Sprzedaż mieszkań przez deweloperów w 2026 r. wzrośnie, a cały sektor nieruchomości ma dobre perspektywy. Nadpodaż gotowych lokali na rynku jest chwilowa i iluzoryczna - ocenili analitycy. W poszczególnych miastach sytuacja związana z rozszerzeniem oferty czy polityką cenową może być jednak zróżnicowana.
Analitycy prognozują wzrosty sprzedaży u deweloperów
"Jesteśmy optymistami, jeśli chodzi o sprzedaż deweloperów w tym roku. Przyczyni się do tego m.in. spadek stóp proc., a klienci, którzy do tej pory odkładali zakup mieszkania, bądź nie mieli zdolności kredytowej, wrócą na rynek. Zakładamy wzrost wolumenów sprzedaży u większości spółek" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski.
"Spodziewamy się wzrostu sprzedaży na całym rynku o ok. 14-16 proc. - nie sądzimy, żeby nawet nadchodzące obniżki stóp trwale przesunęły popyt na rynku pierwotnym do poziomów np. z lat 2020-2021. Wzrost wolumenów sprzedażowych jest możliwy w sposób organiczny – jesteśmy zdania, że udział największych deweloperów w strukturze zakupów nowych gruntów mocno wzrósł w ostatnich dwóch latach, w związku z czym to właśnie największe podmioty będą odpowiadać za gros wprowadzeń nowych projektów" - ocenił analityk Trigon DM David Sharma.
Zdaniem analityka DM BOŚ, spółki są przygotowane na wyższą sprzedaż i będą wprowadzać więcej mieszkań do oferty, natomiast nie będzie to szybki proces, ponieważ rynek nie jest homogeniczny.
Iluzoryczna nadpodaż lokali?
"Niektóre aglomeracje, jak Katowice i Łódź, borykają się z nadpodażą mieszkań gotowych, co może studzić zapędy deweloperów co do uruchamiania dużej liczby projektów. Z drugiej strony, w Warszawie czy Trójmieście, sytuacja podażowo-popytowa jest bardziej zbilansowana. Nie sądzę jednak, że taka nierównowaga przełoży się na zmianę strategii deweloperów – nierównowaga jest chwilowa" - powiedział.
W ocenie Wewiórskiego, obecna szeroka oferta jest efektem słabszych, niż zakładali deweloperzy, trzech pierwszych kwartałów 2025 r., bo nie pojawił się wówczas żaden program wsparcia ze strony państwa.
"Nadpodaż nie będzie jednak problemem i oferta zostanie dość szybko wykupiona. Problemem dla rynku mogą być natomiast inwestorzy, którzy kupowali pod wzrosty cen, czy na lokatę kapitału, a którzy obecnie są mniej aktywni. Mieszkania kupione przez inwestorów w 2023 r. pod program BK2 proc. przyniosły dość dobrą stopę zwrotu z wynajmu, na który popyt był wysoki. Oczekuję jednak, że popyt inwestycyjny zostanie zastąpiony przez klientów kupujących mieszkania na własne potrzeby" - dodał.
Analityk Trigon DM uważa, że pierwszy kwartał 2026 r. to "szczyt" poziomu dostępnej oferty, w związku z tym, że część mniejszych podmiotów nie posiada obecnie już zasobów gruntowych/bilansu pozwalającego na start nowych projektów. W jego ocenie, nadmiar podażowy jest iluzoryczny.
"Większość oferty, szczególnie mniejszych graczy, jest zwyczajnie niesprzedawalna przy obecnych cenach. Niemniej, deweloperzy coraz mocniej dywersyfikują się geograficznie, zakładam, że wielu z nich ma apetyt na mniejsze i większe przejęcia – nie sądzimy, żeby przejmowanie gruntów +z drugiej ręki+ były obecnie optymalną decyzją biznesową, kluczowe jest przejęcie całej organizacji rozumiejącej prawidła lokalnego rynku" - dodał Sharma.
W ocenie analityka Trigon DM, sprzedaż deweloperów w czwartym kwartale 2025 r. była zgodna z oczekiwaniami - nie zaskoczyła również lepsza sytuacja biznesowa największych graczy – tj. tych, którzy są w stanie cały czas uzupełniać ofertę o projekty w największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto).
Analityk DM BOŚ jako pozytywne zaskoczenie pod względem sprzedażowym wskazał dane za grudzień. Nie spodziewa się on szoków cenowych na rynku.
"Sprzedaż mieszkań mocno przyspieszyła w czwartym kwartale, a dzięki rabatom deweloperzy nadrobili relatywnie słabe wcześniejsze kwartały 2025 r. i zbliżyli się do zakładanych targetów. Zwłaszcza grudzień był pozytywnym zaskoczeniem pod względem sprzedażowym. Mieliśmy też spadki w cenach transakcyjnych, ale mając na uwadze wzrost płac w ujęciu realnym i spadek stóp proc., nie oczekuję zarówno dalszego spadku cen mieszkań, jak i wzrostów powyżej inflacji. Rynek złapie równowagę, nie widać na horyzoncie szoków, a raczej wsparcie ze strony spadających stóp proc., danych makro, czy realnego wzrostu wynagrodzeń" - powiedział Wewiórski.
Jak zauważył analityk Trigon DM, polityka cenowa to kolejny obszar, który potwierdza to, że homogeniczny rynek pierwotny nie istnieje.
"W niektórych jego częściach, np. w projektach zlokalizowanych w najlepszych lokalizacjach w Warszawie czy Krakowie, zakładamy wzrosty cen w 2026 r. W przypadku projektów +ekonomicznych+ na mniejszych rynkach deweloperzy będą, naszym zdaniem, coraz mocniej zmuszeni do agresywnego zabiegania o klientów" - dodał Sharma.
SEKTOR NIERUCHOMOŚCI Z DOBRYMI PERSPEKTYWAMI
Analitycy są zgodni w nastawieniu do sektora i uważają, że ma on dobre perspektywy.
"Podtrzymujemy pozytywne nastawienie do pokrywanych przez nas spółek - więksi powinni zdobywać rynek kosztem mniejszych, natomiast naszym top pickiem od dłuższego czasu jest Archicom – według naszych szacunków grupa powinna poprawić w tym roku zysk netto nawet 4-5 krotnie, a do tego posiada ciekawy pipeline projektów do wprowadzenia, co powinno pozwolić dalsze skalowanie wolumenów sprzedażowych" - ocenił Sharma.
"Sektor nieruchomości ma dobre perspektywy i powinien zachowywać się lepiej niż szeroki rynek w 2026 r. Wyniki grudniowej sprzedaży zaskoczyły pozytywnie i chociaż styczeń był trochę gorszy, jesteśmy przekonani, że zobaczymy w tym roku rekordy sprzedaży w kilku spółkach – np. Dom Development ma w mojej ocenie szansę na osiągnięcie 5 tys. sprzedanych jednostek w 2026 r. Zdecydowana większość deweloperów poprawi sprzedaż rdr w tym roku" - dodał Wewiórski.
*** Dane o sprzedaży mieszkań znajdują się w module Nieruchomości, dostępnym dla abonentów Serwisu Ekonomicznego PAP Biznes.
(PAP Biznes)
doa/ ana/
