Wyraźnie rosnąca od początku roku zdolność kredytowa i stabilne ceny mieszkań sprawiły, że kupujący wspomagający się kredytem mogą pozwolić sobie na większe mieszkanie niż przed rokiem. Nawet o blisko 11 mkw. – wynika z danych Bankier.pl.
O spadających a co najmniej stabilnych w ujęciu rocznym cenach mieszkań pisaliśmy ostatnio w różnych kontekstach. Tym razem postanowiliśmy sprawdzić, jak stawki dyktowane przez sprzedających przy jednocześnie rosnącej zdolności kredytowej, wpływają na powierzchnię mieszkania dostępną dla kupujących posiłkujących się kredytem mieszkaniowym.
Jak bowiem wynika z comiesięcznych analiz przeprowadzanych przez Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, już od pięciu miesięcy z rzędu możemy mówić o rosnącej zdolności kredytowej w bankach. W maju jednak przyrost zasługuje już na miano skoku. Średnia z symulacji kredytodawców wzrosła o ponad 51 tys. zł.
Mowa o symulacji przygotowywanej od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie.
W maju zdolność kredytowa wyliczona przez trzynaście banków – przy zawierała się w przedziale 957 000 – 1 227 794 zł. Przeciętnie wyniosła 1 067 114 zł w przypadku oprocentowania okresowo stałego i 1 012 306 zł, jeśli kredyt oparty byłby o oprocentowanie zmienne.
Mieszkanie na kredyt większe nawet o 11 mkw.
Jeśli dane te zestawić ze średnimi cenami ofertowymi obserwowanymi w kwietniu 2025 r., okaże się, że modelowa rodzina chcąca kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i oprocentowania okresowo stałego, mogła pozwolić sobie przeciętnie na 75,6 mkw.
Decydując się na lokal z drugiej ręki, maksymalna dostępna powierzchnia wyniosłaby 72,7 mkw.
To najwyższy wynik w historii pomiarów i to o ok. 3,7 mkw. więcej niż przed miesiącem oraz od 8,4 do 10,8 mkw. więcej niż w maju 2024 r., gdy możliwości zakupowe były najniższe.
Na nieco mniejsze mieszkania, biorąc pod uwagę powyższe założenia, mogliby pozwolić sobie kupujący posiłkujący się kredytem hipotecznym z oprocentowaniem zmiennym. Byłoby to odpowiednio: 71,7 mkw. w przypadku rynku pierwotnego (+3 mkw. m/m i +4,3 mkw. r/r) oraz 68,9 mkw. w przypadku rynku wtórnego (+3 mkw. m/m i +7 mkw. r/r).
Zdolność na M5
Jak z kolei wyglądać będzie analogiczna sytuacja, jeśli weźmiemy pod uwagę średnie ceny ofertowe notowane w przypadku poszczególnych metraży? W przypadku najdroższych w przeliczeniu na metr kwadratowy, ale jednocześnie najtańszych pod względem całkowitej kwoty, kawalerek o powierzchni do 40 mkw. sprawa jest prosta. Zarówno zdolność kredytowa wyliczona przez najbardziej ostrożny bank jak i kwota kredytu oferowana przez ten najbardziej „hojny”, pozwoliłyby na pełną dowolność co do powierzchni.
Inaczej wygląda sprawa w przypadku większych mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. i najniższej zanotowanej zdolności kredytowej. W pierwszych czterech miesiącach 2025 r. pozwalała ona na zakup po średniej cenie ofertowej mieszkania z rynku wtórnego o powierzchni wahającej się od 49,9 mkw. w lutym do 55,8 mkw. w kwietniu. Dopiero majowy skok zdolności kredytowej sprawił, że biorący kredyt w najbardziej ostrożnym banku mogliby pozwolić sobie na zakup mieszkania o maksymalnej powierzchni w danym przedziale.
Najnowsze dane o zdolności kredytowej dają z kolei nadzieję szukającym większych mieszkań, zwłaszcza na rynku wtórnym. Zdolność zaproponowana przez zwycięzcę majowego zestawienia pozwoliłaby na zakup mieszkania z rynku wtórnego o powierzchni 84 mkw. – o 4 mkw. większego niż miesiąc wcześniej oraz o 10,2 mkw. większego niż w maju 2024 r.
Biorący kredyt w banku cechującym się najniższą relacją raty do dochodu miesięcznego, czyli de facto proponującym najniższą zdolność kredytową, mogliby wejść w posiadanie mieszkania o powierzchni niespełna 66 mkw. W poprzednich miesiącach zakup mieszkania w tym przedziale metrażowym po średniej cenie ofertowej byłby niemożliwy.
Deweloperzy idą w „downsizing”
Choć w ostatnich miesiącach kupujący posiłkujący się kredytem mogą łatwiej przebierać w ofertach i decydować się na większe metraże, to inaczej przedstawiają się działania deweloperów. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, cały ubiegły rok stał pod znakiem spadku przeciętnej powierzchni mieszkań oddawanych do użytku.
Biorąc pod uwagę wszystkie, ponad 103 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych, które przekazali w użytkowanie deweloperzy, ich średnia powierzchnia wyniosła 51,4 mkw. – o 0,4 mkw. mniej niż rok wcześniej. Dla porównania, jeszcze w 2017 r. nowe mieszkania mierzyły przeciętnie blisko 59 mkw. a w 2008 r. rekordowe 67,8 mkw.
MKZ
