Nasze REIT-y będą lepsze od amerykańskich?

W ostatnim czasie znów ożył temat działalności REIT-ów w Polsce. Stało się to po opublikowaniu nowego projektu ustawy, która ma wprowadzić na krajowy rynek specjalne fundusze inwestujące w nieruchomości. Polskie REIT-y to jeden z flagowych pomysłów wicepremiera Morawieckiego. Warto sprawdzić, czy zasady funkcjonowania takich funduszy nieruchomościowych na terenie Polski, będą podobne do rozwiązań stosowanych z powodzeniem w USA.

Nie tylko brak podatku Belki ma zachęcić do inwestycji w nieruchomości

Nowy projekt ustawy, który przygotowało Ministerstwo Finansów, mówi o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (srwn). Właśnie taką nazwę będą nosiły polskie REIT-y. Projektowane przepisy przewidują liczne wymogi dotyczące spółek "srwn". Te podmioty będące szczególnym rodzajem spółek akcyjnych, mają posiadać kapitał zakładowy na poziomie przynajmniej 50 mln zł i emitować akcje tylko na okaziciela. Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości ustala również pewne wymogi związane z zakresem działania polskich REIT-ów. Według założeń, spółki "srwn" będą uzyskiwać przynajmniej 80 proc. przychodów operacyjnych z działalności dotyczącej wynajmu lub sprzedaży nieruchomości budynkowych. Co więcej, polski REIT ma posiadać nieruchomości oraz akcje i udziały w podobnych spółkach nieruchomościowych na poziomie 70 proc. aktywów. Kolejnym kluczowym wymogiem jest obowiązek przeznaczania przynajmniej 90 proc. ubiegłorocznych zysków na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy.

Spółka spełniająca liczne wymogi nałożone przez ustawodawcę, będzie mogła liczyć na korzystne zasady opodatkowania. Przepisy proponowane przez Ministerstwo Finansów przewidują preferencyjną stawkę podatku CIT dla rodzimych REIT-ów (8,5 proc.). Ta stawka ma dotyczyć pośrednich lub bezpośrednich dochodów z najmu nieruchomości w części przeznaczonej na wypłatę dywidend. Warto również dodać, że dochody REIT-ów będą zwolnione z podatku CIT do czasu ich przeznaczenia na ustawowe cele (m.in. wypłatę dywidend lub wynagrodzenia dla władz spółki). Co więcej, nowy projekt ustawy o "srwn" przewiduje zupełne zwolnienie podatkowe dla spółek zależnych REIT-u. Takie spółki nie zapłacą podatku od dochodów przekazywanych REIT-owi w formie dywidendy albo przeznaczanych na zakup nieruchomości.

Zwolnienie podatkowe zysków inwestycyjnych osiąganych przez akcjonariuszy REIT-u ma być kolejnym ważnym elementem ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości. Takie zwolnienie będzie dotyczyło zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Rodzi się jednak pytanie, czy planowany brak podatku od zysków z REIT-u nie dyskryminuje podatników wybierających inne warianty inwestowania (np. zakup akcji krajowych spółek bez statusu "srwn").

Amerykańskie REIT-y są zwolnione z podatku dochodowego

Rozwiązania dotyczące spółek rynku wynajmu nieruchomości, które zamierza wprowadzić Ministerstwo Finansów, warto porównać z analogicznymi regulacjami obowiązującymi na terenie Stanów Zjednoczonych. Wybór USA jako punktu odniesienia wydaje się uzasadniony, gdyż ten kraj jest historyczną ojczyzną REIT-ów i lokalizacją największych takich spółek nieruchomościowych. Uwagę zwraca również średnioroczna stopa zysku dla akcjonariuszy amerykańskich REIT-ów na poziomie ponad dwa razy wyższym od wyników dla wszystkich spółek z indeksu Dow Jones oraz S&P 500.

Wiele innych krajów (przykłady: Japonia, Francja, Niemcy i Wielka Brytania) wzorowało się na rozwiązaniach zza oceanu, przy wprowadzaniu REIT-ów na swój rynek. Warto dodać, że w USA funkcjonuje pewien typ REIT-ów, który jest charakterystyczny dla tego kraju. Mowa o hipotecznych REIT-ach inwestujących poprzez udzielanie pożyczek mieszkaniowych albo zakup listów zastawnych.

Amerykańskie prawo również przewiduje wiele wymagań dla REIT-ów. Takie spółki powinny między innymi:

• czerpać przynajmniej 75 proc. rocznych przychodów brutto ze źródeł dotyczących wynajmu i finansowania nieruchomości

• posiadać co najmniej 75 proc. swoich aktywów w postaci gotówki, obligacji federalnych oraz nieruchomości

• wydatkować przynajmniej 90 proc. rocznego zysku na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy

Ostatni wymóg jest niezwykle ważny, ponieważ od jego spełnienia zależy brak opodatkowania REIT-u podatkiem dochodowym (odpowiednikiem polskiego CIT-u). Amerykański REIT, który w drodze wyjątku zdecyduje się na zatrzymanie zysków, będzie musiał zapłacić podatek o stawce wynoszącej 23,8 proc. zysku (20,0 proc. CIT + 3,8 proc. zwyżki na rzecz programu Medicare).

W kontekście amerykańskich REIT-ów warto również zwrócić uwagę na zasady opodatkowania dywidend dla akcjonariuszy wspomnianych instytucji. Prawo podatkowe w USA nie przewiduje bowiem takich preferencji dla inwestorów, jakie chce wprowadzić polski ustawodawca. Amerykańscy prywatni inwestorzy posiadający akcje tamtejszych REIT-ów, muszą oddać fiskusowi całkiem sporą część osiągniętych zysków. Typowa stawka opodatkowania dla akcjonariusza REIT-u wynosi od 28,8 proc. (25,0 proc. PIT + 3,8 proc. zwyżki na rzecz programu Medicare) do 43,4 proc. (39,6 proc. PIT + 3,8 proc. zwyżki na rzecz programu Medicare). Relatywnie wysokie stawki podatku PIT, zmniejszają korzyści wynikające z braku opodatkowania REIT-ów na poziomie korporacyjnym.

Andrzej Prajsnar

Tekst powstał na zamówienie czytelników Bankier.pl - temat REIT-ów zwyciężył w głosowaniu #naBankiera.

Źródło: