Martwy kapitał
W pytaniach o sposób przyspieszenia rozwoju gospodarczego państw zacofanych podawano już wiele recept, przykładów i rozwiązań. Nawet wizyty i doradztwo przedstawicieli szacownych finansowych instytucji międzynarodowych, czy nawet bezpośrednie zaangażowanie kapitałowe nie pozwoliło w ciągu ostatnich lat poza krajami „Zachodu“ zaszczepić trwałych zasad realizowania gospodarki kapitalistycznej „dobrobytu“, a w tym systemu legitymacji praw własności dla nieruchomości.
Przyczyn takiego stanu rzeczy można doszukiwać się m.in. w słabym wykorzystaniu nagromadzonych zasobów przez społeczeństwa kopiujące wzorce zachodnie tak, aby zasoby te stały się podstawą trwałego rozwoju gospodarczego. W krajach tych jak wynika z badań są olbrzymie zasoby kapitału, do których brakuje jednak klucza, który posiadają państwa zachodnie, a który nie tak łatwo jest skopiować. Tym kluczem jest przejrzysty i uporządkowany, a przede wszystkim powszechny system praw własności i reprezentacji. W wielu krajach Trzeciego Świata takie systemy nie istnieją, a co gorsza istnieją ograniczenia, które powodują, że nie można np. bezpośrednio adaptować rozwiązań z państw rozwiniętych. Powoduje to, że część przedsiębiorców, właścicieli, obywateli, których nie stać na importowane rozwiązania prawne, ze względu na zawiłe procedury - korupcjogenne i biurokratyczne, przenosi swoją działalność i majątek do sfery gospodarki pozalegalnej, nierejestrowanej.
Według badań przeprowadzonych przez Instytut Wolności i Demokracji w Limie poza oficjalnym systemem prawnym znajdują się na świecie nieruchomości o wartości łącznej, co najmniej 9,34 biliona USD, z czego 6,74 biliona USD przypada na nieruchomości miejskie . Zakres posiadania nie popartego formalnymi aktami własności jest zatem olbrzymi. Próby włączenia nawet części tej kwoty, wyrażonej w wartości konkretnych nieruchomości dałoby posiadaczom, stającym się właścicielami odpowiednie zabezpieczenie w procesie określania zdolności kredytowej. Obecnie brakuje im jednak wiązki praw do korzystania z zasobów i oficjalnego pobierania pożytków.
Tłumaczenie gospodarki pozalegalnej tylko i wyłącznie ukrywaniem majątku przed podatkami nie wydaje się do końca prawdą. Koszty pozostawania w sytemie pozalegalnym często są wyższe niż podatki. Problemem są raczej możliwości i koszty wejścia do sfery leagalnej, w tym przede wszystkim koszty procedur i biurokracji. Zrozumienia wymaga również to, że system praw własności to nie tylko udokumentowanie posiadania nieruchomości, to przede wszystkim realna możliwość korzystania z wiązki praw własności, co dopiero pozwala zamienić nieruchomości, czy szerzej zgromadzone zasoby w podstawę tworzenia kapitału.
Realizacja praw własności posiadaczy nieruchomości, a proces kredytowania
Zakup mieszkania za kredyt uzyskany w banku wiąże się z jednej strony z posiadaniem ekonomicznej zdolności kredytowej, ale także z możliwością przedstawienia odpowiedniego zabezpieczenia kredytu. Zabezpieczeniem kredytu na zakup nieruchomości z reguły jest hipoteka ustanowiona na prawie własności lub innych prawach, a możliwość zaciągnięcia kredytu na zakupu mieszkania będzie jednym ze sposobów realizacji wiązki praw własności. Banki hipoteczne w swoim celu działalności mają wpisane udzielanie kredytów zabezpieczonych hipotecznie na zakup nieruchomości, ze środków pozyskiwanych z emisji listów zastawnych.
„Efektywnościowy" charakter praw własności powoduje, że dysponowanie dla pozyskania kapitału i sfinansowania zakupu nieruchomości na kredyt będzie przejawiało się w poszukiwaniu możliwie najtańszego rozwiązania kosztowego. W przypadku finansowania zakupu, budowy nieruchomości szczególną rolę odgrywa jakość zabezpieczenia hipotecznego. W Polsce możliwe jest ustanawianie hipoteki zarówno na prawie własności, ale i na spółdzielczy prawach do lokalu. Powoduje to jednak, że w procesie kredytowym mogą być różnie postrzegane hipoteki na prawach własności o różnym zakresie. Banki udzielając kredytów zwracają, bowiem uwagę na możliwość refinansowania tych kredytów poprzez m.in. emisje papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie, w tym dla banków hipotecznych - listów zastawnych. Z powyższych względów wpis do hipoteki na rzecz banku hipotecznego jest zamieszczany na pierwszym miejscu w księdze wieczystej, a księga wieczysta powinna dotyczyć nieograniczonego prawa własności, aby w najlepszy sposób zostały zabezpieczone interesy nabywców listów zastawnych, którzy dostarczają poprzez zakup listów zastawnych bankowi hipotecznemu kapitałów obcych.
Uchwalona w grudniu 2002 roku przez Sejm nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przywróciła własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego, którego ustanawianie było wyłączone od kwietnia 2001 roku . Utrzymanie dychotomii: statusu pełnego prawa własności i ograniczonego, spółdzielczego prawa do lokalu powoduje różne traktowanie obu tych „praw własności". Z punktu widzenia dysponowania prawami własności -wiązka praw, którymi dysponuje członek spółdzielni mieszkaniowej jest mniejsza i wprost nie dotyczy części lub całości nieruchomości, której jest faktycznym posiadaczem, czy raczej użytkownikiem („lokatorem”).
Prawo spółdzielcze a własność
Utrzymywanie spółdzielczego prawa własnosciowego i traktowanie go przez banki uniwersalne jako quasiwłasności i ustanawianie hipoteki na tym prawie traktowanej na równi z hipoteką na pełnym prawie własności ogranicza („psuje“) w efekcie to prawo. Banki powinny uwzględniać „słabość” ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości, co skutkuje wyższym oporcentowanie dla wszystkich kredytobiorców, w tym również dla posiadaczy pełnych praw własności.
Z punktu widzenia procesu kredytowania w bankach hipotecznych kredytobiorcy są traktowani całkowicie odmiennie. Decyzje o zaciagnięciu kredytu i ustanowieniu zabezpieczenia przekładają się na decyzje banku o pozyskaniu kapitału na refinansowanie kredytów przy pomocy emisji hipotecznych listów zastawnych, co wymusza dysponowanie pełnym prawem własności i tylko ustanowienie hipoteki na prawie własności wpisanej na pierwszym miejscu w księdze wieczystej może stanowić podstawę do udzielenia kredytu przez bank hipoteczny .
W polskich warunkach dodatkowym problemem jest wydolność systemu wieczystoksięgowego. W obecnej sytuacji jedynie 40 procent udzielonych przez banki hipoteczne kredytów jest zabezpieczonych hipoteką wpisaną w księdze wieczystej. W efekcie tylko te kredyty mogą być wpisane do rejestru zabezpieczeń emisji listów zastawnych i być refinansowanych tą drogą, rozwiązaniem przejściowym może być np. ubezpieczenie kredytu, wtedy jednak wystąpią dodatkowe koszty. Nieuznawanie (z przyczyn prawnych) przez banki hipoteczne zabezpieczenia w postaci hipoteki na prawach spółdzielczych może przyczynić się do podwyższenia jakości kredytowej i tańszego refinansowania kredytów poprzez emisje listów zastawnych postrzeganych jako instrumenty dobrze zabezpieczone hipoteka na pełnych prawach własności (niższe ryzyko). Koszt pozyskania kapitału obcego przez bank hipoteczny może być w takiej sytuacji niższy i idąc dalej niższe oprocentowanie może być zaoferowane kredytobiorcom.
Z drugiej jednak strony poza systemem kredytowania przez banki hipoteczne pozostają wszyscy ci potencjalni kredytobiorcy, którzy mogą się legitymować jedynie spółdzielczymi prawami do użytkowania nieruchmości. Banki hipoteczne nie będą mogły udzielić im kredytu, a same banki będą miały ograniczony zakres ekspansji rynkowej, kierując ofertę tylko do kredytobiorców posiadających pełne prawa własności. Ma tutaj miejsce dyskryminacja, której koszty poniosą przede wszystkim posiadacze ograniczonych praw rzeczowych. Nie tylko oni jednak tracą; brak przejrzystego systemu praw własności powoduje, że koszty pozyskania odpowiedniej informacji ponoszą wszyscy uczestnicy rynku finansowania nieruchomości.
Jednolity systemu własności
Ograniczenie kosztów transakcyjnych przyniosłoby dopiero stworzenie jednolitego systemu praw własności. Proces ten wymaga mobilizacji woli politycznej i uznania konieczności ustalenia zasad i okresu przejściowego dla transferu ograniczonych praw własności do pełnej własności. Dla pozyskiwania kapitału przez bank hipoteczny minimalizowanie instytucjonalnych barier ograniczających prawa własności ma zasadnicze znaczenie dla pozyskiwania kapitałów obcych poprzez emisję listów zastawnych lub innych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Planowany wzrost znaczenia banków hipotecznych w finansowaniu rynku nieruchomości, którego wyrazem jest m.in. nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych , byłby znacznie ułatwiony, jeśli prawa własności zostałyby ujęte w jeden system regulacyjny.
Przejrzyste prawa własności w zakresie rynku nieruchomości utworzyłyby również większe możliwości dla rozszerzenia sposobów pozyskiwania kapitału obcego przez bank hipoteczny. Jednym z takich sposbów może być sekurytzacja aktywów polegającą na wyodrębnianiu określonej grupy aktywów, w tym wypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką i refinansowaniu ich środkami pozyskanymi z emisji papierów wartościowych zabezpieczonych tymi aktywami na rynkach finansowych . Zastosowanie takiej techniki finansowania mogłoby przyczynić się do dalszego obniżania kosztu kredytów hipotecznych i zwiększania ich dostępności w Polsce. Zwiększyłoby to w efekcie korzyści nabywców nieruchomości za kredyt bankowy, którego niższe koszty byłyby efektem realizacji dochodowych celów właścicieli, a większa pula kredytów oznaczałaby możliwość uzyskiwania przede wszystkim większych przychodów z prowizji i opłat, a także odsetek.
Źródło:
