Przepis na tańszą hipotekę? Konto, polisa i karta

Wynegocjowanie niższej marży czy zwolnienia z prowizji przy kredycie hipotecznym zazwyczaj wymaga skorzystania z dodatkowych produktów. Klient będzie musiał założyć konto w banku, aktywnie korzystać z karty debetowej lub kredytowej czy zakupić dodatkowe polisy. Dla osób, które nie zdecydują się na pakiet dodatków, marże kredytu mogą być nawet dwukrotnie wyższe.

W styczniowym rankingu kredytów hipotecznych poprosiliśmy banki o przedstawienie oferty kredytów hipotecznych zarówno w wersji minimum (zakładającej co najwyżej skorzystanie dodatkowo tylko z konta osobistego), jak i ze wszystkimi produktami mogącymi obniżyć koszt kredytu. W większości banków, które odpowiedziały na ankietę i stosują sprzedaż wiązaną, łączne koszty kredytu w ofercie z dodatkowymi produktami są niższe niż w ofercie bez dodatków lub tylko z kontem osobistym. Różnice mogą sięgać od kilku do – w niektórych przypadkach – kilkudziesięciu tysięcy złotych na łącznym koszcie kredytu.

Droższy kredyt hipoteczny bez dodatków

W tabeli poniżej przedstawiamy, na przykładzie wybranych banków, koszty dwóch opcji kredytu hipotecznego (150.000 zł, na 30 lat):

• bez dodatkowych produktów lub tylko z ROR-em oraz
• z zastosowaniem cross-sellingu.

Kredytobiorcy to małżeństwo 30-latków zarabiające około 5000 zł netto miesięcznie, posiadające 1 dziecko. Kredyt będzie przeznaczony na zakup mieszkania z rynku wtórnego w mieście do 100 tysięcy mieszkańców. Wartość nieruchomości to 350.000 zł, z czego 200.000 zł kupujący wniosą jako wkład własny ze sprzedaży poprzedniego mieszkania (LTV wynosi ok. 43%).

Różnice między warunkami kredytu w wersji minimum (bez dodatkowych produktów lub tylko z kontem osobistym) oraz w wersji z cross-sellingiem – wybrane oferty.

*oferta minimum – kredyt bez dodatkowych produktów lub tylko w kontem osobistym; **oferta z cross-sellingiem – kredyt z dodatkowymi produktami (konto, karty płatnicze, ubezpieczenia); *** Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu, koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.
Opracowanie: Bankier.pl na podstawie danych i wyliczeń banków z 15-18.01.2013 r.

Największe różnice w łącznych kosztach kredytu, dla wspomnianych dwóch opcji oferty, widoczne są w przypadku mBanku, MultiBanku, Citi Handlowego, Credit Agricole i Raiffeisen Polbanku. W tych przypadkach, jeżeli klienci z naszego profilu nie skorzystają z dodatkowych produktów, łączny koszt kredytu wzrośnie nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dzieję się tak głównie za sprawą różnic w stosowanych marżach, które są głównym składnikiem oprocentowania, obowiązującym przez cały okres trwania umowy.

W przypadku „rekordzistów” – mBanku i MultiBanku – zaproponowana profilowym klientom marża w ofercie tylko z kontem osobistym wynosi 4,20%. Gdyby jednak kredytobiorcy zdecydowali się na przystąpienie do promocji i skorzystali z dodatkowych ubezpieczeń, marża spada do 2,10%. W Citi Handlowym cross-selling pozwoli obniżyć marżę o 1 pp, a w Alior Banku czy Raiffeisen Polbank nawet o więcej niż 1 pp.

Zdarza się jednak, że korzyści w postaci niższej marży czy zwolnienia z prowizji nie pokryją kosztów z tytułu posiadania dodatkowych produktów. Dla naszych kredytobiorców taka sytuacja miałaby miejsce po skorzystaniu z oferty Deutsche Banku. Koszt zastosowanej w ramach sprzedaży wiązanej polisy na życie tak bardzo zwiększy łączny koszt kredytu, że oferta z cross-sellingiem będzie droższa niż ta bez ubezpieczenia. Dlatego tak ważne jest, aby przy indywidualnych negocjacjach zawsze sprawdzić, z jakimi opłatami wiążą się zakupione dodatkowo produkty i jak wpłyną one na łączny koszt kredytu.

Katarzyna Wojewoda-Leśniewicz, Bankier.pl

Źródło: