Ceny materiałów budowlanych, zaostrzająca się konkurencja, drożejące kredyty hipoteczne i robocizna – lista zagrożeń dla efektywnej działalności przedsiębiorców inwestujących w budowę domów jest długa. Zarząd firmy LC Corp, wiosną 2007 r. wchodzącej na giełdę, wypisał prawie 50 takich czynników ryzyka. A jednak, jak się okazuje, dla większości deweloperów bardziej znaczący jest okres, jaki minie od chwili uzyskania wszystkich pozwoleń na budowę do wpłynięcia do kasy pieniędzy ze sprzedaży mieszkań.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, przeciętny czas postawienia domu wielorodzinnego w I kwartale 2008 r. wynosił 22 miesiące, czyli bez mała dwa lata. Na konkurencyjnym rynku to cała epoka – może dojść do wyraźnych wahnięć popytu i podaży, zmiany przepisów prawnych czy stawek kredytów, po które sięgają deweloperzy. Przez kilka ostatnich lat czynniki ryzyka nie dawały o sobie znać. Wręcz przeciwnie – przedsiębiorcy z branży budowlanej byli mile zaskakiwani.
Zatem do pogoni za łatwym, jak się wydawało, zyskiem z budowy domów stawały podmioty często wyrosłe na gruncie dalekim od tej działalności, by nie rzec – egzotycznym. Parały się nią oficyny wydawnicze albo firmy związane na co dzień z gospodarką leśną czy nawet darciem pierza i sprzedażą puchu. Z czasem wiele z nich zostało zmuszonych do zweryfikowania ambitnych biznesplanów, dlatego że w połowie 2007 r. sytuacja rynkowa diametralnie zaczęła się zmieniać.
|
Co gorsza, ich zarządy nerwowo liczą dzisiaj pieniądze, ponieważ mieszkania, które wybudowano przed dołkiem inwestycyjnym, często nadal czekają na klientów. – Banki zaczęły ostrożniej udzielać kredytów, więc mniejsi deweloperzy, o niewyrobionej renomie, nie mogą uzyskać finansowania nawet na regulację bieżących zobowiązań – podkreśla Matylda King, dyrektor sprzedaży i rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych Ghelamco.
Tymczasem wisi nad nimi garb rat odsetkowych i kredytów zaciągniętych na zakup gruntów oraz budowę. Dlatego kiedy czas oczekiwania na wpływy z realizowanej inwestycji przekracza wcześniejsze przewidywania, wówczas opóźnienie w sprzedaży nawet jednego budynku może być powodem wielkich kłopotów dla małych deweloperów, bo grozi im utrata płynności finansowej. W znacznie lepszej sytuacji są duże przedsiębiorstwa z branży. Czerpią one bowiem zyski z różnych rodzajów działalności budowlanej albo nawet spoza niej, mają również na ogół silne zaplecze finansowe swoich grup lub holdingów w kraju i za granicą.
– Realizujemy obecnie największą liczbę inwestycji na rynku warszawskim, a ponadto daleko bardziej wykraczamy poza standardowe działania dewelopera – podkreśla Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. – Nie tylko zakupujemy grunty, realizujemy plany i sprzedajemy mieszkania, ale także projektujemy oraz wykańczamy wnętrza. Ponadto administrujemy zasiedlonymi lokalami, a wieloma z nich zarządzamy, gdy są wynajmowane.
Podobną strategię, na mniejszą skalę, ma spółka Archicom. Z kolei Grupa Kapitałowa WAN łączy działalność dewelopera z funduszem inwestycyjnym. – Gdy inni sprzedają mieszkania, my często czekamy – mówi Marek Wesołowski, dyrektor handlowy tej firmy. – Jest to pewien rodzaj gry, który przynosi, jak dotychczas, dobre wyniki. Rentowność jest dla nas dużo bardziej istotna niż przychody.
Mimo niedawnej, kilkuletniej hossy na rynku mieszkaniowym, nie ma zbyt wiele firm deweloperskich, które się mogą pochwalić poważnymi, kilkusetmilionowymi przychodami. Jak wynika z ankiety, którą „MM” rozesłał do 120 przedsiębiorstw, o palmę pierwszeństwa walczą zaledwie dwie spółki: Dom Development i J.W. Construction Holding (sprzedaż w 2007 r. odpowiednio: 878,8 mln zł i 782,8 mln). Firmy trzecia i czwarta w zestawieniu, czyli Echo Investment i Globe Trade Centre (GTC) uzyskały w ubiegłym roku już ponaddwukrotnie mniejsze przychody.
W dodatku część pieniędzy pozyskanych przez GTC pochodziła z rynku nieruchomości komercyjnych. Blisko tej drugiej pary jest Grupa Inwestycyjna Hossa i Budimex Nieruchomości. Następne pozycje pokazują, jak bardzo duże jest rozdrobnienie rynku – według systemu REGON, w czerwcu tego roku było 6309 deweloperów mieszkaniowych i nieruchomości komercyjnych. Dwudziesta firma, Triton Development, to maluch na tle spółek z pierwszych miejsc zestawienia. Jej przychody wynoszą tylko 34,7 mln zł, czyli przeszło 25 razy mniej niż lidera, Domu Development.
Z tych przedsiębiorstw, które zostały uwzględnione w tabeli, większość uzyskała w 2007 r. większe wpływy ze sprzedaży niż rok wcześniej (w tym pięć miało aż trzycyfrową, a dziewięć – dwucyfrową dynamikę przychodów). Każda z firm odnotowała także zysk netto. Istotne jest również, że w spółkach o ustabilizowanej historii działania, jak np. Dom Development, J.W. Construction, Budimex Nieruchomości czy Polnord, wskaźnik zyskowności netto sprzedaży (relacja zysku netto do wartości sprzedaży netto) mieścił się w wysokim przedziale 19 – 22 procent. W młodych, ale dużych firmach w branży przybierał on nawet wartości trzycyfrowe (GTC – 338 proc., LC Corp – 309 proc.), w mniejszych natomiast głównie jednocyfrową.
Współczynnik ten pośrednio pokazuje, kto może sobie pozwolić na wyższe lub niższe marże – im jest on większy, tym szersze pole manewru ma spółka. Dziewięć, czyli blisko połowa największych deweloperów na naszej liście to spółki notowane na GPW – samodzielnie, poprzez firmy-matki albo grupy kapitałowe (te ostatnie to Gant, GTC i Budimex Nieruchomości wchodzący w skład Grupy Budimex). Z kolei kapitał zagraniczny jest reprezentowany w siedmiu przedsiębiorstwach.
Ich właścicielami są przeważnie inwestorzy branżowi (np. w Budimeksie jest nim Ferrovial, jedna z czołowych firm budowlanych w Hiszpanii, w Verona Building to włoska grupa Valdadige Costruzioni) i z sektora finansowego (np. BRE Bank w BRE Locum, Morgan Stanley Real Estate w GK WAN). O dobrej kondycji największych deweloperów świadczą także plany ekspansji zagranicznej. W ślad za GTC, operującym na kilku rynkach naszego regionu, idą inni. W Moskwie, Kijowie i Sankt Petersburgu budują już J.W. Construction, Polnord i Orco Property, które planują kolejne tego typu przedsięwzięcia.
Ten model powielają mniejsze przedsiębiorstwa spoza naszego zestawienia, jak na przykład PKO Inwestycje, które w Kijowie buduje ekskluzywne osiedle domów szeregowych i bada możliwości rynku litewskiego. Niektórzy z deweloperów skupiają się wyłącznie na jednej aglomeracji, czego przykładem są Dom Development (Warszawa), Verona Building (Kraków), Grupa Inwestycyjna Hossa (Trójmiasto). Inni działają od razu na kilku rynkach, jak na przykład Robyg, który jest obecny nie tylko w stolicy, ale także w Gdańsku i we Wrocławiu, a przymierza się do inwestycji w Krakowie oraz Poznaniu. Podobnie ekspansywny jest LC Corp, który po Wrocławiu na celownik wziął Gdańsk i Łódź, czy Pirelli Pekao Real Estate.
Zwiększa się liczba spółek z branży wchodzących w nowe obszary, ale zazwyczaj nieodległe od budowy mieszkań. Na przykład Agro, właściciel firmy Agroman, rozwija budowę i eksploatację pensjonatów oraz hoteli dwu- i trzygwiazdkowych przy szlakach tranzytowych. Inni stawiają na wykup gruntów. Przoduje w tym Polnord, którego bank ziemi liczy już 1,4 mln metrów kwadratowych. W tym roku zarząd chce kupić kolejne 200 tys. mkw., a przeznaczył na to 150 – 200 mln złotych. Zarysowują się także inne nowe tendencje.
– Coraz trudniej jest znaleźć atrakcyjne działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w centralnych dzielnicach dużych miast – twierdzi Zbigniew Wojciech Okoński, prezes Robygu. – W nieodległym czasie będziemy świadkami tego, co jest standardem w funkcjonowaniu deweloperów na dojrzalszych rynkach, czyli rewitalizacji istniejących budynków, wyburzania zdekapitalizowanych obiektów i zastępowanie ich nowymi.
Sporo mówi się również o nadchodzącej fali fuzji i przejęć. Na razie nie widać spektakularnych transakcji. Nie doszło choćby do połączenia Przedsiębiorstwa Robót Inżynieryjnych Pol-Aqua z Polnordem – Prokom Investments, o czym było głośno przez dwa tygodnie maja tego roku. Jego skutkiem byłoby stworzenie jednej z największych grup budowlanych w Polsce.
Niektórzy analitycy podkreślają jednak, że jeżeli niekorzystna dla deweloperów sytuacja utrzyma się jeszcze kilkanaście miesięcy, akwizycje ruszą jak z kopyta, a w gronie przejmujących mogą być także fundusze inwestycyjne.
Piotr Stefaniak
|
Ostatnie słowo ma teraz bank Paweł Sztejter, head of advisory, partner w firmie doradczej REAS Obecnie decydującym czynnikiem nie jest skala działania dewelopera, lecz sprawa pozyskiwania środków na realizację zadań. Istotne jest przede wszystkim pytanie, czy w warunkach zaostrzonej polityki kredytowej inwes- tor ma dostęp do kapitału i jakie koszty związane z uzyskaniem finansowania swojej inwestycji musi ponosić. Jego reakcja na warunki rynkowe będzie zależała od zobowiązań wobec banku. Jeśli oczekuje on wysokiej przedsprzedaży, wówczas deweloper może być zmuszony do obniżenia cen mieszkań albo zastosowania promocji. Ryzyko problemów finansowych rośnie w sytuacji, w której wkład własny przedsiębiorstwa jest w banku zabezpieczany zewnętrznym kapitałem. Oczywiście występuje związek pomiędzy wielkością dewelopera a dostępem do środków. Duże firmy mogą dysponować pieniędzmi spółek-matek, które są często gotowe poczekać na zwrot z inwestycji. Natomiast mniejsze przedsiębiorstwa, które nie mają dostępu do relatywnie taniego kapitału, są bardziej uzależnione od wymogów stawianych im przez banki. |
Źródło:
