W ostatnich miesiącach największy na świecie fundusz majątkowy kontrolowany przez Norwegię ogłosił kilka znaczących inwestycji na rynku nieruchomości. Czy to oznacza, że Norwegowie spodziewają się odwilży wraz z cięciami stóp? W Polsce jego inwestycje w nieruchomości sięgają około 800 mln zł.
Ostatnimi czasy zwroty z portfela nieruchomości norweskiego funduszu majątkowego nie były zadowalające. W 2023 r. zwrot z inwestycji w nieruchomości nienotowane na giełdzie przyniósł 12,4 proc. straty. W 2022 r. wynik ten wyniósł zaledwie 0,1 proc. Nastąpiło to jednak po roku 2021, kiedy fundusz na tej klasie aktywów pochwalił się stopą zwrotu rzędu 13,6 proc.
W pierwszej połowie 2024 r. stopa zwrotu dalej była ujemna i wyniosła -1 proc. W ostatnio zaraportowanym trzecim kwartale bieżącego roku zwrot jednak już był dodatni i wyniósł 0,8 procent. Od jego zakończenia fundusz poinformował także o kilku dużych inwestycjach w portfel nieruchomości, o których później.
Jak megafundusz inwestuje w nieruchomości?
Rządowy Globalny Fundusz Emerytalny powstał na bazie ustawy z 1990 r. Pierwsza wpłata rządu nastąpiła w 1996 r. Jednak w portfel nieruchomości zaczął inwestować dopiero 2010 r. poprzez zakup udziałów w Regent Street w Wielkiej Brytanii. W 2011 doszły inwestycje w Europie kontynentalnej, a w 2013 r. fundusz otworzył się na USA.
W swoim portfolio zarządzający funduszem koncentrują się na biurach i nieruchomościach handlowych w takich miastach jak: Londynie, Paryżu, Berlinie, Nowym Jorku, Bostonie, Waszyngtonie, San Francisco, Tokio i Zurychu, tylko w prestiżowych lokalizacjach. Ponadto od 2012 r. inwestują także w nieruchomości logistyczne w Europie i USA. Na koniec 2023 r. największe inwestycje handlowe i biurowe dotyczyły Paryża (21,8 proc.) oraz Londynu (20,5 proc.).
Zysk z inwestycji w nieruchomości nienotowane na giełdzie zależy od dochodów z wynajmu, kosztów operacyjnych, zmian wartości nieruchomości i zadłużenia, wahań kursów walutowych oraz kosztów transakcyjnych związanych z zakupem nieruchomości. Według ostatnich danych z połowy 2024 r. wartość inwestycji w nieruchomości wyniosła ponad 307 mld koron norweskich (ok. 28,7 mld dolarów) i odpowiadała za 1,7 proc. wartości aktywów całego funduszu.
Największą wartość miał portfel 453 nieruchomości w USA wyceniony na około 14 mld dol., dalej były Wielka Brytania (216 inwestycji o wartości 5,5 mld dol) i Francja (55 inwestycji wartych 4,6 mld dol.). Geograficznie jest podzielony niemal równo między USA i Europę.
Inwestycje w Polsce miały wartość ok. 203 mln dolarów (ok. 800 mln zł) i obejmowały po 50 proc. udziałów w 28 lokalizacjach (Wrocław, Poznań, Błonie, Piotrków Trybunalski) powierzchni magazynowych i centrów logistycznych prowadzonych przez firmę Prologis, globalnego partnera funduszu w zakresie inwestycji w tego typu nieruchomości.
Zgodnie z mandatem udzielonym zarządzającym przez norweskie ministerstwo finansów inwestycje w nienotowane nieruchomości nie mogą przekroczyć 7 proc. wartości aktywów całego funduszu. W przeszłości próg był mniejszy, bo wynosił 5 proc., ale też nigdy nie przekroczył 3 proc. Warto jednak pamiętać, że fundusz ma ekspozycję także na rynek nieruchomości poprzez notowane na giełdach REITY i spółki z branży nieruchomości. Wartość tych inwestycji na 30 czerwca wynosiła 329 mld koron, czyli ponad 30 mld dolarów, była więc większa niż tych nienotowanych.
W celu inwestycji na rynku nieruchomości fundusz tworzy w poszczególnych krajach spółki zależne, które nabywają udziały lub całość praw własności. W 2014 r. wyodrębniono nawet oddzielną jednostkę pod nazwą Norges Bank Real Estate Management do zarządzania portfelem nieruchomości, jednak w 2019 r. włączono ją z powrotem struktury funduszu majątkowego.
Większe inwestycje w Paryżu, Londynie i Dolinie Krzemowej
Jak wspomniałem na początku, w ostatnich miesiącach fundusz poinformował o kilku nowych inwestycjach na rynku nieruchomości biurowych i handlowych, czego od dłuższego czasu nie robił. W 2023 r. tylko raz informował o nabyciu 45 proc. udziałów w bostońskiej nieruchomości i projekcie inwestycyjnym, za które zapłacił 213 mln dolarów, ale jednocześnie sprzedał kupioną w 2011 r. nieruchomość w Paryżu za ponad 65 mln euro. Pod koniec listopada 2023 r. pojawiła się informacja o zakupach udziałów w centrum handlowo-rozrywkowym Meadowhall w Wlk. Brytanii za 360 mln funtów.
Do informacji o większych inwestycjach musieliśmy czekać do końca września br., kiedy zakomunikowano o zakupie 65 proc, udziałów w nieruchomości Les Ateliers Gaité o powierzchni 12,5 m2, położonej w centrum Paryża, za 112,1 mln euro, co implikuje cenę za metr kwadratowy na poziomie 13,8 tys. euro. Według branżowych mediów, inwestycja ma zapewniać rentowność na poziomie 6 proc.
Miesiąc później, czyli pod koniec października fundusz poinformował, że nabył 97,7 proc. udziałów w nieruchomości biurowej przy Menlo Park w San Francisco za cenę 217 mln dolarów. W kwietniu firma JLL uznała Sand Hill Road w Menlo Park za najdroższą ulicę w całych Stanach pod względem ceny za wynajem powierzchni biurowej, ze średnim czynszem wynoszącym 1800 dolarów za m2. Lokalizacja jest uważana za „epicentrum szybko rozwijającego się przemysłu AI” a swoje siedziby i biura mają tam znane firm venture capital i private equity jak: Blackstone, Sequoia Capital, czy Andreessen Horowitz.
Z kolei 9 listopada przekazano, że Norwedzy kupują kolejne 10 proc. udziałów w The Pollen Estate, położonym w londyńskim West Endzie za 81 mln funtów, co wyceniło nieruchomość na 794 mln funtów, w której udziały funduszu to już 68 proc. Najbardziej znane ulice w obrębie nieruchomości to Savile Row, kojarzona z tradycyjnego krawiectwa oraz Cork Street, która od końca XIX wieku jest znana ze swojej kolekcji galerii sztuki współczesnej.
Czy idzie odwilż na rynku nieruchomości komercyjnych?
Być może tak jest, zwłaszcza biorąc pod uwagę rozpoczęty w Europie i USA proces cięcia stóp procentowych, na które wysokość, fundusz w kolejnych raportach kwartalnych powoływał się za każdym razem, gdy pokazywał straty z portfela nieruchomości. Aktywność zarządzających w liczbie nowych inwestycji w portfelu jest jednak widoczna z roku na rok, a głośne transakcje zdają się być tylko wisienką na ich transakcyjnym torcie, choć niewątpliwie perspektywy zdają się być coraz lepsze.
Stopy procentowe wykazują spadkowy trend, co zwiększa przewidywalność kosztów zadłużenia. Zakłócenia pandemiczne ustępują, a popyt na logistykę wraca do historycznego tempa wzrostu. Użytkowanie biur globalnie się poprawiło, a w USA i Europie powroty do biur stały się normą. Stabilizacja makroekonomiczna otwiera nowe możliwości dla inwestorów i najemców.
Zarządzający nieruchomościami w norweskim funduszu w swojej analizie pt. „Czynniki odpowiadające za zwroty z nieruchomości notowanych i nienotowanych”, napisali, że zarówno nieruchomości notowane (np. REITy), jak i nienotowane, oferują lepszą ochronę przed ryzykiem inflacji niż cały rynek akcji. Ponadto wskazali, że nieruchomości mogą poprawiać stosunek ryzyka do zwrotu w zdywersyfikowanym portfelu akcji i obligacji.
Generalnie zarządzający podkreślają znaczenie nieruchomości jako strategicznej klasy aktywów dla inwestorów długoterminowych, zwłaszcza w kontekście ochrony przed inflacją i zwiększenia stabilności portfela w różnych cyklach gospodarczych.
Zresztą analiza oczekiwanych przepływów pieniężnych, realnej stopy procentowej, oczekiwanej premii za ryzyko i wpływu inflacji, stała za fundamentalną decyzją blisko 15 lat temu, o wejściu na rynek globalnych nieruchomości, które uznano za idealną klasę aktywów dla długoterminowego funduszu, bez stałych zobowiązań, którego celem jest wzrost zgodny z tempem rozwoju światowej gospodarki. Patrząc jak niewielki procent całego portfela funduszu o wartości 19,4 bln koron (ok. 1,75 bln dol.) stanowią nieruchomości, nawet biorąc pod uwagę notowane REIT-y, wydaje się, że ostrożnie podchodzą do swoich wniosków, albo po prostu świetnie wykorzystują moment, jaki na rynku akcji, zwłaszcza w USA, trwa już od kilku dekad.
