REKLAMA

Franki kontra złote – raty frankowe blisko historycznego maksimum

Michał Kisiel2021-12-10 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2021-12-10 06:00
Franki kontra złote – raty frankowe blisko historycznego maksimum
Franki kontra złote – raty frankowe blisko historycznego maksimum
fot. Valeri Potapova / / Shutterstock

Słabość złotego odczuwają w portfelach „frankowi” kredytobiorcy. Raty hipotek bazujących na helweckiej walucie oscylują wokół historycznego maksimum. Jeszcze kilka miesięcy temu dzielił je od rat porównywalnego kredytu w złotych rekordowy dystans. Podwyżki stóp zmieniają jednak obraz sytuacji.

W ciągu ostatniego miesiąca nie brakowało dramatycznych wydarzeń na rynku walutowym. Kurs franka szwajcarskiego w złotych zbliżył się do poziomów z pamiętnego „czarnego czwartku” ze stycznia 2015 r. Odpowiadał za to nie tylko osłabiony złoty, ale także aprecjacja helweckiej waluty względem euro.

Huśtawka na rynku walutowym to kiepska wiadomość dla liczącej kilkaset tysięcy osób grupy kredytobiorców hipotecznych spłacających zobowiązania powiązane z frankiem lub euro. Hossa na rynku mieszkaniowym z lat 2006-2008 była momentem szczytowej popularności kredytów indeksowanych lub denominowanych we franku szwajcarskim. Zbiegła się ona w czasie z rekordowo niskimi notowaniami helweckiej waluty. Zaciągający zobowiązania w „najgorszym” momencie otrzymywali środki przeliczane nawet po kursie poniżej 2 zł za franka.

Sięgnijmy do syntetycznego porównania kredytu hipotecznego bazującego na franku i „złotówkowego” zobowiązania o takiej samej wyjściowej kwocie. Rok temu, raty „frankowe” i złotowe dzieliła rekordowa przestrzeń, chociaż frank kosztował ok. 4,30 zł. Obecnie sytuacja wygląda nieco inaczej – za sprawą wzrostu wskaźnika WIBOR dystans zmalał, ale obciążenie kredytobiorcy „frankowego” jest bliskie historycznego maksimum.

Słaby złoty uderza po kieszeni

Przyjmijmy, że w lutym 2008 r. zaciągnęliśmy kredyt na 300 tys. zł na 100 proc. wartości nieruchomości. Kurs wypłaty zobowiązania opartego na franku wyniósł 2,25 zł za 1 CHF. W porównaniu przyjmujemy, że marża wynosi 1 pp. (dla obu modelowych zobowiązań – „frankowego” i złotowego), a kursy i wskaźniki, od których uzależnione jest oprocentowanie aktualizowane są co miesiąc.

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Poradnik

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]

Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Podaj kod w formacie xx-xxx!
Pole wypełnione niepoprawnie!

Wprowadzamy także kilka założeń. Pomijamy spread, który windował rzeczywiste koszty obsługi zadłużenia co najmniej do 2011 r., czyli wejścia w życie ustawy antyspreadowej. Nie bierzemy pod uwagę również dodatkowych kosztów, takich jak np. podwyższona marża wynikająca z niskiego wkładu własnego.

Kredytobiorca „frankowy” zapłacił za pierwszą ratę ok. 1400 zł. Klient wybierający zobowiązanie w złotych w tym samym czasie musiał wysupłać niemal 2000 zł miesięcznie. Do czerwca 2013 r. rata kredytu bazującego na franku cały czas pozostawała niższa niż rata analogicznego kredytu złotowego. Następnie role się odwróciły, ale przez kolejny rok różnica nie przekraczała 100 zł.

Bankier.pl

Po pamiętnym „czarnym czwartku” dystans pomiędzy ratami przykładowych kredytów się zwiększył i pozostawał znaczący aż do zimy 2018 r. Otworzyła ona kolejny etap historii widocznej na wykresie – raty „frankowca” stopniowo pięły się w górę, a „złotówkowicza” pozostawały na w miarę stałym poziomie. Jesień 2021 r. przemeblowała obraz sytuacji oznaczając wzrost rat w obu scenariuszach. Dla „frankowego” zobowiązania był to chwilowy, być może, powrót w okolice rekordowego obciążenia ze stycznia 2015 r.

Nadal „pod wodą”

Wysokość raty kredytu wyrażonej w złotych to tylko jedna część historii, decydująca o bieżącej płynności domowego budżetu. Dla kredytobiorców „frankowych” najpoważniejszym zapewne problemem jest saldo zadłużenia. Po trzynastu latach spłat przykładowy kredytobiorca CHF ma nadal do oddania kwotę wyższą niż po pierwszej racie. Dług pozostały do spłaty w złotych to ponad 330 tys. zł. Wskaźnik LTV, odnoszony do pierwotnej wartości nieruchomości, wynosiłby 111 proc.

Bankier.pl

Przypomnijmy, co to oznacza w praktyce. Kredytobiorca pozostaje „uwięziony” w swojej nieruchomości, jeśli jej wartość nie wzrosła w międzyczasie znacząco. Chcąc np. przeprowadzić się do innego mieszkania, musiałby zrealizować stratę, dopłacając bankowi kwotę różnicy pomiędzy ceną uzyskaną ze sprzedaży, a wartością bieżącego zadłużenia.

Osłabienie złotego przyszło w specyficznym dla „frankowych” kredytobiorców momencie. Po kilku kwartałach szybkiego napływu spraw do sądów banki zmieniają podejście. Ugody pozwalające na przewalutowanie kredytu zaczynają proponować także instytucje, które do tej pory wolały stać z boku i obserwować rozwój sytuacji. Dla mniej zdeterminowanych, by oczekiwać latami na rozstrzygnięcie w sądowych sporach, może to być pociągająca opcja.

Jednocześnie jednak wyraźnie drożeć zaczyna kredyt w złotych, a ewentualna ugoda pozwala się pozbyć tylko jednego z dwóch ryzyk – walutowego. Przed ryzykiem stopy procentowej nie chronią wcale wprowadzone szerzej niedawno kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Dają one gwarancję stałej raty zaledwie przez kilka lat, po których nastąpić może finansowy szok.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Przenieś numer do Orange dla Firm i kup wybrany smartfon za którego zapłacimy 3 pierwsze raty

Przenieś numer do Orange dla Firm i kup wybrany smartfon za którego zapłacimy 3 pierwsze raty

Komentarze (14)

dodaj komentarz
jan888
PIS od 2015 roku zwiększył dług Polski z 925 do 1500 mld zł, w czasie pandemii covidu wydrukował 136 mld zł, a do tego zadłużył Polskę w BGK i agencjach rządowych na około 300 mld zł (ten dług jest niekonstytucyjny i ukryty). Wszystkie te pieniądze zostały puszczone w obieg (14-tki, 500Plusy, tarcze, podwójne pensje dla lekarzy),PIS od 2015 roku zwiększył dług Polski z 925 do 1500 mld zł, w czasie pandemii covidu wydrukował 136 mld zł, a do tego zadłużył Polskę w BGK i agencjach rządowych na około 300 mld zł (ten dług jest niekonstytucyjny i ukryty). Wszystkie te pieniądze zostały puszczone w obieg (14-tki, 500Plusy, tarcze, podwójne pensje dla lekarzy), czym wywołały niespotykaną od dziesięcioleci inflację i osłabienie się złotego (stąd i wzrost cen energii i gazu). Rząd PIS i kontrolowana przez PIS RPP są w 100% odpowiedzialni za szalejącą inflację.
jan888
Dlaczego Portugalii i na Malcie inflacja poniżej 3%, a we Francji, Grecji, Finlandii, Danii, Szwecji i Finlandii poniżej 4%. Gdzie więc są te "zewnętrzne czynniki inflacji" o których kłamie PIS? Tymczasem w Polsce inflacja około 8% (przez co firmy zamykane są na potęgę, a inwestycji gospodarczych praktycznie nie ma), a Dlaczego Portugalii i na Malcie inflacja poniżej 3%, a we Francji, Grecji, Finlandii, Danii, Szwecji i Finlandii poniżej 4%. Gdzie więc są te "zewnętrzne czynniki inflacji" o których kłamie PIS? Tymczasem w Polsce inflacja około 8% (przez co firmy zamykane są na potęgę, a inwestycji gospodarczych praktycznie nie ma), a rząd odwraca uwagę od problemów gospodarczych spowodowanych przez PIS (gigantyczny dodruk złotego, gigantyczny dług zaciągnięty przez PIS, zerowe stopy), opowiadając bajki.
bartosz_chf
Rozwiązanie problemu wysokiego kursu CHF jest bardzo proste, trzeba przestać spłacać raty tego pseudokredytu / pseudofrankowego. Poczekać aż bank wypowie umowę wbrew prawu, bo każdy tzw. "frankowicz" ma nadpłaty 100-200 tys. zł po 13-15 latach spłat. A motywem aby zredukować ból głowy jest niewazność wszystkich tych pseudoumów.Rozwiązanie problemu wysokiego kursu CHF jest bardzo proste, trzeba przestać spłacać raty tego pseudokredytu / pseudofrankowego. Poczekać aż bank wypowie umowę wbrew prawu, bo każdy tzw. "frankowicz" ma nadpłaty 100-200 tys. zł po 13-15 latach spłat. A motywem aby zredukować ból głowy jest niewazność wszystkich tych pseudoumów. Jakby ktoś jeszcze nie wiedział prawie 99% spraw jest przegrywanych przez banki. Dlaczego? Bo te pseudoumowy są tak skonstruowane, że nie są w stanie się utrzymać w konfrontacji z prawem unijnym, polskim a nawet bankowym (art 69). Problem trzeba przerzucić na banksteram niech on sie męczy z tym produkem. Sam tak zrobiłem i mam święty spokój.
kokis
I tak te 1800 zł. dzisiaj jest mniejszym obciążeniem dla typowego domowego budżetu, niż 1400 zł. w 2008, a kredyt też nikogo nie więzi, bo wątpię, by się uchowały do dzisiaj kilkunastoletnie kredyty z LTV powyżej 100% (regularnie spłacane), bo ceny nieruchomości też w miejscu nie stoją.
jeb-sen
słabyś z matematyki, zadłużenie jakie było takie jest mimo 200,300 k pln już zapłaconych
kokis odpowiada jeb-sen
Ale jeśli mieszkanie jest warte teraz nawet i 400 tys. zł, a kredyt do spłacenia 350, to po jego sprzedaży mamy i kredyt spłacony i 50 tys. zł. w kieszeni, więc taka hipoteka nikogo do tego mieszkania nie "uwiązuje". To co wydaliśmy po drodze nie ma znaczenia, bo albo sami w tym mieszkaniu mieszkaliśmy (na wynajem by poszło Ale jeśli mieszkanie jest warte teraz nawet i 400 tys. zł, a kredyt do spłacenia 350, to po jego sprzedaży mamy i kredyt spłacony i 50 tys. zł. w kieszeni, więc taka hipoteka nikogo do tego mieszkania nie "uwiązuje". To co wydaliśmy po drodze nie ma znaczenia, bo albo sami w tym mieszkaniu mieszkaliśmy (na wynajem by poszło pewnie podobnie, albo więcej), albo komuś wynajmowaliśmy jako mniej lub bardziej udaną "inwestycję w nieruchomości".
lubomirski odpowiada jeb-sen
matematyka? proszę bardzo
PRZYKŁAD:
2008 rok, mieszkanie 50 m2, 300k pln, kredyt 150k chf, czyli 150k* 2 pln = 300k pln
2021 rok, to samo mieszkanie 50 m2, 500k pln, zostało kredytu 75k chf, czyli zostało do spłaty 75k * 4,4 pln = 330 k pln
ALE
po sprzedaniu lokalu za 500k pln mamy 170k pln CZYSTEGO ZYSKU

Rozumieją
matematyka? proszę bardzo
PRZYKŁAD:
2008 rok, mieszkanie 50 m2, 300k pln, kredyt 150k chf, czyli 150k* 2 pln = 300k pln
2021 rok, to samo mieszkanie 50 m2, 500k pln, zostało kredytu 75k chf, czyli zostało do spłaty 75k * 4,4 pln = 330 k pln
ALE
po sprzedaniu lokalu za 500k pln mamy 170k pln CZYSTEGO ZYSKU

Rozumieją (niby) oszukani Frankowicze?
bartosz_chf odpowiada kokis
I zapomniałeś napisać, że po tym genialnym manewrze juz nie mamy gdzie mieszkać ... następny filozof-ekonomistam/matematyk od 7 boleści !
kokis odpowiada bartosz_chf
Tak samo nie mamy, jak gbybyśmy tej hipoteki w ogóle nie brali.

Przez długi czas był rzeczywisty problem z "pozbyciem się" frankowej hipoteki, gdy chcieliśmy się np. przenieść do większego mieszkania, bo pieniądze ze sprzedaży mniejszego nie wystarczały na spłatę jego hipoteki, więc sporo osób (w tym osoby które
Tak samo nie mamy, jak gbybyśmy tej hipoteki w ogóle nie brali.

Przez długi czas był rzeczywisty problem z "pozbyciem się" frankowej hipoteki, gdy chcieliśmy się np. przenieść do większego mieszkania, bo pieniądze ze sprzedaży mniejszego nie wystarczały na spłatę jego hipoteki, więc sporo osób (w tym osoby które osobiście znam, więc nie jest to teoretyczny przykład) "stare" mieszkanie chcąc, nie chcąc wynajmowało i miało dwie hipoteki. Przy obecnych cenach tego problemu nie ma i zawsze "niechcianą" nieruchomość można sprzedać i zamknąć kredyt bez dokładania dodatkowych środków.
jeb-sen
teraz tak - 2008 Tusk, 300k pln =45m2=150USD=150 ounces gold
2021 Kaczyńki i rebiata , ten sam lokal już 600 k pln=146k usd = 83 ounces gold
zarobili my nominalnie ale stracili de facto, ubożejemy przez brak dbałości o walute no i wszelkie +
brawo dobra zmiana, brawo głupie ludzie, brawo demeryt i ajwaj ruscy naganiacze

Powiązane: Życie z frankiem

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki