Małe miasteczka wrócą do łask? Różnice cen mieszkań względem metropolii są ogromne

Warszawa, 15-11-2022 r.

 

Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl

Małe miasteczka wrócą do łask? Różnice cen mieszkań względem metropolii są ogromne

Nawet ponad 200 tysięcy złotych różnicy za mieszkanie o tym samym metrażu i standardzie - taka jest przepaść cenowa między nieruchomościami w dużych metropoliach, a tymi z ośrodków mniejszych, zwłaszcza oddalonych o kilkadziesiąt kilometrów od wielkich miast. Według ekspertów portalu GetHome.pl, w czasach drogiego pieniądza z banków i nadal wysokich kosztów kredytów, tańsze lokalizacje mogą wciąż być na celowniku kupujących.

Lokalizacja - to w kontekście cen mieszkań słowo - klucz. Lokalizacja, a więc położenie mieszkania nie tylko w danym, atrakcyjnym lub mniej atrakcyjnym otoczeniu, ale też w danym mieście, czy miasteczku, ma ogromne znaczenie dla wyceny nieruchomości. Być może nawet jest ono większe od standardu, jaki reprezentuje dane mieszkanie.

W polskich warunkach można mówić o dwóch zasadniczych “rzeczywistościach” cenowych, które bardzo odbiegają od siebie. Do pierwszej rzeczywistości - najdroższych mieszkań - należą nieruchomości z kilku wiodących dużych miast oraz najdroższych kurortów turystycznych. Chodzi o takie ośrodki jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań oraz lokalizacje turystyczne takie, jak Zakopane, Sopot, Karpacz, Międzyzdroje, Świnoujście i kilka innych.

W takich miejscach mieszkania są bardzo drogie. W największych metropoliach bardzo wysokie ceny wynikają zarówno z dużego popytu kupujących na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. W kurortach wysokie ceny generują głównie zakupy inwestorów zainteresowanych np. zarobkowaniem na turystyce.

Do drugiej rzeczywistości - tańszej mieszkaniowo Polski - należą nie tylko małe miasta i miasteczka, ale również pozostałe stolice województw, gdzie ceny pozostają wyraźnie niższe, niż w wymienionych wcześniej, wiodących ośrodkach. Warto zaznaczyć, że rozpiętość cenowa w zależności od lokalizacji jest tu znacznie mniejsza. To znaczy - ceny mieszkań w małym miasteczku na Mazowszu nie różnią się wyraźnie od cen np. w województwie lubuskim czy podlaskim.

Centrum i prowincja

W województwach, których stolice są bardzo drogimi rynkami mieszkaniowymi, przepaść między “centrum” a “prowincją” jest ogromna i tym większa, im dalej od stolicy regionu. Wyraźny spadek cen  widać już w tzw. sypialniach, a więc miasteczkach satelickich wobec metropolii takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ale jeszcze bardziej jest on widoczny, jeśli porównać stawki za mieszkania w centrum, a więc mieście wojewódzkim i miasteczkach regionalnych oddalonych o więcej niż 30 km od metropolii.

Warszawa i prowincja

Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce, a dzielnice takie jak Śródmieście i Mokotów to najdroższe lokalizacje mieszkaniowe w naszym kraju.  Z danych NBP za II kw. 2022 wynika, że średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w polskiej stolicy w analizowanym okresie wynosiły blisko 12400 zł/mkw. To oznacza, że zakup 50 - metrowego mieszkania skutkuje wydatkiem w średniej kwocie 620 tys.  zł.

Jak ma się to do miast i miasteczek regionalnych na Mazowszu? Sprawdziliśmy.

Oddalone o 100 km od Warszawy mieszkania na sprzedaż w Radomiu na osiedlu Idea Venus są do kupienia w cenach od 6500 do 8000 zł mkw. Jeśli nawet przyjąć górną stawkę za porównanie do średnich cen warszawskich, zakup 50 - metrowego mieszkania w tym mieście daje wydatek rzędu 400 tys. zł. To aż o 220 tys. zł mniej, niż za przeciętne cenowo mieszkanie o tej samej powierzchni w Warszawie.

W Nowym Dworze Mazowieckim, 40 km od Warszawy, ceny mieszkań w inwestycji Warszawska Sky zaczynają się od 6900 zł/mkw. Górna granica wynosi 8000 zł. Za 77 - metrowe, 4 pokojowe mieszkanie deweloper oczekuje niecałych 540 tys. zł. To ciągle o 80 tys. zł mniej od średniej ceny ze stolicy, tyle że w tym przypadku chodzi o mieszkanie aż o ponad połowę większe.

W Otwocku Małym, 30 km na południe ceny nowych mieszkań w inwestycji Nowy Karczew etap III kształtują się w przedziale 6800 - 8000 zł. Największe - 57 - metrowe mieszkania można tam kupić za kwotę 450 tys. zł, czyli o 170 tys. mniej niż przeciętnie trzeba by było wydać za 50 mkw. w Warszawie. 

Kraków i prowincja

Wg NBP średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania w Krakowie wynosi niecałe 11200 zł. Zakup 50 metrów kwadratowych oznacza wydatek przeciętnie 560 tys. zł. W oddalonych o niecałe 30 km od Krakowa Niepołomicach, za nowe mieszkania na osiedlu Batorego House płaci się od 7300 zł/mkw. Najmniejsze w inwestycji - 52 metrowe mieszkania - kosztują  tu 465 tys. zł, czyli o 100 tys. zł mniej niż w Krakowie.

W Rudawie - niecałe 30 km na północy - zachód od stolicy regionu-  deweloper projektu Słoneczne Zacisze sprzedaje mieszkania w cenach od 6000 do 7600 zł/mkw. Za 57 -metrową nieruchomość należy zapłacić 400 tys. zł, czyli o 160 tys. zł mniej, niż przeciętnie w stolicy Małopolski.

Trójmiasto i prowincja

Trójmiasto, a więc Gdańsk, Gdynia i Sopot, to jedna z najdroższych lokalizacji wielkomiejskich w Polsce. Wg NBP średnie ceny w Gdańsku wynoszą 11 tys. zł/mkw., a w Gdyni 12500 zł. Podobne stawki dotyczą także Sopotu.

Pomorze różni się specyfiką rynku mieszkaniowego od innych części Polski tym, że w kurortach nadmorskich stawki również są wywindowane. Jeśli jednak pojechać nieco na południe, ceny mieszkań mocno idą w dół. Przykładem może być inwestycja Młode Stanisławie w powiecie tczewskim. Tu ceny zaczynają się od niecałych 5000 zł/mkw. Za mieszkania o metrażach od 36 do 91 mkw. oferent oczekuje od 199 do 418 tys. zł. W tym przypadku 4 pokojowa, duża nieruchomość okazuje się tańsza od blisko o połowę mniejszego, przeciętnego cenowo mieszkania w Trójmieście.

Prowincja i co dalej ?

Przepaść cenowa między wiodącymi ośrodkami a małymi miasteczkami wynika oczywiście z gigantycznej różnicy po stronie popytu. Skutkuje ona zresztą także drastycznie mniejszą podażą. Na tzw. prowincji buduje się bardzo mało. Rynek mieszkaniowy często obsługują lokalne mniejsze firmy, a nie duzi deweloperzy, którzy walczą o grunty pod inwestycje wielkomiejskie - gwarantujące szybką sprzedaż i wysokie marże.

Pozornie gorsze, za to tańsze lokalizacje kuszą jednak klientów, zwłaszcza w czasach kryzysowych. Możliwość zaoszczędzenia nawet ponad 200 tys. zł, nie tylko oznacza niższe raty kredytowe, co w obecnej sytuacji w ogóle może dawać szansę na kredyt. W krótkim czasie zdolność kredytowa Polaków zjechała o połowę, co skutkuje tym, że wielu klientów wielkomiejskich nie ma innej szansy na kupno mieszkania na kredyt, niż wybór spośród oferty w oddalonych lokalizacjach. Firmy deweloperskie zdają sobie z tego doskonale sprawę, dlatego też szybko rosną ceny w tzw. wielkomiejskich sypialniach. Należy się spodziewać, że jeśli trudna sytuacja w dostępie do kredytów utrzyma się w ciągu następnego roku - dwóch lat, także ceny nieruchomości w miasteczkach oddalonych o ponad 30 km od wiodących metropolii mogą wyraźnie wzrosnąć.

 

Warszawa, 15-11-2022 r.

 

Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl

Małe miasteczka wrócą do łask? Różnice cen mieszkań względem metropolii są ogromne

Nawet ponad 200 tysięcy złotych różnicy za mieszkanie o tym samym metrażu i standardzie - taka jest przepaść cenowa między nieruchomościami w dużych metropoliach, a tymi z ośrodków mniejszych, zwłaszcza oddalonych o kilkadziesiąt kilometrów od wielkich miast. Według ekspertów portalu GetHome.pl, w czasach drogiego pieniądza z banków i nadal wysokich kosztów kredytów, tańsze lokalizacje mogą wciąż być na celowniku kupujących.

Lokalizacja - to w kontekście cen mieszkań słowo - klucz. Lokalizacja, a więc położenie mieszkania nie tylko w danym, atrakcyjnym lub mniej atrakcyjnym otoczeniu, ale też w danym mieście, czy miasteczku, ma ogromne znaczenie dla wyceny nieruchomości. Być może nawet jest ono większe od standardu, jaki reprezentuje dane mieszkanie.

W polskich warunkach można mówić o dwóch zasadniczych “rzeczywistościach” cenowych, które bardzo odbiegają od siebie. Do pierwszej rzeczywistości - najdroższych mieszkań - należą nieruchomości z kilku wiodących dużych miast oraz najdroższych kurortów turystycznych. Chodzi o takie ośrodki jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań oraz lokalizacje turystyczne takie, jak Zakopane, Sopot, Karpacz, Międzyzdroje, Świnoujście i kilka innych.

W takich miejscach mieszkania są bardzo drogie. W największych metropoliach bardzo wysokie ceny wynikają zarówno z dużego popytu kupujących na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. W kurortach wysokie ceny generują głównie zakupy inwestorów zainteresowanych np. zarobkowaniem na turystyce.

Do drugiej rzeczywistości - tańszej mieszkaniowo Polski - należą nie tylko małe miasta i miasteczka, ale również pozostałe stolice województw, gdzie ceny pozostają wyraźnie niższe, niż w wymienionych wcześniej, wiodących ośrodkach. Warto zaznaczyć, że rozpiętość cenowa w zależności od lokalizacji jest tu znacznie mniejsza. To znaczy - ceny mieszkań w małym miasteczku na Mazowszu nie różnią się wyraźnie od cen np. w województwie lubuskim czy podlaskim.

Centrum i prowincja

W województwach, których stolice są bardzo drogimi rynkami mieszkaniowymi, przepaść między “centrum” a “prowincją” jest ogromna i tym większa, im dalej od stolicy regionu. Wyraźny spadek cen  widać już w tzw. sypialniach, a więc miasteczkach satelickich wobec metropolii takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ale jeszcze bardziej jest on widoczny, jeśli porównać stawki za mieszkania w centrum, a więc mieście wojewódzkim i miasteczkach regionalnych oddalonych o więcej niż 30 km od metropolii.

Warszawa i prowincja

Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce, a dzielnice takie jak Śródmieście i Mokotów to najdroższe lokalizacje mieszkaniowe w naszym kraju.  Z danych NBP za II kw. 2022 wynika, że średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w polskiej stolicy w analizowanym okresie wynosiły blisko 12400 zł/mkw. To oznacza, że zakup 50 - metrowego mieszkania skutkuje wydatkiem w średniej kwocie 620 tys.  zł.

Jak ma się to do miast i miasteczek regionalnych na Mazowszu? Sprawdziliśmy.

Oddalone o 100 km od Warszawy mieszkania na sprzedaż w Radomiu na osiedlu Idea Venus są do kupienia w cenach od 6500 do 8000 zł mkw. Jeśli nawet przyjąć górną stawkę za porównanie do średnich cen warszawskich, zakup 50 - metrowego mieszkania w tym mieście daje wydatek rzędu 400 tys. zł. To aż o 220 tys. zł mniej, niż za przeciętne cenowo mieszkanie o tej samej powierzchni w Warszawie.

W Nowym Dworze Mazowieckim, 40 km od Warszawy, ceny mieszkań w inwestycji Warszawska Sky zaczynają się od 6900 zł/mkw. Górna granica wynosi 8000 zł. Za 77 - metrowe, 4 pokojowe mieszkanie deweloper oczekuje niecałych 540 tys. zł. To ciągle o 80 tys. zł mniej od średniej ceny ze stolicy, tyle że w tym przypadku chodzi o mieszkanie aż o ponad połowę większe.

W Otwocku Małym, 30 km na południe ceny nowych mieszkań w inwestycji Nowy Karczew etap III kształtują się w przedziale 6800 - 8000 zł. Największe - 57 - metrowe mieszkania można tam kupić za kwotę 450 tys. zł, czyli o 170 tys. mniej niż przeciętnie trzeba by było wydać za 50 mkw. w Warszawie. 

Kraków i prowincja

Wg NBP średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania w Krakowie wynosi niecałe 11200 zł. Zakup 50 metrów kwadratowych oznacza wydatek przeciętnie 560 tys. zł. W oddalonych o niecałe 30 km od Krakowa Niepołomicach, za nowe mieszkania na osiedlu Batorego House płaci się od 7300 zł/mkw. Najmniejsze w inwestycji - 52 metrowe mieszkania - kosztują  tu 465 tys. zł, czyli o 100 tys. zł mniej niż w Krakowie.

W Rudawie - niecałe 30 km na północy - zachód od stolicy regionu-  deweloper projektu Słoneczne Zacisze sprzedaje mieszkania w cenach od 6000 do 7600 zł/mkw. Za 57 -metrową nieruchomość należy zapłacić 400 tys. zł, czyli o 160 tys. zł mniej, niż przeciętnie w stolicy Małopolski.

Trójmiasto i prowincja

Trójmiasto, a więc Gdańsk, Gdynia i Sopot, to jedna z najdroższych lokalizacji wielkomiejskich w Polsce. Wg NBP średnie ceny w Gdańsku wynoszą 11 tys. zł/mkw., a w Gdyni 12500 zł. Podobne stawki dotyczą także Sopotu.

Pomorze różni się specyfiką rynku mieszkaniowego od innych części Polski tym, że w kurortach nadmorskich stawki również są wywindowane. Jeśli jednak pojechać nieco na południe, ceny mieszkań mocno idą w dół. Przykładem może być inwestycja Młode Stanisławie w powiecie tczewskim. Tu ceny zaczynają się od niecałych 5000 zł/mkw. Za mieszkania o metrażach od 36 do 91 mkw. oferent oczekuje od 199 do 418 tys. zł. W tym przypadku 4 pokojowa, duża nieruchomość okazuje się tańsza od blisko o połowę mniejszego, przeciętnego cenowo mieszkania w Trójmieście.

Prowincja i co dalej ?

Przepaść cenowa między wiodącymi ośrodkami a małymi miasteczkami wynika oczywiście z gigantycznej różnicy po stronie popytu. Skutkuje ona zresztą także drastycznie mniejszą podażą. Na tzw. prowincji buduje się bardzo mało. Rynek mieszkaniowy często obsługują lokalne mniejsze firmy, a nie duzi deweloperzy, którzy walczą o grunty pod inwestycje wielkomiejskie - gwarantujące szybką sprzedaż i wysokie marże.

Pozornie gorsze, za to tańsze lokalizacje kuszą jednak klientów, zwłaszcza w czasach kryzysowych. Możliwość zaoszczędzenia nawet ponad 200 tys. zł, nie tylko oznacza niższe raty kredytowe, co w obecnej sytuacji w ogóle może dawać szansę na kredyt. W krótkim czasie zdolność kredytowa Polaków zjechała o połowę, co skutkuje tym, że wielu klientów wielkomiejskich nie ma innej szansy na kupno mieszkania na kredyt, niż wybór spośród oferty w oddalonych lokalizacjach. Firmy deweloperskie zdają sobie z tego doskonale sprawę, dlatego też szybko rosną ceny w tzw. wielkomiejskich sypialniach. Należy się spodziewać, że jeśli trudna sytuacja w dostępie do kredytów utrzyma się w ciągu następnego roku - dwóch lat, także ceny nieruchomości w miasteczkach oddalonych o ponad 30 km od wiodących metropolii mogą wyraźnie wzrosnąć.