„Mieszkanie na start” już w pierwszej, zaledwie szkicowej, wersji zasługuje na miano najbardziej skomplikowanego programu mieszkaniowego XXI w. Czy z czysto finansowego punktu widzenia schemat jest bardziej opłacalny dla kredytobiorców niż jego poprzednik? Sprawdzamy.
Hasło „kredyt zero procent” rozbudziło oczekiwania osób, które spóźniły się na poprzedni program dopłat do hipotek lub były z niego wykluczone z powodu niespełnienia podstawowych warunków. Zaprezentowane na początku stycznia założenia następcy „Bezpiecznego kredytu 2 procent” okazały się jednak dalekie od wizji darmowego finansowania. Kilka wariantów dopłat, kilka osobnych limitów kwoty kredytu, a do tego wyjątki dla większych miast – to wszystko powoduje, że zainteresowani mogą się poczuć zdezorientowani, próbując ocenić zapowiadane novum.
Większość krytycznych komentarzy dotyczących „Mieszkania na start” skupiła się na kilku punktach zapalnych – potencjalnym wpływie kolejnych dopłat na ceny na rynku nieruchomości, dostępności mieszkań w ramach limitów kwoty kredytu i lukach, które mogą sprawić, że dofinansowanie trafi do osób w doskonałej sytuacji materialnej. Pomijając te aspekty, sprawdźmy, jak prezentować się będą koszty hipoteki w kilku scenariuszach. Za punkt odniesienia posłuży nam „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
Opłaty, formalności, dokumenty
Kupno mieszkania krok po kroku
Kupujesz mieszkanie, w szczególności pierwsze? Podpowiadamy jak to zrobić i z jakimi dodatkowymi opłatami musisz się liczyć. Dodatkowe koszty w największych polskich miastach mogą przekroczyć nawet 30 tys. zł. W tym e-booku znajdziecie informacje, na jakie opłaty trzeba się przygotować, jak zabrać się za kupno mieszkania, w jaki sposób skutecznie przeprowadzić transakcję oraz jakie stawki obowiązują obecnie na rynku pierwotnym i wtórnym.
Masz pytanie? Napisz na sklep@bankier.pl
Jak porównujemy koszty preferencyjnych kredytów?
W naszych symulacjach zakładamy warunki cenowe dla „Bezpiecznego kredytu 2 procent” z końcówki grudnia 2023 r. Oprocentowanie wynosi 7,02 proc., a wskaźnik do wyliczania dopłat to także 7,02 proc. Dla uproszczenia przyjmiemy, że po 10 latach oprocentowanie pozostaje na tym samym poziomie (zmieni się formuła spłaty na raty równe i nie będą już wypłacane dopłaty). Spłata zajmie łącznie 25 lat.
Załóżmy, że takie samo oprocentowanie miałby kredyt w nowej preferencyjnej odsłonie. Z dostępnych obecnie założeń nie wynika, czy idea „najpierw raty malejące, potem równe” zostałaby powtórzona w „Mieszkaniu na start”. Przyjmujemy, że tak się stanie – i to zarówno dla części z dopłatami, jak i pozostałej, komercyjnej.
Singiel i 500 tys. zł kredytu
Za pierwszy przykład posłuży nam singiel w Warszawie. Kredytobiorca chce kupić mieszkanie za 630 tys. zł. Przyjmujemy, że 130 tys. zł stanowi wkład własny, a pozostała kwota ma pochodzić z kredytu hipotecznego. To oznacza, że:
- Kredytobiorca znalazłby się na granicy dostępnej kwoty kredytu w „Bezpiecznym kredycie 2 procent”, ale mógłby liczyć na finansowanie. Stawka efektywnego oprocentowania w pierwszych 10 latach wynosi 2 procent.
- W przypadku „Mieszkania na start” kredytobiorca
musiałby się zmieścić w limicie 10 tys. zł brutto miesięcznego dochodu (by liczyć
na „pełne” dopłaty). Obowiązywałaby go wówczas stawka efektywnego oprocentowania
w pierwszych 10 latach wynosząca 1,5 procent. Kredyt rozpada się jednak na dwie
części:
- 240 tys. zł – z dopłatami do rat (200 tys. zł plus podwyżka o 20 proc. ze względu na wyjątek dotyczący „droższych” miast na prawach powiatu),
- 260 tys. zł – na zasadach komercyjnych.
|
Całkowity koszt kredytu i obciążenie ratą przy takich założeniach |
||
|---|---|---|
|
„Bezpieczny kredyt 2 procent” |
„Mieszkanie na start” |
|
|
Całkowity koszt kredytu |
268 837 zł |
362 555 zł |
|
Pierwsza rata malejąca |
2500 zł |
3487 zł (1100 zł + 2387 zł) |
W tym starciu „Mieszkanie na start” przegrywa porównanie. Warto także zauważyć, że obciążenie dochodu pierwszą ratą w nowym programie byłoby na tyle wysokie, iż zapewne przykładowy singiel miałby kłopoty z uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej. To jednak w części pochodna przyjętego założenia o zastosowaniu rat malejących na początku spłaty „komercyjnej” części zobowiązania.
Dwuosobowe gospodarstwo domowe i 500 tys. zł kredytu
Czy „Mieszkanie na start” wypadłoby lepiej, gdyby zamienić singla na parę? Z punktu widzenia wysokości dopłat sytuacja się nie zmienia, ale większa część pożyczanej kwoty wpada wówczas w preferencyjną część kredytu:
- Kredytobiorcy mieliby „zapas” dostępnej kwoty kredytu w „Bezpiecznym kredycie 2 procent” – maksimum to 600 tys. zł. Stawka efektywnego oprocentowania w pierwszych 10 latach wynosi 2 procent.
- W przypadku „Mieszkania na start” kredytobiorcy
musieliby się zmieścić w limicie 18 tys. zł brutto miesięcznego dochodu (by liczyć
na „pełne” dopłaty). Obowiązywałaby wówczas stawka efektywnego oprocentowania w
pierwszych 10 latach wynosząca 1,5 procent. Kredyt nadal rozpada się jednak na
dwie części:
- 480 tys. zł – z dopłatami do rat (400 tys. zł plus podwyżka o 20 proc. dla Warszawy),
- 20 tys. zł – na zasadach komercyjnych.
| Całkowity koszt kredytu i obciążenie ratą przy takich założeniach | ||
|---|---|---|
|
„Bezpieczny kredyt 2 procent” |
„Mieszkanie na start” |
|
|
Całkowity koszt kredytu |
268 837 zł |
254 946 zł |
|
Pierwsza rata malejąca |
2500 zł |
2383 zł (2200 zł + 183 zł) |
„Mieszkanie na start” po powiększeniu gospodarstwa domowego o jedną osobę okazuje się bardziej korzystne niż poprzedni program. Różnica jest jednak niewielka, podobnie jak dostępny w tej cenie metraż w stolicy (ok. 48 mkw. dla średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym z dość odległego III kw. 2023 r.).
Co ciekawe, gdyby nasi kredytobiorcy mieszkali w mniejszym mieście, sytuacja wyglądałaby zupełnie inaczej. Przykładem może być Gdańsk. Z symulacji przygotowanej przez Marcina Kaźmierczaka wynika, że na dziś nie obowiązywałaby tam „premia” zwiększająca dostępną kwotę preferencyjnego kredytu. W efekcie „Mieszkanie na start” składałoby się z 400 tys. zł finansowania z dopłatami i 100 tys. zł kredytu komercyjnego. Łączny koszt byłby w takim scenariuszu wyższy niż w „Bezpiecznym kredycie 2 procent”.
Trzyosobowe gospodarstwo domowe i 600 tys. zł kredytu
Spójrzmy na jeszcze jeden przykład. Tym razem o kredyt stara się 3-osobowe gospodarstwo domowe, a na oku ma kosztujące 800 tys. zł mieszkanie. Zakup finansowany jest w 75 procentach z kredytu. W takim scenariuszu „Bezpieczny kredyt 2 procent” byłby jeszcze w zasięgu kredytobiorców. Dla „Mieszkania na start” sytuacja przedstawia się następująco:
- Kredytobiorcy nie mogliby przekroczyć 23 tys. zł
brutto miesięcznego dochodu (by liczyć na „pełne” dopłaty). Obowiązywałaby wówczas
stawka efektywnego oprocentowania w pierwszych 10 latach wynosząca 1 procent. Kredyt
składać się musi z dwóch części:
- 540 tys. zł – z dopłatami do rat (450 tys. zł plus podwyżka o 20 proc. dla Warszawy),
- 60 tys. zł – na zasadach komercyjnych.
| Całkowity koszt kredytu i obciążenie ratą przy takich założeniach | ||
|---|---|---|
|
„Bezpieczny kredyt 2 procent” |
„Mieszkanie na start” |
|
|
Całkowity koszt kredytu |
322 605 zł |
300 221 zł |
|
Pierwsza rata malejąca |
3000 zł |
2801 zł (2250 zł + 551 zł) |
Tę rundę również wygrałby kredyt „Mieszkanie na start” – dopłaty naliczane są tylko dla części pożyczonego kapitału, ale przy zastosowaniu bardziej korzystnego wskaźnika niż w poprzednim programie.
Dwa do jednego, ale…
Dwa programy preferencyjnych kredytów hipotecznych nigdy nie spotkają się na jednej arenie – chociażby dlatego wybiórcze porównania mają tylko walor ilustracyjny. Jeden z nich jest już zamkniętym rozdziałem, drugi nie przybrał jeszcze nawet konkretnych kształtów. „Mieszkanie na start” potencjalni klienci zestawiać będą z komercyjnymi hipotekami. A bazując na znanych dziś założeniach, można się zakładać, że w takim zwarciu „MNS” wygrywać będzie przez nokaut.
