Kupujący, którzy nabyli grunty zbyt drogo, nie mają perspektywy na szybką sprzedaż, a już na pewno nie zrealizują krociowych zysków. Można mnożyć przykłady osób, które kupiły grunty rolne w świetnej lokalizacji, ale gmina nie zgadza się na wydanie warunków zabudowy dla wydzielonych działek i w związku z tym grunty takie mają jedynie walor rolniczy.
Zobacz też: Grunty rolne widziane okiem inwestora
Przeszkodą dla szybkiej sprzedaży działki mogą być:
- brak dojazdu do działki,
- zbyt daleka odległość od linii energetycznej,
- czy też teren podlegający ochronie architektonicznej, archeologicznej, środowiskowej (różne programy np. NATURA 2000) lub przeznaczenie w planach miejscowych pod cel publiczny (np. drogę).
Boom na grunty przeminął
Większość kupujących zorientowała się, że boom na grunty minął i już nigdy nie wróci z takim natężeniem jak w latach 2003-09. Od początku kryzysu do chwili obecnej następuje korekta cen ziemi w dół. Zmniejsza się liczba osób kupujących działki z zamiarem budowy domu oraz tych, które do tej pory kierowały się przekonaniem, że zakup działki budowlanej to świetny interes, bo jej cena będzie wzrastać o 30% rocznie. Obecnie działki budowlane kupują najczęściej osoby zdecydowane na budowę domu w perspektywie 1-2 lat.
Trzeba zmienić sposób działania
Ciągle dynamicznie rozwija się zakup ziemi rolnej z zamiarem jej przekształcenia na budowlaną. Nie liczyłbym na naturalny szybki wzrost cen ziemi, ale nadal można zarabiać wykorzystując dużą różnicę pomiędzy ceną działki rolnej, a budowlanej. Trzeba jednak mieć świadomość, że proces zmiany przeznaczenia gruntu na budowlany jest drogi, złożony i łącznie ze sprzedażą może zająć kilka lat.
Po zakupie większych areałów ziemi rolnej na przedmieściu należy dążyć do stworzenia Planów Miejscowych, które pozwoliłoby na podziały na małe działki po około 1000 metrów. W tym celu właściciel gruntu musi się zwrócić do gminy z wnioskiem o objęcie danego terenu planem miejscowym.
Zobacz też: Gorący temat: W co warto teraz zainwestować?
Koszt opracowania planu miejscowego o powierzchni średnio ponad 5 ha kosztuje średnio ponad 20 000 zł. Do tego należy doliczyć opłatę od wzrostu wartości działki tzn. opłaty adiacenckiej dla gminy (nie więcej niż 30% od wzrostu wartości) i opłaty planistycznej ( w granicach 20% wzrostu wartości).
Uchwalanie planu trwa średnio około 15 miesięcy, ale czasami warto czekać, bo jego wdrożenie przełoży się na wielokrotny wzrost wartości gruntu i terenów sąsiednich. Średnia różnica między ceną działki rolnej, a działki budowlanej to minimum 500%, a średnio 1000%.
Jak kształtuje się cena ziemi rolnej w ostatnich latach?
W latach 2002 – 2009 ceny gruntów rolnych wzrastały średnio o około 27 procent rocznie, a od przeszło dwóch lat ceny działek rolnych stoją praktycznie w miejscu. Zmniejsza się liczba osób kupujących grunty rolne w celach spekulacyjnych chociaż wciąż widać zwiększone zainteresowanie zakupami wśród rolników mających świadomość kurczących się zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych, która sprzedała w 2010 r. 96,5 tys hektarów. Na koniec 2010 r. w zasobie Agencji było około 2,1 mln ha gruntów, w tym około 1,6 mln ha była dzierżawiona.
Średnia cena hektara ziemi rolnej w 2010 roku wyniosła 15,125 zł, czyli grunty rolne podrożały w porównaniu do poprzedniego roku średnio o 1,3 %. To niewielki wzrost w porównaniu do 2009 roku.
Coraz mniej działek rekreacyjnych
W przypadku działek rekreacyjnych obserwujemy spadek cen nawet do 50% w porównaniu do cen sprzed kryzysu. Przyczyną jest zatrzymanie wzrostu ceny gruntów rolnych i rosnąca nadwyżka działek rekreacyjnych wokół jezior. Co ciekawe coraz częściej zainteresowaniem inwestorów cieszą się grunty mocno oddalone od wody.
Na Mazurach za działkę przyległą do jeziora zapłacimy od 10 do 30 zł mkw - im większa powierzchnia tym tańsza. Maksymalny dystans od wody, jaki akceptują nabywcy działek w tym regionie to 1,5 km. Ich cena wtedy kształtuje się od 3,5 do 6 zł mkw. Jednak atrakcyjne lokalizacje w większości są już wykupione, ale zawsze jest jeszcze trochę nieodkrytych terenów, które wytrawny poszukiwacz może uznać za okazję inwestycyjną.
Myślisz o własnym mieszkaniu? » Sprawdź ofertę kredytów
Z kolei w rejonie Jury Krakowsko Częstochowskiej lub Beskidów, na grunty rolne wydamy od 2 zł/mkw, a działki rekreacyjne od 5zł/ mkw. Przykładowa działka rekreacyjna uzbrojona (woda, energia elektryczna) przy drodze gminnej o pow. 1,5 ha, w tym 2 800 mkw działki budowlanej o szerokości 37 m na Jurze to wydatek 150 tys. zł. Z kolei 2,2 ha działkę rolną z częścią budowlaną o powierzchni 3 500 metrów możemy kupić w cenie 120 tys. zł.
Co się opłaca?
Zakup działki budowlanej bezpośrednio w mieście to wydatek przekraczający możliwości finansowe większości osób zainteresowanych zakupem, w Warszawie średnio 800 zł mkw. Wokół miasta rozciągają się tereny, na których możliwa jest budowa domu. Działki te w większości wypadków nie należą już do rolników, ale do inwestorów, którzy kilka lat temu kupili grunty rolne, a obecnie tworzą kompleksy działek budowlanych.
Tańszym sposobem na zakup działki pod budowę domu może być zakup działki rolnej i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub zakup działki rolnej o powierzchni większej niż średnie gospodarstwo w danej gminie, umożliwi to jej zabudowę jako tzw. działki siedliskowej. Lepiej kupić za te same pieniądze dużą działkę siedliskową, zamiast małej działki budowlanej.
Źródło: Bartek Jankowski, doradca obrotu ziemią Banku Ziemi, 11.04.2011 r.
Źródło:Bank Ziemi
