Wbrew pozorom – transakcja zakupu mieszkania obciążonego długiem nie musi być ryzykowna, za to może być bardzo opłacalna. Właściciele takich nieruchomości często wystawiają je na sprzedaż po mocno obniżonych cenach.
Bezpieczeństwo takiego zakupu uzależnione jest od zapisów, które powinny znaleźć się w umowie w formie aktu notarialnego.
Przed decyzją o kupnie należy oczywiście dokładnie zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości. Powinniśmy uważnie przejrzeć jej księgę wieczystą. Można to zrobić przez internet. W tym celu wchodzimy na stronę Elektronicznej Księgi Wieczystej - należy przy tym znać numer księgi.
Interesują nas przede wszystkim działy II, III i IV. W dziale II podane są informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości, czy może obiekt jest przedmiotem współwłasności, czy są jakieś pełnomocnictwa pozwalające dysponować mieszkaniem lub np. jest ono objęte postępowaniem spadkowym.
Dział III zawiera informacje o roszczeniach ciążących na nieruchomości (z wyjątkiem hipotek), ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, prawach osobistych. Jest bardzo ważną częścią księgi. Dowiemy się, czy np. mieszkanie, które chcemy kupić, jest objęte prawem najmu lub dzierżawy, prawem odkupu lub pierwokupu, prawem dożywocia, roszczeniem przeniesienia własności (w wyniku podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży), czy też np. roszczeniem wyłączającym możliwość zniesienia współwłasności.
Wreszcie dział IV będzie zawierał informacje o ewentualnym obciążeniu hipoteką, wraz z dokładną jej charakterystyką - określeniem wysokości zadłużenia, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.
Kiedy księgi brak
Na rynku pierwotnym mieszkania z założenia mają księgi wieczyste. Na rynku wtórnym jednak tak być nie musi. Czasem założonej księgi nie mają mieszkania objęte tzw. spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, zbywca nieruchomości kupowanej na kredyt będzie musiał założyć księgę wieczystą. Jest to podstawowy warunek banku, by móc kredytować takie mieszkanie. Do księgi zostanie bowiem wpisana hipoteka.
Jeśli chcemy zapoznać się z ewentualnym zadłużeniem ciążącym na takim mieszkaniu, musimy zwrócić się z tym do spółdzielni. Należy ustalić, czy nie ma zadłużeń lub egzekucji komorniczej. Spółdzielnia mieszkaniowa powinna wydać nam specjalne zaświadczenie o stanie zadłużenia nieruchomości.
Hipoteka na mieszkaniu
Najczęściej spotykaną formą zadłużenia mieszkania jest hipoteka. W takiej sytuacji prawo do nieruchomości ma kredytodawca, czyli najczęściej bank. Ewentualna sprzedaż takiego mieszkania musi być poprzedzona zgodą wierzyciela hipotecznego.
Kupno takiej nieruchomości nie jest wcale skomplikowane, choć z racji koniecznych formalności może być nieco wydłużone w czasie. Transakcja ma dwa możliwe warianty: kupno nieruchomości za gotówkę albo kupno na kredyt.
Niezależnie od tego, z którym wariantem mamy do czynienia, należy zadbać o odpowiednie zapisy w umowie notarialnej. By pozbyć się wpisu hipotecznego, w pierwszym rzędzie spłacamy wierzyciela. Część pieniędzy, odpowiadająca wysokości długu, trafia więc bezpośrednio na konto banku, natomiast ewentualna pozostała część trafia do sprzedającego nieruchomość. Jeśli wierzyciel, czyli bank, zostanie zaspokojony, powinien wystawić nam specjalne zaświadczenie o spłacie kredytu. Będzie ono podstawą do wykreślenia z księgi wieczystej wpisu hipoteki. Wniosek w tej sprawie wraz z zaświadczeniem od banku należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym.
Jeśli mieszkanie z długiem sami kupujemy na kredyt, sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, ale również nie ma problemu, by transakcję zrealizować. W takiej sytuacji to bank – nasz kredytodawca, wpłaca środki bezpośrednio na konto dotychczasowego wierzyciela hipotecznego (czyli najczęściej również banku), a ewentualnie pozostałą część pieniędzy trafia do sprzedającego. Po wykreśleniu dotychczasowej hipoteki dokonywany jest nowy wpis na rzecz "naszego" banku.
W praktyce taka sama zasada obowiązuje, gdy mieszkanie jest już objęte postępowaniem egzekucyjnym. Istnieje możliwość „dogadania się” z komornikiem. Musi on wystawić zaświadczenie określające całkowitą wysokość zadłużenia oraz zadeklarować, że po spłacie egzekucja zostanie umorzona. Oczywiście pieniądze z banku trafią w pierwszym rzędzie na konto wskazane przez komornika.
Nie tylko hipoteka
Zadłużenie ciążące na mieszkaniu nie musi być tylko i wyłącznie zadłużeniem hipotecznym. Sprzedający na rynku wtórnym powinien dostarczyć nam zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi wobec spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Podobne zaświadczenie powinno dotyczyć także uregulowania podatku od nieruchomości oraz opłat za dostawę prądu i innych mediów.
Marcin Moneta
