Banki wciąż nie śpieszą się z wprowadzeniem odwróconego kredytu hipotecznego, chociaż ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie w grudniu 2014 roku. Tymczasem fundusze hipoteczne wciąż działają głównie w oparciu o kodeks cywilny. Gotowy projekt ustawy, który w dużym stopniu ucywilizowałby rynek, nadal leży w szufladzie.
Ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym nie jest procedowana. Na stosowne regulacje czekają nie tylko firmy fundusze hipoteczne, ale - jak przekonuje Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych – również seniorzy.
Zdaniem KPF wprowadzona w grudniu 2014 roku ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która dotyczy tylko sektora bankowego, raczej nie spowoduje rychłego wprowadzenia przez banki do swojej oferty produktu o nazwie „odwrócony kredyt hipoteczny”. Głównie ze względu na duże koszty początkowe – taki kredyt jest rentowny, ale w dłuższym terminie.
To produkt skomplikowany. Banki nie są zainteresowane sprzedażą tego produktu ze względu na duże koszty manipulacyjne oraz ewentualną konieczność zbycia mało atrakcyjnej nieruchomości. Do tego dochodzą komplikacje związane z prawem spadkowym – ewentualne roszczenia pominiętych spadkobierców mogą generować dodatkowe koszty.
Banki nie wprowadzają odwróconego kredytu hipotecznego do swojej oferty
Odwrócony kredyt hipoteczny polega na wycenie nieruchomości, a następnie wypłacie przez bank klientowi – z założenia osobie starszej w wieku emerytalnym - ustaloną sumę (całość lub w formie renty), dla której zabezpieczeniem byłaby nieruchomość. Kredyt nie byłby wypłacany do końca życia, tylko przez określony czas np. 8 lat. Przy tym warto pamiętać, że oczekiwana długość życia na emeryturze wynosi ok. 16 lat.
Po tym okresie należałoby go spłacić wraz z odsetkami, a jeśli nie, to bank przejmowałby nieruchomość na własność. Jeśli świadczeniobiorca wcześniej umrze, to spadkobiercy, którzy będą chcieli zachować nieruchomość, będą mieli rok na spłatę kredytu. Na razie żaden bank nie ma w swojej ofercie tego produktu finansowego.
Połowa nieistniejącego rynku została uporządkowana
Wg KPF rząd ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym uregulował tylko połowę rynku. Druga, czyli ta związana z najbardziej znanymi funduszami hipotecznymi „DOM” lub „Familia”, wciąż czeka na ustawę.
Na rynku od dawna działają fundusze hipoteczne, których działalność nie jest regulowana konkretną ustawą. To spore zagrożenie dla potencjalnych klientów, ale też samych funduszy – brak stosownych regulacji zwiększa ryzyko prawne przedsięwzięcia. Trudno przewidzieć, jakie byłyby wyniki sporów sądowych, gdyby np. klient zmienił zdanie, itp.
Ponadto na rynku działać mogą mniejsze firmy „krzaki”, które nie stosują np., odpowiednich wzorów umów właściwie zabezpieczających interes klienta, a ich działalność wprost nastawiona jest na quasi-legalne przejmowanie nieruchomości. UOKiK monitoruje rynek, ale tak jak w przypadku sektora pożyczkowego – to największym i najbardziej znanym firmom oberwie się w mediach, a nie drobnym przedsiębiorstwom, o których istnieniu Urząd nawet nie ma pojęcia.
Już prawie rok temu powstał projekt ustawy przygotowywany przez KPF
Organizacja ta reprezentuje m.in. Fundusz Hipoteczny „DOM” i Fundusz Hipoteczny „Familia”. Jednym z ciekawszych rozwiązań wpisanych do projektu jest zawarcie w nim restrykcyjnych przepisów odnośnie do wymogów kapitałowych przedsiębiorstw świadczących usługi renty dożywotniej. Mogłyby to być tylko spółki akcyjne z kapitałem minimum 2 mln euro. Firmy te byłyby objęte kontrolą KNF, który musiałby prowadzić specjalny rejestr.
Projekt wprowadza także zmiany w zakresie odstąpienia od umowy w sytuacji niewypłacania świadczeń przez dany podmiot – klient mógłby zrezygnować z kontraktu, nie tracąc prawa do zamieszkania w lokalu. Do tego dochodzi ingerencja w prawo upadłościowe i naprawcze, które w przypadku bankructwa podmiotu wypłacającego rentę nakazuje syndykowi w pierwszej kolejności dbać o zaspokojenie roszczeń świadczeniobiorcy.
Ostra jazda bez trzymanki
Obecne stosowane rozwiązania nie tylko nie chronią interesów klientów tak jak tego by oczekiwali, ale w dużym stopniu utrudniają rozwój tego produktu. Obecnie z „odwróconej hipoteki” korzysta może kilkaset osób. Z sondy Bankier.pl przeprowadzonej w grudniu 2014 roku wynika, że blisko 30% ankietowanych zdecydowałoby się po przejściu na emeryturę z „odwróconego kredytu hipotecznego”. Rentę dożywotnią rozważyłoby ok. 6% pytanych.
Być może polski regulator nie chce wprowadzać na rynek tego produktu, nie chce umożliwiać rozwoju funduszom hipotecznym, bo np. widzi w tym potencjalne zagrożenie w przyszłości. Z drugiej strony niejako pod publiczkę umożliwia się bankom wprowadzenie produktu, którego banki prawdopodobnie nigdy będą mieć w swojej ofercie. Jednocześnie pozostawia się całkiem spory kawał bardzo wrażliwego rynku (bo uczestniczą w nim osoby starsze, często samotne i o mniejszych dochodach) bez jakichkolwiek zabezpieczeń i perspektyw.
Łukasz Piechowiak
