Trudniej o kredyt, więc ceny domów już tak nie galopują. W Warszawie pojawiła się korekta

Po galopujących stawkach płaconych za domy jednorodzinne nie ma już śladu – wynika z danych Bankier.pl za I kw. 2022 r. udostępnionych przez Cenatorium. Domy wciąż jednak drożeją szybciej od mieszkań, a za sprawą znacznych podwyżek notowanych w poprzednich kwartałach w skali roku wzrosty cen wciąż są dwucyfrowe.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Wzrost cen wyraźnie hamuje

Wyhamowanie trendu wzrostowego miało miejsce w siedmiu spośród ośmiu analizowanych miast wojewódzkich. Najmocniej tę prawidłowość oddaje sytuacja obserwowana w Warszawie, gdzie za domy jednorodzinne płacono w I kw. 2022 r. średnio o blisko 2 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. To pierwsza obniżka w ujęciu kwartalnym, jaką zanotowano w stolicy od trzech lat. Jeszcze pod koniec 2021 r. mówiliśmy bowiem o wzroście średniej stawki transakcyjnej sięgającym 5 proc. k/k.

Obniżek nie stwierdzono na pozostałych średnich rynkach. Na każdym z nich, oprócz Gdańska, miało jednak miejsce spowolnienie tendencji wzrostowej notowanej nieprzerwanie od dwóch, a nawet trzech lat.

Domy wciąż drożeją, duże mieszkania zaczęły tanieć

Pod tym względem sytuacja obserwowana na rynku sprzedaży domów jednorodzinnych zasadniczo różni się od tego, co początek 2022 r. przyniósł na rynku sprzedaży mieszkań – w szczególności tych największych.

O ile bowiem domy jednorodzinne drożały w ujęciu kwartalnym średnio od niespełna 1 proc. w Lublinie i Łodzi do ponad 3 proc. we Wrocławiu i Gdańsku (w IV kw. 2021 r. mówiliśmy o podwyżkach rzędu 3 - 6 proc. k/k), o tyle za największe mieszkania o powierzchni przekraczającej 80 mkw. płacono w I kw. 2022 r. średnio od 0,5 proc. do 3 proc. mniej niż w IV kw. 2021 r.

W IV kw. 2021 r. wyższe średnie ceny transakcyjne domów niż ponad 80-metrowych mieszkań (w przeliczeniu na metr kwadratowy) miały miejsce jedynie w Poznaniu (+3 proc.) i Olsztynie (+14 proc.). W pierwszym kwartale 2022 r. w tych miastach różnice cenowe pogłębiły się, a dodatkowo taka sytuacja miała miejsce we Wrocławiu (+4,3 proc.). W Lublinie z kolei za domy i mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. płacono średnio niemal tyle samo.

Wyhamowanie trendu wzrostowego, podobnie jak pierwsze spadki średnich cen transakcyjnych na rynku sprzedaży mieszkań, można tłumaczyć coraz mniejszą dostępnością kredytów hipotecznych – z rosnącymi ratami i jednocześnie malejącą zdolnością kredytową.

Jeśli tym wyznacznikiem miały się kierować rynek w kolejnych miesiącach, hamowanie wzrostu cen może się utrzymać także w II kw. 2022 r., a być może – tak jak w ostatnich miesiącach w Warszawie – pojawią się i spadki.

Jak bowiem w artykule „Zdolność kredytowa topnieje jak śnieg w maju” wyliczył Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, średnio o ponad 220 tys. zł spadła od marca zdolność kredytowa rodziny z dochodem w wysokości 11,5 tys. zł. W porównaniu ze styczniem ci sami kredytobiorcy mogą liczyć na finansowanie mniejsze o średnio 317 tys. zł.

Od 10 proc. do 20 proc. drożej niż przed rokiem

W ujęciu rocznym średnie ceny transakcyjne domów jednorodzinnych wciąż jednak galopują. Tak bowiem należałoby określić wzrosty wahające się od 10 proc. w Warszawie do ponad 20 proc. w Poznaniu. Za sprawą znacznych podwyżek, które nad rynek sprzedaży domów jednorodzinnych napłynęły w 2020 r., w ujęciu dwuletnim mówimy z kolei o wzrostach średnich kwot płaconych za domy wahających się od 25 proc. w Warszawie przez ok. 40 proc. w Krakowie po 48 proc. w Gdańsku.

Jeśli z kolei spojrzymy na średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży domów jednorodzinnych w ujęciu pięcioletnim, najstabilniejszym rynkiem okaże się Łódź. Stabilnie będzie jednak oznaczało w tym przypadku podwyżkę o blisko 42 proc. W Warszawie i Krakowie w tym czasie domy jednorodzinne podrożały średnio o 62 proc. W Olsztynie z kolei średnie kwoty płacone za domy w ciągu ostatnich pięciu lat podwoiły się (+110 proc.).

Źródło: