BANKIER.PL POMAGAJak przekazać nieruchomość w spadku bez komplikacji? Prawniczka wyjaśnia

Przejęcie nieruchomości w spadku może wydawać się prostą formalnością, jednak w praktyce wiąże się z kilkoma kwestiami prawnymi, podatkowymi i organizacyjnymi. Zawiłości prawne tej trudnej sytuacji wyjaśnia nam Magdalena Łabuda z kancelarii Babiak.

Sposób, w jaki zdecydujesz się przekazać wypracowany przez Ciebie majątek, ma znaczenie nie tylko dla zabezpieczenia interesów bliskich, ale również dla ochrony Twoich praw. To decyzja, która rozchodzi się falą – wpływa na wiele obszarów życia: podatki, zobowiązania, a nierzadko także relacje rodzinne. Dlatego warto podjąć ją odpowiedzialnie. Warto poznać konsekwencje, zanim podejmiesz ostateczne kroki.

Prawo daje różne możliwości przeniesienia prawa własności nieruchomości – każda z nich działa inaczej i wymaga spełnienia określonych warunków formalnych. Każda ma też swoje plusy i minusy. Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy majątek położony jest nie tylko w Polsce, ale również za granicą. Testament, darowizna, dożywocie, a może służebność mieszkania – które z tych rozwiązań najlepiej chroni interesy wszystkich stron? W tym artykule wyjaśniamy, co musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz, jak przekazać nieruchomość najbliższym. 

Dziedziczenie testamentowe w praktyce – jak przekazać nieruchomość bez komplikacji?  

Dowiedz się, jak przekazać nieruchomość w testamencie, jakie formalności musisz spełnić i jakie konsekwencje podatkowe czekają spadkobierców. Sprawdź, jak uniknąć błędów przy planowaniu dziedziczenia nieruchomości.  

Dziedziczenie nieruchomości w testamencie – co dalej?

Testament umożliwia precyzyjne określenie, kto ma przejąć majątek po śmierci spadkodawcy – w tym również nieruchomości. Jednak otrzymanie nieruchomości w spadku na podstawie testamentu to dopiero pierwszy krok. Samo uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia (u notariusza) lub postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (w sądzie) nie wystarcza. Aby formalnie stać się właścicielem nieruchomości, konieczne jest jeszcze złożenie wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Jak wpisać nowego właściciela do księgi wieczystej?

Spadkobierca powinien złożyć wniosek o ujawnienie prawa własności na odpowiednim formularzu KW-WPIS. Wniosek należy złożyć w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości

Każda zmiana właściciela nieruchomości wiąże się z obowiązkiem aktualizacji wpisu w Dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Obowiązek złożenia wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej – na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia sądu spadkowego – spoczywa na spadkobiercy. Ani sąd, ani notariusz nie dokonują takiego wpisu w księdze wieczystej za spadkobiercę. To spadkobierca musi samodzielnie dopilnować wszystkich formalności i dochować terminów, aby zmiana właściciela nieruchomości została prawidłowo zarejestrowana.

Dlaczego to takie istotne? Warto pamiętać, że księgi wieczyste korzystają z tzw. rękojmi wiary publicznej – dane w nich ujawnione uznaje się za prawdziwe. Brak złożenia wniosku o wpis prawa własności może skutkować nałożeniem grzywny na właściciela nieruchomości. Sąd wieczystoksięgowy ma prawo wymierzyć grzywnę w wysokości od 500 zł do 10 000 zł wobec opieszałego właściciela, który nie wywiązał się z obowiązku złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej w terminie miesiąca od doręczenia mu zawiadomienia o wpisie ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Nieruchomość za granicą – o czym pamiętać sporządzając testament?

Posiadanie majątku, w tym nieruchomości, w różnych krajach wymaga szczególnego podejścia do kwestii spadkowych. Jeśli spadkodawca nie sporządzi testamentu, to w razie jego śmierci zastosowanie znajdzie prawo państwa, w którym miał miejsce zwykłego pobytu.

Dlatego w sytuacji, gdy majątek obejmuje składniki majątku położone za granicą, sporządzenie testamentu uwzględniającego wybór prawa właściwego często jest nie tylko korzystne, ale wręcz niezbędne, aby zabezpieczyć interesy spadkobierców. Jeżeli spadkodawca nie sporządzi testamentu, prawo właściwe dla spraw spadkowych zostanie ustalone na podstawie miejsca jego zwykłego pobytu w chwili śmierci.

Aby mieć pewność, że sprawy spadkowe będą rozpatrywane zgodnie z prawem polskim, spadkodawca powinien sporządzić testament w Polsce, w którym wskaże swoich spadkobierców oraz wyraźnie wskaże prawo polskie jako właściwe do całości spraw spadkowych.

Sporządzenie takiego testamentu pozwala uniknąć problemów wynikających z automatycznego stosowania przepisów obcego prawa i zabezpiecza interesy spadkobierców w przypadku posiadania majątku w różnych krajach.

Jakie są konsekwencje podatkowe przekazania nieruchomości w testamencie?

Przekazanie nieruchomości w testamencie co do zasady korzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa: dzieci, wnuki, małżonek, rodzice). Aby z niego skorzystać, spadkobierca musi zgłosić nabycie spadku w urzędzie skarbowym w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Brak zgłoszenia w tym terminie oznacza konieczność zapłaty podatku według stawek przewidzianych dla danej grupy podatkowej.

Co z zachowkiem przy dziedziczeniu testamentowym?

Przekazanie nieruchomości w testamencie nie eliminuje roszczeń o zachowek. Osoby uprawnione – np. dzieci, małżonek – mogą domagać się zachowku, jeśli zostały pominięte w testamencie lub otrzymały mniej, niż wynikałoby z przepisów o dziedziczeniu ustawowym.

Darowizna nieruchomości – co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy

Darowizna nieruchomości to popularny sposób przekazania majątku rodzinie. Sprawdź, jakie obowiązki i podatki wiążą się z darowizną oraz jakie są jej skutki prawne i podatkowe.

Darowizna nieruchomości – jakie formalności trzeba spełnić?

Darowizna to forma nieodpłatnego przekazania majątku – mieszkania, domu, działki lub rzeczy ruchomych – na rzecz innej osoby. Celem darowizny jest przysporzenie obdarowanemu korzyści kosztem majątku darczyńcy. Obdarowany zyskuje pełną swobodę w dysponowaniu przedmiotem darowizny.

Przekazanie nieruchomości w drodze darowizny wymaga formy aktu notarialnego – bez tego darowizna jest nieważna. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, każda umowa przenosząca własność nieruchomości – mieszkania, domu, działki, gospodarstwa rolnego – musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Obowiązkiem notariusza, który sporządza taki akt, jest również złożenie – najpóźniej w dniu podpisania aktu – wniosku o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Wniosek ten składany jest drogą elektroniczną, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowania wieczystoksięgowe.

Kto może być stroną umowy darowizny?

Stroną umowy darowizny, zarówno jako darczyńca, jak i obdarowany, może być zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna. Przy zawieraniu umowy darowizny możliwe jest także, aby po każdej ze stron występował więcej niż jeden podmiot – np. rodzice mogą wspólnie przekazać mieszkanie swoim dzieciom, a dzieci jako współobdarowani przejmują nieruchomość w określonych udziałach.

Obdarowanym może być także dziecko nienarodzone (nasciturus). Taka umowa darowizny zawierana jest pod warunkiem, że dziecko urodzi się żywe. Oświadczenie o przyjęciu darowizny składa w imieniu dziecka jego przedstawiciel ustawowy (zwykle rodzic).

Przy zawieraniu umowy darowizny istotne znaczenie ma status cywilny darczyńcy, zwłaszcza w kontekście jego sytuacji majątkowej. Warto pamiętać, że rozporządzanie składnikami majątku wspólnego małżonków podlega określonym ograniczeniom. W praktyce oznacza to, że jeżeli darczyńca pozostaje w związku małżeńskim, należy każdorazowo ustalić, czy przedmiot darowizny pochodzi z majątku osobistego, czy z majątku wspólnego małżonków. Zasadą jest, że darczyńca może swobodnie dysponować składnikami swojego majątku osobistego – na przykład mieszkaniem nabytym przed ślubem, przedmiotami otrzymanymi w spadku lub w darowiźnie, a także przedmiotami służącymi wyłącznie do jego osobistego użytku. W przypadku darowizny z majątku wspólnego – takiego jak mieszkanie kupione wspólnie w trakcie małżeństwa czy środki finansowe zgromadzone na wspólnym koncie – konieczne jest jednak uzyskanie zgody współmałżonka, aby umowa była skuteczna.

Istota umowy darowizny – prawa i obowiązki stron

Umowa darowizny, w odróżnieniu od wielu innych umów uregulowanych w kodeksie cywilnym, charakteryzuje się przede wszystkim nieodpłatnością. Istotą tej czynności prawnej jest przysporzenie majątkowe dokonane przez darczyńcę na rzecz obdarowanego, bez jakiegokolwiek ekwiwalentu ze strony obdarowanego. Oznacza to, że darczyńca, przekazując określony składnik swojego majątku – np. mieszkanie, pieniądze, samochód – nie oczekując w zamian żadnego świadczenia, ani w chwili zawarcia umowy ani w przyszłości. Zasadniczym celem darowizny jest wzbogacenie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy.

Warto wiedzieć:  konstrukcja prawna darowizny nie wyklucza możliwości nałożenia na obdarowanego tzw. polecenia. Polecenie to szczególne zastrzeżenie, które polega na obciążeniu obdarowanego obowiązkiem określonego działania lub zaniechania - np. zapłaty określonej sumy pieniędzy na wskazany cel. Taka darowizna, określana jako darowizna z poleceniem i stanowi odmianę klasycznej umowy darowizny. Polecenie nie powoduje jednak, że umowa darowizny staje się odpłatna – nadal jest to umowa nieodpłatna, ale obdarowany ma prawny obowiązek wykonania polecenia.

Z perspektywy praktyki, należy pamiętać o jednej ważnej kwestii: choć umowa darowizny nie nakłada na obdarowanego formalnego obowiązku świadczenia wzajemnego (np. opieki nad darczyńcą), to w praktyce rodzi moralny obowiązek wdzięczności, zwłaszcza gdy stronami umowy są osoby blisko ze sobą spokrewnione – rodzice, dzieci, dziadkowie.

Ten obowiązek, choć niewynikający wprost z treści umowy, stanowi element zasad współżycia społecznego. Niedochowanie elementarnych standardów wdzięczności – np. poprzez zachowania rażąco krzywdzące darczyńcę – może mieć istotne skutki prawne. W takich sytuacjach naruszenie zasad współżycia społecznego i elementarnego szacunku wobec darczyńcy może prowadzić do odwołania darowizny.

Przesłanką odwołania darowizny z powodu rażącej niewdzięczności jest umyślne, świadome, intencjonalne zachowanie obdarowanego, które w sposób ewidentny narusza obowiązki moralne wobec darczyńcy. Niewdzięczność staje się „rażącą” wtedy, gdy przybiera formę poważnych, zawinionych i krzywdzących działań – takich jak znieważenie darczyńcy, przemoc psychiczna lub fizyczna, porzucenie w chorobie czy świadome działanie na szkodę darczyńcy.

Darowizna a zachowek – co warto wiedzieć?

Darowizna nieruchomości może rodzić skutki również w kontekście zachowku. Instytucja doliczania darowizn przy obliczaniu zachowku ma na celu ochronę osób uprawnionych do zachowku przed sytuacjami, w których wartość spadku zostałaby znacząco pomniejszona wskutek darowizn dokonanych jeszcze za życia spadkodawcy. Dzięki temu osoby uprawnione do zachowku nie tracą należnej im ochrony, a całość majątku spadkowego uwzględnia także darowizny przekazane przed śmiercią spadkodawcy.

To, czy darowizna będzie uwzględniana przy obliczaniu zachowku, zależy od trzech kluczowych czynników:

• Przedmiot darowizny –drobne darowizny, zwyczajowo przyjęte w danych relacjach (np. prezenty okolicznościowe), nie są uwzględniane przy obliczaniu zachowku.
• Data dokonania darowizny  – darowizny dokonane ponad 10 lat przed śmiercią spadkodawcy co do zasady nie podlegają doliczeniu do masy spadkowej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy darowizna była dokonana na rzecz spadkobiercy – wówczas nie obowiązuje limit 10 lat.
• Krąg osób uprawnionych – znaczenie ma, czy obdarowany należy do kręgu spadkobierców ustawowych czy innych osób spoza tego kręgu.

Jeżeli uprawniony do zachowku nie otrzymał go w innej formie – na przykład w postaci darowizny, powołania do spadku, zapisu, świadczenia z fundacji rodzinnej czy mienia przekazanego w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej – przysługuje mu roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku lub jego uzupełnienia.

Jakie są skutki podatkowe darowizny?

Co do zasady, darowizna między osobami z najbliższej rodziny – na przykład między rodzicami a dziećmi, małżonkami, dziadkami a wnukami czy rodzeństwem – umożliwia skorzystanie z całkowitego zwolnienia z podatku od darowizn.

Aby jednak skorzystać z tej ulgi, trzeba zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w odpowiednim terminie. Masz na to 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy darowizny. Zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2.

Pamiętaj – jeśli nie zgłosisz darowizny w terminie albo złożysz zgłoszenie po upływie 6 miesięcy, stracisz prawo do zwolnienia i będziesz musiał zapłacić podatek na zasadach ogólnych, według stawek dla I grupy podatkowej. Nawet jeden dzień spóźnienia może Cię sporo kosztować.

Jeżeli zdecydujesz się na zgłoszenie darowizny elektronicznie, zwróć szczególną uwagę, aby uzyskać Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO). Sam komunikat o wysłaniu dokumentów do systemu nie wystarczy – tylko UPO potwierdza skuteczne złożenie dokumentu i zachowanie terminu.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn. Kto z niej skorzysta?

Ulga mieszkaniowa to preferencyjne rozwiązanie, które pozwala uniknąć podatku od spadków i darowizn w określonych sytuacjach związanych z nabyciem nieruchomości lub środków pieniężnych na cele mieszkaniowe.

Więcej na ten temat w tym artykule »

Umowa dożywocia – przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę. Na czym polega?

Umowa dożywocia to szczególna forma przekazania nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Polega na tym, że właściciel nieruchomości (zbywca) przenosi jej własność na inną osobę (nabywcę), a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy opiekę, mieszkanie, wyżywienie i wsparcie aż do końca jego życia. Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem jej prawem dożywocia.

Więcej na ten temat w tym artykule »

Służebność mieszkania – na czym polega i jak ją ustanowić?

Służebność mieszkania to szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, który pozwala na zachowanie prawa do zamieszkiwania w nieruchomości, mimo że jej własność została przeniesiona na inną osobę – najczęściej dzieci lub bliskich. To rozwiązanie często wykorzystywane jest przy darowiźnie mieszkania lub zawarciu umowy dożywocia, gdy darczyńca lub dożywotnik chce zapewnić sobie możliwość dalszego korzystania z lokalu po przeniesieniu jego własności.

Praktyka pokazuje, że służebność mieszkania odgrywa istotną rolę w ochronie interesów osób starszych, które chcą zachować prawo do zamieszkiwania w znanym im miejscu, nawet po przeniesieniu własności nieruchomości na bliskich.

Więcej na ten temat w tym artykule »

Artykuł jest częścią Przewodnika po kwestiach prawnych i finansowych rodziny. Poniżej odnośniki do pozostałych tekstów:

Magdalena Łabuda z Kancelarii Babiak

Źródło: