Trendy w budownictwie wyraźnie się zmieniły na przestrzeni ostatnich lat pod wpływem inflacji. Wysokie i wciąż rosnące ceny materiałów budowlanych, działek i koszty robocizny sprawiły, że Polacy budują coraz mniejsze domy. Zamiast dominujących do tej pory 120 czy nawet 140-metrowych domów częściej stawiają raczej 90-metrowe. Eksperci oceniają, że czekają nas kolejne wzrosty, ale nie będą one już tak gwałtowne. W niektórych regionach, np. w najdroższej pod tym względem Warszawie, ceny osiągnęły pewien „próg bólu” i w ostatnich dwóch kwartałach zaczęły spadać.
Wszystko przez ceny materiałów budowlanych
- Już od dłuższego czasu obserwujemy wyraźny trend w budownictwie polegający na zainteresowaniu inwestorów coraz mniejszymi domami jednorodzinnymi. Jeszcze kilka lat temu przeciętny budynek miał 120-140 mkw., obecnie są to zdecydowanie mniejsze domy z przedziału 90-110 mkw., zwykle proste, parterowe, przykryte dachem dwuspadowym. Ten segment rynku dość szybko rośnie - mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Wojciech Rynkowski, ekspert firmy Extradom.pl. - Zainteresowanie inwestorów mniejszymi domami wynika z chęci optymalizacji kosztów, zarówno na etapie samej budowy, jak i późniejszej eksploatacji. Jest to związane zarówno z cenami materiałów budowlanych, kosztami wynajmu ekip czy wydatkami związanymi z zakupem działki. Im większy dom, im większa nieruchomość, tym szybciej te koszty rosną.
Jest i pozytywna wiadomość. Po okresie gwałtownych wzrostów ceny materiałów nieco wyhamowały i podwyżki są obecnie na poziomie wskaźnika inflacji publikowanego przez GUS. Gorsza wiadomość jest jednak taka, że rosnące ceny mogą pozostać z nami na dłużej. Potwierdzenie można znaleźć w publikowanym co kwartał przez Sekocenbud „Biuletynie cen regionalnych w budownictwie”. Zawiera on przykładowe zestawienia kosztów budowy w danym okresie. Jak zaznaczono w biuletynie, wiosna to zazwyczaj okres intensywnych budów. Drugi kwartał 2023 roku był jednak inny: koszty materiałów budowlanych oczywiście rosły, ale reakcja rynku na zapotrzebowanie ekip czy materiałów była „spokojna”.
- Śledzę koszty budowy na podstawie zestawień Sekocenbudu mniej więcej od trzech lat. Od IV kwartału 2020 roku koszty budowy w niektórych województwach, np. w dolnośląskim, wzrosły o 40 proc. - tłumaczy Wojciech Rynkowski.
Gdzie najtaniej?
Jak wynika z zestawienia Sekocenbudu za drugi kwartał 2023 roku, najtańszym województwem do budowy domu było warmińsko-mazurskie, gdzie koszt ten nie przekraczał 5 tys. zł netto za 1 mkw. Najdrożej wychodzi budowa domu w Warszawie - ten koszt sięga tu nawet 5,6 tys. zł netto, nie wliczając kosztów działki i jej uzbrojenia. Jednocześnie także w stolicy, która zawsze była pod tym względem najdroższa, ceny kosztów budowy powoli spadają (-1,06 proc.). Podobnie było w II kwartale w województwie wielkopolskim (-0,4 proc.). Z kolei najszybciej rosły ceny na wschodzie Polski - w województwach podkarpackim, lubelskim i podlaskim (odpowiednio o 4,3 proc., 3,5 proc., 2,7 proc.). Dla porównania średnia dla całego kraju to +1,5 proc. kwartał do kwartału.
Co istotne w ostatnich kwartałach znacznie zmniejszyła się różnica pomiędzy najwyższymi cenami obowiązującymi w Warszawie a województwami, gdzie są one najniższe. Jeszcze na przełomie roku 2020/2021 przekraczała ona 20 proc., teraz to nieco ponad 12,3 proc.
Najdroższym etapem budowy - stan surowy otwarty
- Zdecydowanie najdroższym pojedynczym etapem budowy jest stan surowy otwarty, to jest koszt równy mniej więcej 1/3 kosztów budowy całego domu. Wynika to zarówno z ilości niezbędnych materiałów, jak i konieczności zaangażowania dużej liczby ekip, co przekłada się na znaczne koszty robocizny - mówi ekspert.
Jak wynika z zestawienia Extradom.pl, przygotowanego na podstawie analiz Sekocenbudu dla województwa śląskiego (dom o powierzchni ok. 150 mkw., z garażem jednostanowiskowym, zbudowany w technologii bloczków silikatowych), koszt stanu zerowego obejmującego roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia wraz z izolacjami w II kwartale br. wyniósł blisko 58,9 tys. zł, podczas gdy kwartał wcześniej było to niecałe 58 tys. zł (wzrost o ok. 2 proc. w ujęciu kwartalnym). Etap surowy, obejmujący ściany nadziemia, stropy, sklepienia, schody, podesty, konstrukcję i pokrycie dachu, izolację nadziemia itp., według cennika z II kwartału to koszt ponad 277,3 tys. zł przy 273,6 tys. zł kwartał wcześniej (+1,37 proc.). Również koszty stanu wykończeniowego wewnętrznego i zewnętrznego wzrosły znacznie poniżej wskaźnika inflacji (odpowiednio o 3 proc. i 2,7 proc.).
- Możemy zauważyć pewien powrót do sezonowości kosztów, do obniżek związanych z zastojem na placach budowy, natomiast inflacja wciąż dyktuje koszty budowy, co jest związane ze wzrostem cen materiałów i najmu ekip budowlanych. Jeśli miałbym się pokusić o jakieś prognozy, zdecydowanie będzie to nadal aktualne. Inflacja z nami pozostanie, koszty budowy będą rosły zapewne nieco poniżej wskaźników publikowanych przez GUS, chociaż trudno jeszcze powiedzieć, jak na rynek budowlany wpłynie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i zainteresowanie klientów budową domów - ocenia Wojciech Rynkowski.
