Według styczniowych danych od giełdowych deweloperów ich łączna sprzedaż mieszkań w IV kwartale 2025 r. była najwyższa od czasu sprzedażowego szczytu z 2023 r. wywołanego wprowadzeniem przez rząd programu dopłat do kredytów. Branżowy indeks zmierza w kierunku szczytu wszech czasów, wyznaczonego w czasie bańki na rynku nieruchomości blisko 20 lat temu.
Łącznie dziewięciu deweloperów z GPW (Marvipol, Wikana, Develia, Grupa Archicom i Echo, Inpro, Dom Development, Atal, Lokum Deweloper i Murapol), którzy raportują zbierane przez nas dane operacyjne, sprzedało w czwartym kwartale 2025 r. 4871 mieszkań, czyli o 28,6 proc. więcej niż rok temu.
Było to także o 18,8 proc. więcej niż w trzecim kwartale, który był dotychczas najlepszym pod względem sprzedaży w 2025 r. Co więcej, wynik IV kwartału ubiegłego roku plasuje go na drugim miejscu w całej historii monitorowanej grupy deweloperów, ustępując tylko o 0,3 proc. (17 mieszkań) III kwartałowi 2023 r., czyli okresowi, w którym wystartował program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Rok 2025 u deweloperów z GPW
Z kolei w całym 2025 r. wymienieni deweloperzy wchodzących w skład portfela indeksu WIG-Nieruchomości, sprzedało łącznie 16 587 mieszkań, czyli o 0,9 proc. mniej niż w całym 2024 r. Na wynik całoroczny wpływ miał przede wszystkim 31-proc. spadek wolumenu, jaki zanotował Atal, jeden z największych deweloperów.
Przyjął on strategię rozbudowy oferty, aby zwiększyć sprzedaż, gdy sytuacja na rynku się poprawi, stąd w pierwszej połowie roku sprzedawał mniej, o czym więcej w artykule "Deweloperzy kumulują zasoby na odbicie popytu".
Widać jednak postępujące ożywienie na rynku, co pokazał także raport JLL, według którego na siedmiu największych rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź i Katowice) deweloperzy sprzedali o 14,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Kto sprzedawał najwięcej mieszkań?
Patrząc na dane szczegółowe giełdowych spółek, w porównaniu rok do roku więcej mieszkań sprzedali Marvipol (103 proc.), Develia (70 proc.), Grupa Archicom i Echo (47 proc.), Inpro (59,3 proc.), Dom Development (6,30 proc.), Lokum Developer (37,1 proc.). Poza Atalem spadki zaliczyli także Wikana (-3 proc.) i Murapol (12,1 proc.). W ujęciu kwartalnym mniej sprzedało tylko Inpro (-4,3 proc.). Największy wzrost zanotował Lokum (140 proc.), który sprzedał 28 mieszkań więcej niż kwartał wcześniej.
Niezmiennie liderem pod względem sprzedaży pozostaje Dom Development, który znów pobił swój własny kwartalny rekord sprzedaży, który obecnie wynosi 1232 mieszkania. Po raz pierwszy w historii poziom 1000 sprzedanych mieszkań kwartalnie przekroczyła także Grupa Archicom, które realizuje także sprzedaż dla Echo. Z 1066 umów sprzedaży lokali i umów deweloperskich, 96 dotyczyło właśnie Grupy Echo.
W całym 2025 r. Dom Development sprzedał 4448 lokali, czyli o 4,2 proc. więcej niż w 2024 r. Drugim największym sprzedawcą w 2025 r. była Develia z 3345 mieszkaniami, co jest wynikiem lepszym o 4,6 proc. rdr. Podium największych sprzedających uzupełnił Murapol z 2856 sprzedanymi lokalami. Dalej była Grupa Archicom z Echo (2847 mieszkań) oraz Atal, który sprzedał 1695 mieszkań. Poniżej tysiąca mieszkań w 2025 r. sprzedali Inpro (640), Marvipol (402), Wikana (221) oraz Lokum (133).
Lepsze warunki rynkowe do sprzedaży mieszkań
Obserwując odbudowującą się sprzedaż, warto zauważyć, że w każdym miesiącu poprzedniego kwartału RPP obniżała stopy procentowe. O ile największe efekty cięć z końca roku najprawdopodobniej dopiero przed nami (wyższa zdolność kredytowa, niższe bankowe marże, większy popyt na kredyty mieszkaniowe), o tyle pamiętajmy, że RPP cięła stopy także w maju, lipcu i we wrześniu, a wpływ tych obniżek mógł już mieć większy wpływ na sprzedaż w IV kwartale.
Spojrzenie branżowego lidera na 2026 r.
W 2026 r. spodziewamy się dalszego, stopniowego wzrostu sprzedaży rzędu 5-15 procent, czemu sprzyjać będą niższe stopy procentowe, rosnące wynagrodzenia oraz pozytywne perspektywy gospodarcze.
Wyzwaniem z kolei pozostaną relatywnie wysokie koszty finansowania na tle Unii Europejskiej, które wciąż ograniczają dostępność kredytów dla części nabywców, szczególnie tych kupujących pierwsze mieszkanie i młodszych klientów.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje rozdrobniony, dlatego sektor będzie nadal podlegał konsolidacji. Choć priorytetem jest dla nas rozwój organiczny, nie wykluczamy dalszego wzmacniania go poprzez akwizycje i projekty joint-venture.
Tegoroczne obniżki stóp procentowych przełożyły się na wzrost zainteresowania nabywców projektami budżetowymi i mniejszymi metrażami. Na rynek wracają również stopniowo inwestorzy, co dodatkowo zwiększa zapotrzebowanie na mniejsze, funkcjonalne lokale. Jednocześnie obserwujemy rosnący popyt na większe mieszkania, szczególnie 4-pokojowe, który w dużej mierze generowany jest przez milenialsów (pokolenie Y) poszukujących lokali odpowiadających potrzebom rodzin.
Na koniec przypomnijmy, że wyniki wolumenowe zależą przede wszystkim od harmonogramu przekazywania mieszkań, który w poszczególnych kwartałach może się różnić. Sprzedaż jednak ma wszelkie warunki ku temu, by rosnąć: spadające stopy procentowe, stabilizację cen mieszkań i ich większą przejrzystość, a także większy popyt na kredyty mieszkaniowe.
Osobną kwestią pozostają marże, o których wysokość walczyć będą deweloperzy. Trudno może być utrzymać ich poziom z poprzednich lat, gdy zdecydowanie wyróżniały się na tle Europy. Presję stanowią przede wszystkim wysokie koszty gruntów. Marże mogą być pod wpływem także wyższych kosztów finansowania inwestycji, jakie w ostatnich latach ponosili deweloperzy. Słabnie za to presja ze strony kosztów materiałów budowalnych, a koszty pracy nie rosną już tak szybko jak w poprzednich latach.
Z inwestycyjnego punktu widzenia większa sprzedaż niekoniecznie musi oznaczać, lepszych wyników. Najnowszych informacji na ten temat dostarczą sprawozdania finansowe za czwarty kwartał, które największe spółki zaczną publikować w drugiej połowie lutego. Inwestorzy jednak wierzą, że najgorsze już za deweloperami i wykupują akcje branżowych spółek. Indeks WIG-Nieruchomości jest notowany na nowych kilkunastoletnich szczytach, z których do historycznego rekordu brakuje zaledwie 11,3 proc.
