Lokum Deweloper obserwuje w czwartym kwartale większą aktywność klientów, ale spodziewa się, że będzie on słabszy niż w poprzednim roku, a wynik sprzedażowy będzie zbliżony do rezultatów z dwóch poprzednich kwartałów - ocenił w wywiadzie dla PAP Biznes prezes Bartosz Kuźniar. Zdaniem prezesa, nic nie wskazuje na to, aby sytuacja na rynku mieszkaniowym miała się poprawić w najbliższym czasie.
"Początek czwartego kwartału jest względnie dobry, oczywiście jak na obecne warunki rynkowe. W odniesieniu do poprzedniego roku, ostatni kwartał będzie jednak znacznie słabszy. Na podstawie obserwacji dotychczasowych kontraktacji mieszkań możemy oczekiwać, że wynik sprzedaży w bieżącym kwartale będzie zbliżony do rezultatów z zeszłych dwóch kwartałów. Jednak podobnie jak to miało miejsce w poprzednich okresach, również w obecnym musimy liczyć się ze spadkiem wyniku rdr o około 50 proc., a więc sprzedaż w całym 2022 r. może wynieść nieco ponad 350 lokali. Klienci zainteresowani są głównie gotowymi mieszkaniami. W naszej ofercie ich udział stanowi 38 proc., co czyni ją atrakcyjną dla dzisiejszego nabywcy" - powiedział prezes Bartosz Kuźniar.
W trzecim kwartale 2022 r. Lokum Deweloper sprzedał 103 lokale, a w drugim kwartale 2022 r. 104 lokale. W czwartym kwartale 2021 r. sprzedaż była na poziomie 220 lokali.
W ocenie prezesa, obecna sytuacja, głównie osób poszukujących lokali na własne potrzeby, jest bardzo trudna, ale Lokum Deweloper cały czas obserwuje duże zainteresowanie zakupem mieszkań.
"Niestety ze względu na bardzo wysoką inflację, wysokie koszty utrzymania, wzrost stóp procentowych oraz rekomendację S, zaktualizowaną w marcu przez KNF, możliwości nabywcze klientów zostały drastycznie zredukowane. Dziś zakupu mieszkań dokonują w zasadzie tylko osoby o bardzo wysokich zarobkach lub klienci dysponujący gotówką. Siłą rzeczy wyniki sprzedaży u wszystkich deweloperów mocno spadły. Na takie spadki branża zmuszona jest zareagować adekwatną korektą podaży wstrzymując uruchamianie nowych inwestycji. W Polsce mamy pewien zasób pustostanów w małych miejscowościach i bardzo duży niedobór mieszkań w dużych miastach, gdzie jest dobrze płatna praca i szeroka oferta kulturalno-oświatowa" - powiedział Kuźniar.
Jak dodał, potrzeby mieszkaniowe nie znikną, więc popyt w kolejnych kwartałach naturalnie się odrodzi wraz z poprawą sytuacji nabywców.
"Ograniczanie nowych inwestycji spowoduje jednak, że oferta nieruchomości na rynku pierwotnym będzie cały czas malała. Niestety tak skurczoną podaż trudno będzie szybko odbudować, bo budownictwo charakteryzuje się dużą bezwładnością" - ocenił.
Prezes poinformował, że Lokum obserwuje większą aktywność klientów po słabym trzecim kwartale. Jednocześnie jednak jest to poziom nieporównywalnie gorszy od każdego z okresów w zeszłym roku.
"Klienci dysponujący gotówką, dostrzegając w mieszkaniach bardzo dobrą lokatę kapitału i szansę na ochronę wartości posiadanych środków, dokonują zakupów i korzystają ze znakomitej koniunktury na rynku najmu, który dla klientów pozbawionych zdolności kredytowej jest jedynym rozwiązaniem. Wiele bowiem osób, nawet o niezłych dochodach, zainteresowanych zakupem mieszkania i chcących zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe za pomocą kredytu, przez nieadekwatną do sytuacji rekomendację KNF oraz wysokie stopy procentowe, pozbawionych jest narzędzi finansowania swoich planów. Mamy najwyżej oprocentowane w Unii Europejskiej kredyty hipoteczne. Nie ma dla nabywców sensownej propozycji bezpiecznego, stabilnego finansowania mieszkań. Brak programów pomocowych ze strony państwa w obecnej sytuacji uniemożliwia aktywność klientów" - powiedział.
URUCHAMIANIE INWESTYCJI WSTRZYMANE
Prezes poinformował, że obecnie spółka wstrzymuje uruchamianie inwestycji, a co za tym idzie wprowadzanie nowych mieszkań do sprzedaży.
"Zmusiła nas do tego sytuacja rynkowa. Wysokie ceny materiałów i wykonawstwa czy koszty finansowania inwestycji, ale przede wszystkim ograniczenie możliwości nabywczych naszych klientów uniemożliwiają rozpoczynanie nowych projektów. Cały czas bacznie obserwujemy rynek, by reagować na zmiany. Mamy inwestycje gotowe do uruchomienia, do czego przystąpimy, jak tylko sytuacja się poprawi" - powiedział Kuźniar.
Dodał, że posiadany przez spółkę bank ziemi umożliwia realizację około 15 tys. mieszkań. W ocenie prezesa jest to bardzo duży potencjał, którego spółka nie potrzebuje poszerzać.
"Grunty pod budownictwo mieszkaniowe są zasadniczo niedostępne, przez co ich ceny są bardzo wysokie. Dodatkowo czas przygotowania inwestycji przekracza dziś 5 lat, co przy wysokich kosztach finansowania istotnie przekłada się na dalszy wzrost kosztu gruntu w finalnej cenie mieszkania. Obecne stawki gruntu we Wrocławiu i Krakowie w przeliczeniu na mkw. mieszkania są nie niższe niż 3.000 zł, podczas gdy nasz bank ziemi został kilka lat temu zakupiony w cenie poniżej 1.000 zł/mkw. mieszkania. Nie spodziewamy się spadku obecnych cen gruntów. Jest to zasób skończony, zwłaszcza w centrach miast i jego cena stale rośnie. Szczególnie nominalnie – w dobie utraty wartości pieniądza" - powiedział.
Zdaniem prezesa, nic nie wskazuje na to, aby sytuacja na rynku mieszkaniowym miała się poprawić w najbliższym czasie.
"Przy obecnych bardzo wysokich kosztach wytworzenia nie widzimy perspektyw do spadku cen mieszkań, a trudna sytuacja nabywców będzie ograniczać wolumeny sprzedaży. Wraz z brakiem aktywności państwa w zakresie pomocy przy nabywaniu mieszkań przez Polaków, a dziś faktycznym utrudnianiem ich nabywania, nie ma co liczyć na szybką zmianę" - powiedział Kuźniar.
"Jeżeli KNF będzie nadal podtrzymywać zbyt rygorystyczną rekomendację dotyczącą badania zdolności kredytowej, a rząd nie podejmie działań mających na celu wsparcie rodzin w zakupie mieszkań, spodziewamy się dalszego spadku sprzedaży i recesji na rynku nieruchomości. Ponieważ ceny mieszkań ze względu na wysokie koszty nie spadną, to dalej drastycznie maleć będzie liczba budowanych i sprzedawanych mieszkań. Obecnie nie pojawiają się ze strony rządzących propozycje działań, które mogłyby tę sytuację poprawić. Będzie to miało ogromny wpływ na rynek deweloperski, branże powiązane i całą gospodarkę. Wraz ze wstrzymywaniem nowych inwestycji nieunikniona jest niestety redukcja zatrudnienia nie tylko w spółkach deweloperskich, ale też w firmach powiązanych z branżą – u naszych podwykonawców, producentów materiałów budowlanych, AGD, wytwórców meblarskich, w biurach zajmujących się projektowaniem i aranżacją wnętrz. PZFD szacuje, że prace może stracić 100 tys. osób" - dodał.
Pytany, czy spodziewany jest spadek marż w branży, powiedział, że marże, które publikowane są w sprawozdaniach finansowych wynikają z historycznych, niskich cen gruntów kupowanych kilka lat temu, na których zbudowane mieszkania są dziś oddawane do użytku i dużo niższych kosztów realizacji.
Obecnie wraz ze spadkiem tempa sprzedaży - zdaniem Kuźniara - jeszcze mocniej wydłuży się też okres finansowania inwestycji, a co za tym idzie – wzrośnie jego koszt.
"Dodatkowo coraz większe oczekiwania gmin – pozbawionych dużej części wpływów z podatków – co do zwiększonego finansowania przez deweloperów infrastruktury drogowej czy społecznej, wraz z wyższymi kosztami realizacji, negatywnie wpłyną na marże, stawiając pod znakiem zapytania sensowność uruchamiania nowych inwestycji" - dodał.
Ponadto, w ocenie prezesa, znaczący wzrost stóp procentowych ma ogromny wpływ nie tylko na budżety gospodarstw domowych, odbija się także m.in. na finansowaniu i prowadzeniu działalności deweloperskiej.
"Ma to swoje odzwierciedlenie w kosztach realizacji inwestycji, co również przekłada się na ceny mieszkań. Koszty obsługi finansowania inwestycji są dziś bardzo wysokie. Dodatkowo deweloper, aby otrzymać kredyt na nową inwestycję, musi zrealizować wskazany przez bank stopień przedsprzedaży mieszkań. Przy obecnym tempie kontraktacji mieszkań jest to trudne" - powiedział.
"Część banków ma też określone limity dotyczące finansowania inwestycji deweloperskich, które są powiązanie z wielkością kredytów przyznawanych klientom indywidualnym. Wraz z ogromnym spadkiem udzielania indywidualnych kredytów hipotecznych w wys. ok. 70 proc., te limity również są mniejsze. Spółka ma otwarte linie kredytowe dla wszystkich prowadzonych budów, a więc zapewnione finansowanie obecnych inwestycji" - dodał.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ osz/
