Długoterminowy najem rzadko przebiega bez jakichkolwiek sporów pomiędzy najemcą (stroną płacącą czynsz) oraz wynajmującym (właścicielem mieszkania). Problemy najczęściej dotyczą terminowej płatności czynszu oraz wydatków związanych z usuwaniem skutków różnych awarii. Temperatura sporu pomiędzy najemcą i wynajmującym wzrasta, jeżeli szkody związane z awarią, mają dość dużą wartość. W takiej sytuacji, warto sprawdzić przepisy kodeksu cywilnego oraz bardziej szczegółowe regulacje. Niestety nie zawsze dają one bezpośrednią odpowiedź na wątpliwości stron umowy najmu.
Ogólne przepisy nie mogą uwzględnić wszystkich ewentualności…
Tytułem wstępu warto przypomnieć, że zasady najmu mieszkania są określane przez kodeks cywilny (KC) oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawę o ochronie praw lokatorów). Ten drugi akt prawny zawiera bardziej szczegółowe regulacje, których zastosowania nie można wyłączyć poprzez wprowadzenie mniej korzystnych klauzul w umowie najmu mieszkania. Niestety wiele umów najmu proponowanych przez właścicieli „M” opiera się tylko na przepisach kodeksu cywilnego i nie uwzględnia ustawy o ochronie praw lokatorów. To duży błąd, ponieważ wspomniana ustawa obejmuje również najem prywatnych mieszkań.
RynekPierwotny.pl przypomina, że zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (patrz artykuł 662 KC) wynajmujący jest zobligowany do wydania najemcy lokalu w stanie przydatnym do użytku i utrzymywania mieszkania w takim odpowiednim stanie. Przepisy kodeksowe wskazują jednak, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu powinny obciążać najemcę. Po wygaśnięciu umowy najemca musi zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za skutki zużycia mieszkania związane z jego prawidłowym użytkowaniem. Wedle przepisów KC do drobnych napraw obciążających najemcę można zaliczyć: niewielkie naprawy podłóg, drzwi oraz okien, a także odmalowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych. Do obowiązków najemcy (realizowanych na własny koszt), należą także drobne naprawy instalacji oraz urządzeń technicznych, które zapewniają korzystanie ze światła, ogrzewania oraz dopływu i odpływu wody.
Ustawa o ochronie praw lokatorów jest bardziej precyzyjna, jeżeli chodzi o obowiązki najemcy. Zgodnie ze wspomnianym aktem prawnym osoba użytkująca wynajęte mieszkanie powinna na swój koszt naprawiać i konserwować:
- podłogi, posadzki, wykładziny podłogowe, ścienne okładziny ceramiczne, szklane oraz inne,
- okna i drzwi,
- wbudowane meble (włącznie z ich wymianą),
- trzony kuchenne, kuchnie, grzejniki wody przepływowej różnego rodzaju, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki i umywalki wraz z syfonami, bateriami i zaworami czerpalnymi, a także inne urządzenia sanitarne (włącznie z wymianą wszystkich wymienionych urządzeń),
- osprzęt i zabezpieczenia instalacji elektrycznej (obowiązki najemcy nie dotyczą wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej),
- piece węglowe i akumulacyjne (włącznie z wymianą ich zużytych elementów),
- etażowe centralne ogrzewanie (obowiązki najemcy dotyczą też wymiany jeśli takie ogrzewanie nie zostało zainstalowane na koszt wynajmującego),
- przewody odpływowe urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych (obowiązki najemcy obejmują również usuwanie niedrożności wspomnianych przewodów),
- inne elementy wyposażenia lokalu oraz pomieszczeń przynależnych (poprzez malowanie lub tapetowanie i naprawę uszkodzeń tynku ze ścian oraz sufitów, a także malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli oraz urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych).
Lista naprawczych obowiązków najemcy w ustawie o ochronie praw lokatorów ma charakter zamknięty, co sprawia, że nie można jej rozszerzać. Tym niemniej wg portalu RynekPierwotny.pl ustawowe regulacje nie rozwiewają wszystkich wątpliwości i nie mogą wykluczyć sporów. Nieporozumienia pojawią się np. w sytuacji, gdy wynajmujący domaga się wymiany jakiegoś elementu wyposażenia mieszkania, a najemca zamierza dokonać znacznie tańszej naprawy.
Wyroki sądów bywają ważną wskazówką dla stron umowy najmu
W praktyce dość często okazuje się, że spory o większej wartości pomiędzy najemcą i wynajmującym, ostatecznie trafiają na wokandę. Dzięki temu rozbudowuje się orzecznictwo dotyczące podziału obowiązków związanych z naprawą i remontami mieszkania. Niektóre wyroki sądów są szczególnie użyteczne jako wskazówki podczas rozstrzygania spornych sytuacji. W tym kontekście można wymienić na przykład wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 września 2015 r. (sygn. akt I ACa 576/15). Wspomniane orzeczenie wskazuje, że najemca dokonujący naprawy należącej do obowiązków wynajmującego (nawet bez wcześniejszego wyznaczenia terminu - patrz art. 663 KC), ma prawo domagać się zwrotu poniesionych kosztów. Jest to ważny wniosek, bo czasem szybka naprawa bywa konieczna do dalszego korzystania z lokalu, a wynajmujący nie może jej wykonać. Istotny wydaje się również wyrok Sądu Najwyższego (SN) z 5 czerwca 1986 r. (sygn. akt IV CR 137/86). W ramach tego orzeczenia SN uznał, że osoba dokonująca koniecznych napraw lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może z tego tytułu wysuwać roszczeń wobec nowego właściciela lokalu.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
