Szansa na zakup nieruchomości na raty bez angażowania banku – taka obietnica stoi za mechanizmem nazywanym ratami notarialnymi. W czasach drogiego i trudno dostępnego kredytu hipotecznego o tym rozwiązaniu przypomnieli sobie niektórzy deweloperzy. Taki układ ma jednak sporo ograniczeń.
Można obniżać ceny, można proponować bonusy, ale można także ułatwić zainteresowanym kupno, stosując elastyczne podejście do płatności – takie opcje mają przed sobą sprzedający nieruchomości na coraz trudniejszym rynku. Dotyczy to nie tylko deweloperów, ale także osób fizycznych, które chcą upłynnić posiadane lokum.
Drogę wskazują detaliści z innych branż. Elektronika, sprzęt AGD, meble – to tylko przykłady dóbr, które możemy bez problemu kupić na raty zero procent, czasem dodatkowo z odroczeniem płatności. W ich przypadku formalnościami zajmuje się zazwyczaj bank, wynagradzany przez sieć handlową. Finansującym transakcję może być jednak także bezpośrednio sprzedawca.
Na rynku nieruchomości taki mechanizm zyskał etykietkę rat notarialnych lub rat prywatnych.
Jak działają raty notarialne? Zobaczmy przykład
Przykładem wykorzystania płatności ratalnych posłużyć może jedna z inwestycji realizowanych w Łodzi przez dewelopera OKAM. Kupujący biorący udział w promocji „Mieszkaj bez kredytu” wpłacają najpierw, po podpisaniu umowy deweloperskiej, 20 proc. ceny lokalu, z czego 10 proc. stanowi zadatek. Kolejne płatności przedstawiają się następująco:
- 20 proc. ceny przed odbiorem lokalu,
- 18. miesięcznych rat po 3000 zł od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku,
- pozostała część ceny, płatna po tym okresie, przed przeniesieniem własności.
Miesięczne raty są w tym przypadku nieoprocentowane, a deweloper nie przewiduje także żadnych dodatkowych opłat i prowizji. Zabezpieczeniem transakcji jest zadatek, a także:
- Oświadczenie nabywcy o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie opróżnienia lokalu w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej.
- Oświadczenie nabywcy o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie zapłaty rat w okresie 18 miesięcy pomiędzy odbiorem lokalu, a umową przeniesienia własności.
- Zdeponowanie zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej Lokalu na wypadek odstąpienia od umowy deweloperskiej z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej.
- Obowiązek przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego (z dnia odbioru lokalu) w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej z winy nabywcy. W razie niewykonania tego obowiązku nabywca zrzeka się roszczeń o zwrot nakładów poniesionych na lokal.
Przypomnijmy, że wspomniany art. 777 (tzw. „trzy kosy”) Kodeksu postępowania cywilnego działa następująco: jeśli zbywca nie otrzyma ustalonej płatności w terminie (nawet jednej raty), może natychmiast skorzystać ze skróconej drogi odzyskiwania należności. Nie jest konieczne składanie w sądzie pozwu o zapłatę, a tylko złożenie wniosku o nadanie przez sąd aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Dalsze kroki podejmuje już komornik. Konstrukcja ta jest wykorzystywana również przez banki.
Czym różni się taka umowa od „zwykłego” przeniesienia prawa własności?
Wskazany przykład jest stosunkowo skomplikowany pod względem harmonogramu płatności. Zawiera jednak główny charakterystyczny element – rozbicie zapłaty na części. Umowa tego typu nie musi mocno odbiegać od typowego dla rynku nieruchomości kontraktu w postaci aktu notarialnego.
"W przypadku gdy zapłata ceny za nieruchomość ma nastąpić w ratach, główne postanowienia umowy zasadniczo nie różnią się od umowy przeniesienia własności z jednorazową zapłatą. Sprzedawca przenosi na kupującego prawo własności lokalu lub domu, a kupujący zobowiązuje się zapłacić ustaloną cenę z tym, że nie 'jednorazowo', ale w określonych periodycznie ratach. Strony ustalają wówczas w akcie notarialnym np. wysokość poszczególnych rat, terminy ich zapłaty, wysokość ew. dodatkowych kosztów, które winien pokryć kupujący" - wskazuje Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM.
"Nie ma przepisów, które szczegółowo opisywałyby sprzedaż nieruchomości z użyciem rat notarialnych. Umowę sprzedaży, w tym nieruchomości, oraz kwestię zapłaty ceny regulują różne przepisy, w tym m.in. kodeks cywilny. O ewentualnym oprocentowaniu poszczególnych rat decydują strony w zawieranej umowie. W pewnym sensie nad bezpieczeństwem transakcji czuwa notariusz. Zgodnie bowiem z art. 80 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie 'przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne'. Niemniej jednak w dużym zakresie obowiązek określenia wzajemnych praw i obowiązków spoczywa właśnie na stronach. Pamiętajmy, że do takiej umowy nie mają zastosowania przepisy np. regulujące kredyt konsumencki. W dużej mierze to zatem strony umowy są odpowiedzialne za zredagowanie jej treści" - podkreśla Małgorzata Rosińska.
Kiedy następuje przeniesienie własności przy ratach notarialnych?
Brak jednorazowej płatności zawsze rodzi ryzyko. Z tego powodu istotny jest moment przeniesienia własności:
- Ryzyko może w większym stopniu obciążać nabywcę, jeśli opłaca on raty, ale staje się właścicielem dopiero po uregulowaniu wszystkich płatności.
- Jeśli natomiast przeniesienie własności nieruchomości następuje od razu po podpisaniu umowy, zbywca może się obawiać problemów z uzyskaniem zapłaty.
Warto podkreślić, że możliwe są oba scenariusze, a wybór zależy od stron zawierających umowę. W transakcji zawieranej np. w ramach rodziny, pierwsze rozwiązanie może być wygodne dla wszystkich. W transakcjach z deweloperami, zazwyczaj moment przeniesienia własności przypada na koniec rozliczeń, po uregulowaniu wszystkich rat.
Jak zabezpiecza się płatność ratalną?
Typowymi formami zabezpieczenia interesu zbywcy są:
- poddanie się przez nabywcę egzekucji w oparciu o art. 777 Kpc,
- ustanowienie hipoteki na rzecz zbywcy, jeśli przeniesienie własności następuje przed uregulowaniem wszystkich rat,
- ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń wynikających z zawartej umowy.
Jakie mogą być konsekwencje niepłacenia rat?
"Jeżeli strony zawarły umowę sprzedaży, w której
nabywca, po pierwsze, poddał się egzekucji co do zapłaty poszczególnych rat, a
po drugie, na zabezpieczenie ich zapłaty ustanowił np. hipotekę, to w przypadku
braku zapłaty którejkolwiek z rat sprzedawca może skorzystać z art. 777 kpc. W
przypadku skorzystania przez sprzedawcę z ustanowionej hipoteki – może się
skończyć na sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji i zaspokojeniu
wierzyciela z pozyskanej ceny sprzedaży takiej nieruchomości” – podkreśla Małgorzata
Rosińska.
„W drugim przypadku, tj. gdy do przeniesienia własności nieruchomości
jeszcze nie doszło, konsekwencje zależą w dużej mierze od treści umowy
zawartej między stronami. Na pewno, pomimo wpłaty jakiejś części pieniędzy,
potencjalny kupujący nie otrzyma prawa własności nieruchomości. Kwestia
odzyskania dokonanej wpłaty musi zostać szczegółowo opisana w umowie" -
wskazuje ekspertka.
Bez BIK, bez badania zdolności kredytowej. Ale jakie są wady?
Na pozór sprzedaż „na raty” ma wiele pociągających zalet. Taka forma rozliczenia oznacza, że nie jest konieczne przejście przez proces badania zdolności kredytowej w banku, weryfikacji historii odnotowanej w bazach danych (np. BIK) i szczegółowe „spowiadanie się” z sytuacji finansowej.
Wady rat notarialnych są jednak niebagatelne. Po pierwsze, w praktyce tempo spłat nawet nie zbliża się do długoterminowego kredytu hipotecznego. Kupujący musi znacznie szybciej uregulować należność, zwykle w ciągu maksymalnie kilku lat. A to z kolei wymaga znacznie lepszego położenia pod względem finansowym niż przy skorzystaniu z kredytu bankowego.
Po drugie, umowa wykorzystująca płatność ratalną jest bardziej skomplikowana niż typowy kontrakt z jednorazowym rozliczeniem. Dlatego warto szkic aktu notarialnego nie tylko przeanalizować samodzielnie, ale również zasięgnąć opinii specjalisty. Szczególną uwagę należy zwrócić na mechanizmy zabezpieczające nasz interes, zwłaszcza jeśli przeniesienie własności nastąpić ma dopiero w przyszłości. Koniecznym krokiem jest również zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości oraz kondycji dewelopera, jeśli nabywamy lokum w ten sposób na rynku pierwotnym.
