynajmowanym mieszkaniu – kiedy naprawia je lokator, a kiedy właściciel?
Uszkodzone sprzęty w wynajmowanym mieszkaniu – kiedy naprawia je lokator, a kiedy właściciel?
fot. Rawpixel.com / / Shutterstock

Kwestia odpowiedzialności za ewentualne uszkodzenia i zużycie sprzętów w mieszkaniu to niestety jedna z najbardziej niejasnych spraw w polskich przepisach dotyczących wynajmu mieszkań. Jest to też częsty powód zatargów między wynajmującymi a lokatorami.

Przypomnijmy - kwestię wynajmu reguluje Kodeks cywilny, natomiast drugim aktem prawnym poświęconym wynajmowaniu mieszkań jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W obu tych aktach prawnych znajdują się zapisy dotyczące odpowiedzialności za ewentualne zużycie czy zniszczenie mieszkania. Główna oś podziału jeśli chodzi o odpowiedzialność obu stron, jest przeprowadzona między zwykłym, codziennym użytkowaniem i usterkami z tym związanymi, za które powinien odpowiadać lokator, a generalnym przystosowaniem do wynajmu oraz większymi remontami, które mają ten wynajem umożliwić. Ta kwestia spoczywa na właścicielu. W praktyce jednak niezwykle ciężko jest ocenić, co powinno się kwalifikować do zużycia wynikającego z codziennego użytkowania.

Przepisy budzą wątpliwości

Kodeks cywilny mówi o tym, że właściciel powinien przekazać lokatorowi mieszkanie w stanie nadającym się do użytku, czyli do zamieszkania. Co więcej - to właściciel powinien utrzymywać je w takim stanie przez cały okres najmu. Chodzi oczywiście o podstawowe kwestie - dostęp do mediów, sprawnej kuchni i łazienki. Jeśli w trakcie wynajmu zepsuciu ulegnie jakaś część/element mieszkania, tym samym uniemożliwiając normalne z niego korzystanie w ramach umowy - to za jego wymianę czy naprawę odpowiada właściciel. Co więcej: lokator może wyznaczyć wynajmującemu termin na naprawę zepsutego elementu (art. 663 Kodeksu cywilnego):

"Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego".

Co jednak ważne - nie jest tak, że za wszelkie usterki, które czynią mieszkanie nienadającym się do użytku (np. awaria instalacji elektrycznej, przeciekający sufit, łazienka itp.), odpowiada wyłącznie właściciel. Jeśli dokonały się one wskutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności, taką rzecz do stanu poprzedniego powinien przywrócić najemca. On też ponosi "drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy". Powinien też użytkować mieszkanie zgodnie z zakresem określonym w umowie lub zgodnie z przeznaczeniem.

Łatwo się domyślić, że takie zapisy mogą budzić wątpliwości, bo kiedy uznać, że odpowiedzialność właściciela jest wyłączona, a kiedy mamy do czynienia ze zwykłym użytkowaniem? Jeśli np. zepsuje się junkers w mieszkaniu, teoretycznie nie jest to wina właściciela, a efekt używania urządzenia przez lokatora. Takie wątpliwości można mnożyć.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Znacznie bardziej konkretna w kwestii odpowiedzialności za wynajmowany lokal mieszkalny jest ustawa o ochronie praw lokatorów. Okazuje się też, że odpowiedzialność za części składowe mieszkania ciążąca na najemcy jest całkiem spora.

Zgodnie z art. 6b owej ustawy:

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  2. okien i drzwi;
  3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
  • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
  • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Jak więc widzimy, lista ewentualnych napraw, za które w myśl przepisów odpowiada najemca, okazuje się długa. Mało kto wynajmując mieszkanie na wolnym rynku, zdaje sobie sprawę, że zgodnie z przepisami miałby naprawiać kafelki, panele podłogowe, wymieniać drzwi czy okna, tymczasem taki obowiązek nakłada ustawa i teoretycznie właściciel może się tego od najemcy domagać. Co więcej - najemca zdający lokal ma naprawić wszystkie usterki będące po jego stronie, przywracając mieszkanie do stanu wyjściowego.

Ustawa mówi w art. 6c, że: "przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu".

Z kolei w art. 6e jest powiedziane, że: "po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia".

Jak więc widzimy, odpowiedzialność lokatora za mieszkanie i jego stan techniczny okazuje się całkiem spora.

Za co odpowiada wynajmujący?

Jak mówi art. 6a. 1.: "wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. 

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. 

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

  1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
  2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
  3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
  • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
  • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Z powyższego przepisu wynika wyraźnie, że odpowiedzialność wynajmującego za zużycie/awarie dotyczy raczej podstawowych spraw umożliwiających wynajem w ogóle - takich jak stan budynku czy stan instalacji dostarczających media.

W praktyce - jak już powiedzieliśmy na początku - kwestia odpowiedzialności i ponoszenia kosztów napraw sprzętu i elementów mieszkania jest jedną z najczęściej budzących konflikty między najemcami i właścicielem. Dlatego punktem wyjścia, do którego można się później odwołać, powinien być dobrze sporządzony protokół - najlepiej z dokumentacją fotograficzną.

Należy też pamiętać, że w wynajmie prywatnym strony mogą określić samodzielnie zakres odpowiedzialności za lokal. Dobrze jest zrobić to jak najbardziej precyzyjnie, żeby nie było później żadnych wątpliwości co do interpretacji zapisów umownych.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Pożyczka gotówkowa w PKO Banku Polskim RRSO 7,45%

Pożyczka gotówkowa w PKO Banku Polskim RRSO 7,45%

Komentarze (2)

dodaj komentarz
szprotkafinansjery
Co to za straszenie wynajmujących?

Powiązane: Najem i wynajem mieszkań i domów

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki