Czy wpisy hipotek w księgach wieczystych kredytobiorców Nordea Bank Polska są wadliwe? Nad skomplikowaną kwestią pochylić się będzie musiał Sąd Najwyższy, do którego trafiły pytania Sądu Okręgowego w Warszawie. Po jednej stronie sporu jest prawniczka znana z walki z „frankowymi” bankami, a po drugiej - największy polski kredytodawca.
Spory sądowe dotyczące kredytów opartych na frankach szwajcarskich w przeważającej części dotyczą treści umów łączących kredytobiorców i banki. Sprawa, w której wypowie się wkrótce Sąd Najwyższy ma zupełnie inny charakter. W jej centrum znajdują się pytania o wadliwość wpisów hipotecznych dokonanych przez Nordea AB oraz PKO Bank Polski w księgach wieczystych klientów.
Mecenas Barbara Garlacz jest dobrze znana w środowisku „frankowców”. To ona właśnie reprezentuje klientów, którzy zaskarżyli wpis do księgi wieczystej hipoteki na rzecz PKO BP. Kredytobiorcy byli wcześniej klientami Nordea Bank Polska, który został sprzedany (wraz z portfelem kredytów hipotecznych) największemu polskiemu bankowi.
Zawikłana historia „nordyckich” hipotek
Tło sprawy jest dość skomplikowane, i co istotne w tym przypadku, inaczej interpretowane przez obie strony sporu. Mec. Garlacz w datowanym na 25 czerwca 2020 r. wpisie na blogu prezentuje je następująco.
W 2013 r. PKO BP i Nordea AB (spółka-matka) ustaliły warunki przejęcia biznesu opartego na wydanej w Polsce licencji bankowej - Nordea Bank Polska. W 2014 r. Nordea Bank Polska dokonał na rzecz Nordea AB cesji na zabezpieczenie przyszłych wierzytelności z umów kredytów „frankowych”. Operacja miała związek z kredytem udzielonym przez Nordea AB dla PKO BP (co było elementem umowy związanej z przejęciem). Wraz z „przeniesieniem” kredytów konieczne było wpisanie Nordea AB jako wierzyciela hipotecznego w księgach wieczystych kredytobiorców. Zostało to dokonane, bez zgody klientów, w 2014 r.
Jesienią 2014 r. nastąpiło prawne połączenie PKO BP z Nordea Bank Polska. Kredytobiorcy od tego momentu spłacali raty na rzecz PKO BP (przejmującego portfel Nordea Bank Polska), ale w ich księgach wieczystych widniał wpis na rzecz Nordea AB.
Kolejnym etapem w tej skomplikowanej historii jest rok 2018, gdy Nordea AB dokonała zwrotnej cesji wierzytelności na rzecz PKO BP (po wcześniejszej spłacie kredytu przez PKO BP). Ponownie wymagało to odzwierciedlenia zmiany w księgach wieczystych. Bank nie dokonał tego od razu, lecz w większości przypadków poczekał do 2019 r. Co ważne, 7 marca 2019 r. weszła w życie zmiana w prawie bankowym (w ramach nowelizacji ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym). „Usunięto przepis, który był podstawą do wymagania zgody właściciela na wpis nowego wierzyciela do księgi wieczystej” – twierdzi mec. Garlacz.
„W związku z figurowaniem banku Nordea AB w latach 2014-19 w księgach wieczystych to ten właśnie bank miał prawo w tym okresie do pobierania rat kredytów od frankowiczów byłego banku Nordea, a nie PKO BP. Raty zapłacone do PKO BP są do zwrotu tylko z tego powodu” – podkreśla mec. Garlacz. Wskazuje ona przy tym, że „zmiana prawa bankowego z marca 2019 roku wydaje się być szyta na miarę dla PKO BP, bo to ten podmiot najbardziej w sposób bezprecedensowy skorzysta z tej nowelizacji”.
Dwa pytania do Sądu Najwyższego
Sąd Okręgowy w Warszawie rozpatrujący tę sprawę zdecydował się zadać dwa pytania Sądowi Najwyższemu. Pierwsze dotyczy tego, czy jeśli cesja wierzytelności została dokonana przed zmianą prawa bankowego (7 marca 2019 roku), a sam wpis do księgi wieczystej następuje już po tym dniu, to brak zgody właściciela nieruchomości na ten wpis jest przeszkodą do dokonania wpisu.
„Gdyby Sąd Najwyższy odpowiedział negatywnie na pierwsze pytanie, to Sąd Okręgowy w Warszawie dopytuje w ramach pytania numer dwa czy w takim razie sąd wieczystoksięgowy rozpoznający skargę może uwzględnić z urzędu fakt, że wpis Nordea AB do księgi wieczystej w 2014 roku obarczony jest wadą prawną w postaci braku zgody właściciela nieruchomości przy założeniu, że także przed 7 marca 2019 roku taka zgoda była wymagana. Gdyby okazało się, że można uznać z urzędu, że Nordea AB jest wpisana błędnie do księgi wieczystej, a więc nigdy nie nabyła wierzytelności, to nie mogła jej przenieść umową cesji zwrotnej na PKO BP, a więc i ten bank nadal nie mógłby się wpisać do księgi wieczystej” – referuje pytanie drugie mec. Garlacz.
Wadliwość już dokonanych wpisów może przełożyć się na ocenę ryzyka generowanego przez portfel kredytów hipotecznych dawnej Nordei. „Kwesta wadliwego wpisu na hipotekę może być podniesiona przez kredytobiorcę na etapie egzekucji z nieruchomości” – wskazuje także prawniczka.
PKO BP ostro kontruje
„Odnosząc się do teksu zamieszczonego w dniu 25 czerwca 2020 r. na blogu Barbary Garlacz, potwierdzamy, że w jednej ze spraw dotyczącej wpisu banku do księgi wieczystej w miejsce Nordea AB, Sąd Okręgowy w Warszawie zadał pytania prawne. Mając na uwadze dobro toczącego się postępowania, bank nie będzie komentował w mediach treści zadanych przez Sąd Okręgowy pytań. Wskazujemy jednak, że nie widzimy ryzyka negatywnych skutków tego pytania dla portfela kredytów walutowych przejętych przez PKO BP SA z Nordea AB” – komentuje bank w przesłanym do redakcji oświadczeniu.
„Wpis na blogu Barbary Garlacz nie zawiera rzetelnej informacji, ale stanowi wyraz jej subiektywnych poglądów nieznajdujących odzwierciedlenia w przepisach prawa i orzecznictwie sądów. Wpis ten stanowi też streszczenie stanowiska procesowego prezentowanego przez Barbarę Garlacz w postępowaniach dotyczących wpisu PKO BP do ksiąg wieczystych i został zamieszczony najpewniej w celach marketingowych. Stanowiska przedstawionego przez Barbarę Garlacz nie podzieliły dotychczas żadne sądy, tak na etapie dokonywania wpisów jak i rozpatrywania środków zaskarżenia. Bank wygrywa te sprawy, uzyskując prawomocne rozstrzygnięcia.
Stanowisko zaprezentowane w blogu zawiera wiele informacji nierzetelnych:
- Nie jest prawdą, że wpis do księgi wieczystej w przypadku cesji wierzytelności wymaga zgody właściciela nieruchomości. Zgoda ta nie była wymagana ani na gruncie art. 95 prawa bankowego w brzmieniu obowiązującym przed 7 marca 2019 r. ani nie jest wymagana obecnie. Nie jest też prawdą, by pogląd o konieczności uzyskania zgody właściciela wynikał z przeważającego kierunku orzeczniczego. Sądy nie podzielają tego poglądu.
- Nie jest prawdą, że PKO BP w okresie 2014-2019 nie był uprawniony do pobierania rat kredytów hipotecznych objętych umową cesji na zabezpieczenie. Uprawnienie to wynikało z regulacji umownych obowiązujących pomiędzy PKO BP a Nordea AB, o których poinformowano klientów banku.
- Informacja jakoby zmiana art. 95 prawa bankowego była ‘szyta na miarę dla PKO BP’ stanowi pomówienie. Bank w żaden sposób nie wpływał na zmianę przepisów prawa.” – wskazano w komentarzu banku.
Nietypowa sprawa, godna obserwacji
Wśród tysięcy spraw dotyczących kredytów bazujących na franku szwajcarskim spór o hipoteki byłego Nordea Banku wyróżnia się zarówno poziomem komplikacji, jak i trudnością oceny ewentualnych konsekwencji wygranej powodów. Chociażby z tego powodu warto śledzić jego dalsze losy, nie licząc przy tym na szybkie rozstrzygnięcie.
