Słabość złotego odczuwają w portfelach „frankowi” kredytobiorcy. Raty hipotek bazujących na helweckiej walucie oscylują wokół historycznego maksimum. Jeszcze kilka miesięcy temu dzielił je od rat porównywalnego kredytu w złotych rekordowy dystans. Podwyżki stóp zmieniają jednak obraz sytuacji.
W ciągu ostatniego miesiąca nie brakowało dramatycznych wydarzeń na rynku walutowym. Kurs franka szwajcarskiego w złotych zbliżył się do poziomów z pamiętnego „czarnego czwartku” ze stycznia 2015 r. Odpowiadał za to nie tylko osłabiony złoty, ale także aprecjacja helweckiej waluty względem euro.
Huśtawka na rynku walutowym to kiepska wiadomość dla liczącej kilkaset tysięcy osób grupy kredytobiorców hipotecznych spłacających zobowiązania powiązane z frankiem lub euro. Hossa na rynku mieszkaniowym z lat 2006-2008 była momentem szczytowej popularności kredytów indeksowanych lub denominowanych we franku szwajcarskim. Zbiegła się ona w czasie z rekordowo niskimi notowaniami helweckiej waluty. Zaciągający zobowiązania w „najgorszym” momencie otrzymywali środki przeliczane nawet po kursie poniżej 2 zł za franka.
Sięgnijmy do syntetycznego porównania kredytu hipotecznego bazującego na franku i „złotówkowego” zobowiązania o takiej samej wyjściowej kwocie. Rok temu, raty „frankowe” i złotowe dzieliła rekordowa przestrzeń, chociaż frank kosztował ok. 4,30 zł. Obecnie sytuacja wygląda nieco inaczej – za sprawą wzrostu wskaźnika WIBOR dystans zmalał, ale obciążenie kredytobiorcy „frankowego” jest bliskie historycznego maksimum.
Słaby złoty uderza po kieszeni
Przyjmijmy, że w lutym 2008 r. zaciągnęliśmy kredyt na 300 tys. zł na 100 proc. wartości nieruchomości. Kurs wypłaty zobowiązania opartego na franku wyniósł 2,25 zł za 1 CHF. W porównaniu przyjmujemy, że marża wynosi 1 pp. (dla obu modelowych zobowiązań – „frankowego” i złotowego), a kursy i wskaźniki, od których uzależnione jest oprocentowanie aktualizowane są co miesiąc.
Poradnik
10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową
Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]
Wprowadzamy także kilka założeń. Pomijamy spread, który windował rzeczywiste koszty obsługi zadłużenia co najmniej do 2011 r., czyli wejścia w życie ustawy antyspreadowej. Nie bierzemy pod uwagę również dodatkowych kosztów, takich jak np. podwyższona marża wynikająca z niskiego wkładu własnego.
Kredytobiorca „frankowy” zapłacił za pierwszą ratę ok. 1400 zł. Klient wybierający zobowiązanie w złotych w tym samym czasie musiał wysupłać niemal 2000 zł miesięcznie. Do czerwca 2013 r. rata kredytu bazującego na franku cały czas pozostawała niższa niż rata analogicznego kredytu złotowego. Następnie role się odwróciły, ale przez kolejny rok różnica nie przekraczała 100 zł.
Po pamiętnym „czarnym czwartku” dystans pomiędzy ratami przykładowych kredytów się zwiększył i pozostawał znaczący aż do zimy 2018 r. Otworzyła ona kolejny etap historii widocznej na wykresie – raty „frankowca” stopniowo pięły się w górę, a „złotówkowicza” pozostawały na w miarę stałym poziomie. Jesień 2021 r. przemeblowała obraz sytuacji oznaczając wzrost rat w obu scenariuszach. Dla „frankowego” zobowiązania był to chwilowy, być może, powrót w okolice rekordowego obciążenia ze stycznia 2015 r.
Nadal „pod wodą”
Wysokość raty kredytu wyrażonej w złotych to tylko jedna część historii, decydująca o bieżącej płynności domowego budżetu. Dla kredytobiorców „frankowych” najpoważniejszym zapewne problemem jest saldo zadłużenia. Po trzynastu latach spłat przykładowy kredytobiorca CHF ma nadal do oddania kwotę wyższą niż po pierwszej racie. Dług pozostały do spłaty w złotych to ponad 330 tys. zł. Wskaźnik LTV, odnoszony do pierwotnej wartości nieruchomości, wynosiłby 111 proc.
Przypomnijmy, co to oznacza w praktyce. Kredytobiorca pozostaje „uwięziony” w swojej nieruchomości, jeśli jej wartość nie wzrosła w międzyczasie znacząco. Chcąc np. przeprowadzić się do innego mieszkania, musiałby zrealizować stratę, dopłacając bankowi kwotę różnicy pomiędzy ceną uzyskaną ze sprzedaży, a wartością bieżącego zadłużenia.
Osłabienie złotego przyszło w specyficznym dla „frankowych” kredytobiorców momencie. Po kilku kwartałach szybkiego napływu spraw do sądów banki zmieniają podejście. Ugody pozwalające na przewalutowanie kredytu zaczynają proponować także instytucje, które do tej pory wolały stać z boku i obserwować rozwój sytuacji. Dla mniej zdeterminowanych, by oczekiwać latami na rozstrzygnięcie w sądowych sporach, może to być pociągająca opcja.
Jednocześnie jednak wyraźnie drożeć zaczyna kredyt w złotych, a ewentualna ugoda pozwala się pozbyć tylko jednego z dwóch ryzyk – walutowego. Przed ryzykiem stopy procentowej nie chronią wcale wprowadzone szerzej niedawno kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Dają one gwarancję stałej raty zaledwie przez kilka lat, po których nastąpić może finansowy szok.
![Raport ADAC: Te auta są najtańsze w utrzymaniu [Ranking modeli]](https://www.bankier.pl/moto/wp-content/uploads/2022/05/utrzymanie-auta-200x113.jpg)
![Jak wziąć samochód w leasing, kto może, dlaczego warto [Poradnik]](https://galeria.bankier.pl/p/c/a/15eb4faf3ed5f0-150-89-0-42-2417-1450.jpg)
![Co się stanie z cenami mieszkań [Podcast]](https://galeria.bankier.pl/p/6/9/1571fc6c33a556-150-90-6-0-1233-740.jpg)
