Kupiła cztery mieszkania, wyremontowała i sprzedała z zyskiem. Twierdziła, że robiła to z powodów osobistych, a nie zarobkowych. Fiskus miał inne zdanie. Sprawa trafiła do sądu, a wyrok nie pozostawił wątpliwości. Kobieta musi zapłacić podatek.
Kobieta w ciągu dwóch lat nabyła cztery mieszkania w Warszawie o wartości 123-130 tys. zł każde. Według podatniczki nieruchomości były w złym stanie technicznym, ale znajdowały się w atrakcyjnych lokalizacjach. Po przeprowadzeniu remontów sprzedawała je za kwoty przekraczające 200 tys. zł. Kobieta przekonywała, że nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie zarządza majątkiem prywatnym. Argumentowała, że transakcje były wynikiem zmian życiowych – rozwodu czy braku chętnych na wynajem lokalu, który planowała przekazać synowi. Jej zdaniem nie spełniała przesłanek prowadzenia firmy, ponieważ nie działała w sposób zorganizowany, a sprzedaż mieszkań wynikała z okoliczności niezależnych od niej.
Fiskus: to działalność gospodarcza
Kontrola skarbowa wykazała jednak, że transakcje miały wszystkie cechy działalności gospodarczej. Naczelnik urzędu skarbowego, a później dyrektor Izby Administracji Skarbowej (IAS) stwierdzili, że podatniczka działała za każdym razem według powtarzalnego schematu:
- Kupowała mieszkania na kredyt,
- Remontowała je z pomocą męża i znajomego,
- Sprzedawała je w krótkim czasie po zakończeniu prac,
- Spłacała kredyt i kupowała kolejną nieruchomość.
Zdaniem fiskusa nie było to przypadkowe zarządzanie majątkiem prywatnym, lecz planowe i nastawione na zysk działanie biznesowe.
WSA: to nie były przypadkowe transakcje
Podatniczka nie zgodziła się z interpretacją skarbówki i zaskarżyła decyzję do sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (sygn. akt I SA/Rz 31/22) podtrzymał jednak stanowisko fiskusa. Przypomniał, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalność gospodarcza charakteryzuje się: arobkowym charakterem, działaniem we własnym imieniu oraz zorganizowaniem i ciągłością.
Sąd stwierdził, że działalność podatniczki spełniała wszystkie te kryteria. Systematycznie wyszukiwała nieruchomości w złym stanie, remontowała je i odsprzedawała z zyskiem. Co więcej, do prac wykończeniowych wybierano najtańsze materiały, co sugerowało, że nie chodziło o inwestowanie na długi czas, lecz o szybki obrót.
Przeczytaj także
Różnica pomiędzy ceną nabycia, a zbycia każdego z czterech mieszkań wynosiła odpowiednio: 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł, czytamy w wyroku WSA w Rzeszowie. Zdaniem organu II instancji dowodzi to przemyślanych działań podatniczki, nastawionych na osiągnięcie zysku. Ponadto, jak ustalono na podstawie zeznań przesłuchanych świadków, ceny nabycia były każdorazowo negocjowane.
Według sądu wskazuje to na profesjonalizm działania skarżącej (skarżąca z mężem zawarła umowę o rozdzielności majątkowej), która formalnie, 13 kwietnia 2017 r., rozpoczęła prowadzenia działalności gospodarczej, w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości.
Liczba mieszkań nie ma znaczenia
Podatniczka złożyła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), licząc na zmianę wyroku. NSA jednak nie przyznał jej racji. Sędzia Antoni Hanusz podkreślił, że to nie liczba sprzedanych mieszkań decyduje o uznaniu działań podatniczki za działalność gospodarczą.
Możemy nawet na podstawie sprzedaży jednego mieszkania, jednego domu stwierdzić, że działalność ma znamiona działalności gospodarczej, a co dopiero przy czterech mieszkaniach – czytamy w uzasadnieniu wyoku. Dodał, że przesłanki przyjęte przez fiskusa oraz zaakceptowane przez WSA były logiczne i dobrze uzasadnione.
Co oznacza ten wyrok?
Sprawa potwierdza, że nawet sprzedaż kilku mieszkań może zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli ma charakter powtarzalny i przemyślany. Argumenty o osobistych powodach i zarządzaniu majątkiem prywatnym mogą nie wystarczyć, jeśli fiskus uzna, że podatnik działa w sposób systematyczny i osiąga regularne zyski.
Flipperzy muszą uważać. Jeśli transakcje są powtarzalne i przemyślane, fiskus może uznać je za działalność gospodarczą – a to oznacza wyższe podatki.
