BANKIER.PL POMAGAUmowa dożywocia. Na czym polega przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę?

Umowa dożywocia to szczególna forma przekazania nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Tłumaczymy jej zawiłości i procedury.

Artykuł jest częścią tekstu Jak przekazać nieruchomość w spadku bez komplikacji? Prawniczka wyjaśnia. 

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości (zbywca) przenosi jej własność na inną osobę (nabywcę), a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy opiekę, mieszkanie, wyżywienie i wsparcie aż do końca jego życia. Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem jej prawem dożywocia.

Podstawową funkcją umowy dożywocia jest funkcja alimentacyjna – to zabezpieczenie zbywcy na przyszłość, na zasadach ustalonych w umowie. Powstaje w ten sposób szczególna więź prawna, przypominająca stosunki alimentacyjne wynikające z przepisów prawa. Umowa dożywocia łączy w sobie dwie sfery: majątkową (przekazanie nieruchomości) oraz osobistą (opiekę i wsparcie).

Zakres opieki można elastycznie ustalić w treści umowy – przykładowo, strony mogą postanowić, że dożywotnik będzie nadal mieszkał w całości lub w części przekazanej nieruchomości aż do śmierci albo przeniesie się do innego lokalu zapewnionego przez nabywcę. To rozwiązanie pozwala dostosować warunki umowy do indywidualnych potrzeb i sytuacji życiowej stron.

Kto może być stroną umowy dożywocia?

Stronami umowy o dożywocie są zbywca nieruchomości, nazywany dożywotnikiem, oraz nabywca nieruchomości, który przejmuje obowiązki określone w umowie – określany jako zobowiązany.

Zbywcą nieruchomości w umowie dożywocia może być wyłącznie osoba fizyczna – właściciel, który posiada nieruchomość i przenosi jej własność na inną osobę. Co ważne, zbywca nie musi być jednocześnie dożywotnikiem – możliwe jest ustanowienie prawa dożywocia na rzecz osoby bliskiej zbywcy (np. jego rodzica, małżonka czy rodzeństwa).

Nabywcą nieruchomości może być każdy podmiot prawa cywilnego – osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka, fundacja) lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która ma zdolność prawną (np. wspólnota mieszkaniowa). Między stronami umowy dożywocia nie muszą istnieć żadne więzi rodzinne – stroną zobowiązaną do świadczeń wobec dożywotnika może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, na przykład spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Jeśli nabywcą nieruchomości w ramach umowy dożywocia jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, a świadczenia wynikające z umowy będą finansowane z majątku wspólnego (np. z pensji, oszczędności małżeńskich), konieczne może być uzyskanie zgody drugiego małżonka. Natomiast jeśli świadczenia będą spełniane z majątku osobistego nabywcy, zgoda współmałżonka nie będzie wymagana.

Jakie są obowiązki nabywcy w ramach umowy dożywocia?

Nabywca nieruchomości, zawierając umowę dożywocia, zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Obowiązki te powinny być indywidualnie określone w umowie. Zakres i treść świadczeń należnych dożywotnikowi określa sama umowa – strony mają pełną swobodę w kształtowaniu jej zapisów. W praktyce zakres obowiązków nabywcy może być różny – wszystko zależy od treści umowy, sytuacji życiowej stron oraz ich indywidualnych ustaleń.

Jednak jeśli strony nie wprowadzą odmiennych postanowień, nabywca, zgodnie z przepisami, powinien:

• przyjąć zbywcę jako domownika,
• zapewniać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał,
• udzielać odpowiedniej pomocy i opieki w chorobie,
• a także zorganizować na własny koszt pogrzeb zgodny ze zwyczajami miejscowymi.

Poza świadczeniami wynikającymi z istoty i funkcji dożywocia – czyli tymi określonymi w przepisach – nabywca nieruchomości może w umowie dodatkowo zobowiązać się do innych świadczeń. Mogą to być na przykład:

• ustanowienie na rzecz zbywcy prawa użytkowania ograniczonego do części nieruchomości,
• służebność mieszkania lub inna służebność osobista,
• regularne świadczenia w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Wszystkie świadczenia ustalone w umowie wchodzą w skład prawa dożywocia i stają się jego częścią.

Stosunek prawny wynikający z umowy dożywocia może ulec zmianom. Po pierwsze, strony mogą umówić się na modyfikację zakresu świadczeń należnych dożywotnikowi. Po drugie, może zmienić się osoba zobowiązana do spełniania tych świadczeń – na przykład w przypadku zbycia nieruchomości nowy właściciel staje się zobowiązanym, a w razie śmierci nabywcy, obowiązki przechodzą na jego spadkobierców.

Czy umowa dożywocia wymaga aktu notarialnego?

Tak, dla ważności umowy dożywocia konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Tylko w tej formie przeniesienie własności nieruchomości oraz ustanowienie prawa dożywocia będzie prawnie skuteczne.

Prawo dożywocia może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości – taki wpis zwiększa bezpieczeństwo i przejrzystość stanu prawnego nieruchomości. Po otrzymaniu wniosku z aktu notarialnego obejmującego umowę o dożywocie, sąd wieczystoksięgowy dokonuje zmian w księdze wieczystej: w dziale II wykreśla dotychczasowego właściciela i wpisuje nowego nabywcę nieruchomości, natomiast w dziale III – przeznaczonym m.in. dla praw osobistych – ujawnia prawo dożywocia na rzecz wskazanej osoby lub osób.

Prawo dożywocia wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Może jednak wygasnąć wcześniej – na przykład w wyniku rozwiązania umowy lub zrzeczenia się świadczeń określonych w umowie dożywocia w całości. Zrzeczenie się dożywocia również wymaga formy aktu notarialnego.

Czy umowa dożywocia chroni przed zachowkiem?

Nieruchomość przekazana w ramach dożywocia nie wchodzi do masy spadkowej i nie podlega doliczeniu do substratu zachowku.

To ważna różnica w stosunku do umowy darowizny – nabywca nieruchomości w ramach dożywocia nie musi obawiać się, że po śmierci zbywcy inni spadkobiercy będą mogli żądać zapłaty zachowku od wartości tej nieruchomości. Umowa dożywocia daje więc większe bezpieczeństwo prawne osobie, która przyjmuje nieruchomość w zamian za opiekę. 

Co się stanie, jeśli dożywotnik przeżyje nabywcę?

W przypadku śmierci nabywcy nieruchomości obowiązki wynikające z umowy dożywocia nie wygasają. Spadkobiercy nabywcy, którzy odziedziczą nieruchomość, są zobowiązani do kontynuowania świadczeń na rzecz dożywotnika zgodnie z warunkami zawartymi w umowie. W przypadku braku testamentu, śmierć nabywcy nieruchomości (także jeśli przedmiotem umowy był udział w nieruchomości) spowoduje, że krąg spadkobierców zostanie określony na podstawie ustawy.

Z tych względów dożywotnik powinien przewidzieć mechanizmy chroniące jego prawa na wypadek, gdyby spadkobiercy nabywcy nie mogli lub nie chcieli realizować świadczeń wynikających z umowy dożywocia, albo gdyby nieruchomość w której dożywotnik mieszka została sprzedana.

W takiej sytuacji możliwe jest żądanie zmiany treści zobowiązania i przekształcenie świadczeń wynikających z umowy dożywocia w formę renty. Zmiana ta nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, a jedynie modyfikuje jego formę. Renta, jako surogat pierwotnych świadczeń, przejmuje te cechy dożywocia, które można pogodzić z jej charakterem.

Skutki podatkowe umowy dożywocia

Umowa dożywocia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W przeciwieństwie do darowizny, nie ma tu zastosowania zwolnienie podatkowe – podatek należy uiścić bez względu na stopień pokrewieństwa między stronami. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie podpisania umowy, a stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Magdalena Łabuda z Kancelarii Babiak

Artykuł jest częścią tekstu Jak przekazać nieruchomość w spadku bez komplikacji? Prawniczka wyjaśnia. 

Magdalena Łabuda z Kancelarii Babiak

Źródło: