W ciągu półtora roku koszt budowy domu opartego na identycznym projekcie wzrósł średnio o ok. 2-3%. Kiedy przygotowywaliśmy podobną kalkulację niespełna pięć lat temu, postawienie od podstaw podobnej nieruchomości było tańsze o ok. 7%.
Nawet sami twórcy kosztorysu nie polecają jednak przywiązywać się do statystycznej tendencji i zamiast martwić się trendem wzrostowym, inwestorom rekomendują szukanie sposobów na obniżenie cen.


Koszty kolejnych etapów inwestycji
Od kilku lat na wiosnę przygotowujemy dla naszych czytelników kalkulację szacunkowych kosztów budowy domu, opartą na popularnych, często wybieranych przez klientów projektach domów. Z pomocą biura projektowego Lipińscy Domy po raz kolejny sięgnęliśmy po projekty budowy dwóch domów: 100-metrowego, parterowego i 150-metrowego z użytkowym poddaszem. Do obydwu domów przynależy garaż. Do przygotowania kalkulacji, podobnie jak w przeszłości, kosztorysantom posłużyły średnie ogólnokrajowe ceny i koszty w budownictwie Sekocenbud. W tym przypadku dane dotyczą I kwartału 2018 roku.
Proces budowy podzieliliśmy na etapy, wyceniając koszt doprowadzenia budowy kolejno do: stanu zerowego, stanu surowego zamkniętego, stanu wykończonego oraz wykonania instalacji. Za każdym razem z kwoty kosztów wyodrębniliśmy robociznę.
Bazując na średnich stawkach Sekocenbud za III kw. 2016 r., w ubiegłorocznym zestawieniu eksperci z biura projektowego Lipińscy Domy oszacowali koszt budowy 100-metrowego domu parterowego na 269,7 tys. zł. Ponad 84 tys. zł, czyli ok. 30 proc. z tego stanowiły koszty robocizny. Przyjmując do kalkulacji najnowsze stawki z I kw. 2018 roku, koszt realizacji tej samej inwestycji jest wyższy o 2,39% i wynosi 276,1 tys. zł. O 2,8 proc. podniosły się koszty robocizny.
Szacunkowe koszty budowy domu parterowego o pow. 100 mkw. |
||||||
---|---|---|---|---|---|---|
2017 |
2018 |
Zmiana |
||||
Etap inwestycji |
Koszty |
w tym |
Koszty |
w tym |
Koszty [%] |
Robocizna [%] |
STAN ZEROWY |
||||||
Roboty ziemne |
4 365 zł |
4 280 zł |
4 427 zł |
4 341 zł |
1,41% |
1,43% |
Fundamenty |
18 712 zł |
6 617 zł |
19 217 zł |
6 796 zł |
2,70% |
2,70% |
23 077 zł |
10 897 zł |
23 644 zł |
11 137 zł |
2,46% |
2,20% |
|
STAN SUROWY ZAMKNIĘTY |
||||||
Ściany nośne |
22 295 zł |
5 692 zł |
23 594 zł |
6 024 zł |
5,83% |
5,83% |
Kominy |
7 501 zł |
914 zł |
7 503 zł |
914 zł |
0,03% |
0,00% |
Strop i elementy żelbetowe |
19 599 zł |
8 310 zł |
20 128 zł |
8 534 zł |
2,70% |
2,70% |
Konstrukcja dachu |
9 407 zł |
3 341 zł |
9 510 zł |
3 378 zł |
1,10% |
1,10% |
Pokrycie dachu |
32 547 zł |
8 608 zł |
33 531 zł |
8 869 zł |
3,02% |
3,03% |
Schody i balustrady |
14 985 zł |
3 230 zł |
15 030 zł |
3 239 zł |
0,30% |
0,29% |
Okna |
8 247 zł |
1 094 zł |
8 289 zł |
1 099 zł |
0,51% |
0,49% |
Drzwi |
20 729 zł |
2 069 zł |
20 514 zł |
2 047 zł |
-1,04% |
-1,05% |
135 308 zł |
33 257 zł |
138 099 zł |
34 104 zł |
2,06% |
2,55% |
|
STAN WYKOŃCZONY |
||||||
Ścianki działowe |
7 090 zł |
2 972 zł |
7 359 zł |
3 084 zł |
3,79% |
3,78% |
Tynki wewnętrzne |
20 330 zł |
10 540 zł |
20 891 zł |
10 832 zł |
2,76% |
2,77% |
Malowanie |
3 227 zł |
1 761 zł |
3 334 zł |
1 820 zł |
3,31% |
3,34% |
Posadzki i podłogi |
27 612 zł |
9 633 zł |
28 505 zł |
9 944 zł |
3,23% |
3,23% |
Elewacja |
9 474 zł |
5 676 zł |
10 016 zł |
6 001 zł |
5,72% |
5,72% |
67 732 zł |
30 582 zł |
70 105 zł |
31 681 zł |
3,50% |
3,59% |
|
INSTALACJE |
||||||
Instalacja wodociągowa |
5 059 zł |
1 863 zł |
5 230 zł |
1 926 zł |
3,38% |
3,37% |
Instalacja kanalizacyjna |
5 631 zł |
2 018 zł |
5 805 zł |
2 080 zł |
3,10% |
3,08% |
Instalacja gazowa |
10 094 zł |
500 zł |
10 158 zł |
504 zł |
0,63% |
0,70% |
Instalacja C.O. |
13 343 zł |
2 422 zł |
13 482 zł |
2 448 zł |
1,04% |
1,06% |
Instalacja elektryczna |
9 465 zł |
3 128 zł |
9 629 zł |
3 182 zł |
1,74% |
1,72% |
43 593 zł |
9 931 zł |
44 305 zł |
10 139 zł |
1,63% |
2,10% |
|
CAŁKOWITY KOSZT BUDOWY |
269 710 zł |
84 667 zł |
276 153 zł |
87 061 zł |
2,39% |
2,83% |
Podane kwoty są kwotami netto – bez VAT. Do wyceny przyjęto: materiał ścienny cegła silikatowa, okna PCV, kocioł gazowy, strop drewniany, dach dwuspadowy, dachówka cementowa. Dom budowany w technologii standardowej (nie energooszczędnej). Źródło: lipinscy.pl na podstawie Sekocenbud Źródło: Lipińscy Domy dla Bankier.pl |
Analogiczną prawidłowość widać przy analizie kosztów budowy większego domu, piętrowego o powierzchni 150 mkw. Podczas gdy w poprzedniej edycji oszacowano je na kwotę 404,5 tys. zł ( w tym 127 tys. zł robocizny), w oparciu o najnowsze stawki koszt okazuje się wyższy o ok. 2-3%, sięgając poziomu ok. 414 tys. zł).
Szacunkowe koszty budowy domu piętrowego o pow. 150 mkw. |
||||||
---|---|---|---|---|---|---|
2017 |
2018 |
Zmiana |
||||
Etap inwestycji |
Koszty |
w tym |
Koszty |
w tym |
Koszty [%] |
Robocizna [%] |
STAN ZEROWY |
||||||
Roboty ziemne |
6 547 zł |
6 420 zł |
6 640 zł |
6 512 zł |
1,42% |
1,43% |
Fundamenty |
28 069 zł |
9 926 zł |
28 826 zł |
10 194 zł |
2,70% |
2,70% |
34 616 zł |
16 346 zł |
35 466 zł |
16 705 zł |
2,46% |
2,20% |
|
STAN SUROWY ZAMKNIĘTY |
||||||
Ściany nośne |
33 442 zł |
8 539 zł |
35 391 zł |
9 036 zł |
5,83% |
5,82% |
Kominy |
11 251 zł |
1 371 zł |
11 254 zł |
1 371 zł |
0,03% |
0,00% |
Strop i elementy żelbetowe |
29 399 zł |
12 465 zł |
30 192 zł |
12 801 zł |
2,70% |
2,70% |
Konstrukcja dachu |
14 110 zł |
5 011 zł |
14 266 zł |
5 066 zł |
1,10% |
1,11% |
Pokrycie dachu |
48 820 zł |
12 912 zł |
50 296 zł |
13 303 zł |
3,02% |
3,03% |
Schody i balustrady |
22 477 zł |
4 844 zł |
22 545 zł |
4 859 zł |
0,30% |
0,31% |
Okna |
12 370 zł |
1 641 zł |
12 434 zł |
1 649 zł |
0,52% |
0,49% |
Drzwi |
31 094 zł |
3 103 zł |
30 771 zł |
3 071 zł |
-1,04% |
-1,03% |
202 963 zł |
49 886 zł |
207 149 zł |
51 156 zł |
2,06% |
2,55% |
|
STAN WYKOŃCZONY |
||||||
Ścianki działowe |
10 634 zł |
4 457 zł |
11 038 zł |
4 627 zł |
3,80% |
3,81% |
Tynki wewnętrzne |
30 494 zł |
15 811 zł |
31 337 zł |
16 247 zł |
2,76% |
2,76% |
Malowanie |
4 840 zł |
2 642 zł |
5 001 zł |
2 730 zł |
3,32% |
3,32% |
Posadzki i podłogi |
41 418 zł |
14 449 zł |
42 757 zł |
14 916 zł |
3,23% |
3,23% |
Elewacja |
14 211 zł |
8 514 zł |
15 024 zł |
9 001 zł |
5,72% |
5,72% |
101 598 zł |
45 873 zł |
105 157 zł |
47 521 zł |
3,50% |
3,59% |
|
INSTALACJE |
||||||
Instalacja wodociągowa |
7 589 zł |
2 794 zł |
7 845 zł |
2 889 zł |
3,37% |
3,38% |
Instalacja kanalizacyjna |
8 447 zł |
3 027 zł |
8 708 zł |
3 120 zł |
3,09% |
3,08% |
Instalacja gazowa |
15 141 zł |
751 zł |
15 237 zł |
755 zł |
0,63% |
0,57% |
Instalacja C.O. |
20 014 zł |
3 634 zł |
20 224 zł |
3 672 zł |
1,05% |
1,04% |
Instalacja elektryczna |
14 198 zł |
4 691 zł |
14 444 zł |
4 773 zł |
1,73% |
1,75% |
65 389 zł |
14 897 zł |
66 458 zł |
15 209 zł |
1,63% |
2,09% |
|
CAŁKOWITY KOSZT BUDOWY |
2,39% |
2,83% |
||||
Podane kwoty są kwotami netto – bez VAT. Do wyceny przyjęto: materiał ścienny cegła silikatowa, okna PCV, kocioł gazowy, strop drewniany, dach dwuspadowy, dachówka cementowa. Dom budowany w technologii standardowej (nie energooszczędnej). Źródło: lipinscy.pl na podstawie Sekocenbud Źródło: Lipińscy Domy dla Bankier.pl |
Tegoroczne i zeszłoroczne stawki przyrównaliśmy tym razem także do dwóch wcześniejszych kalkulacji – potwierdziło to trend, na który wskazuje analiza dwóch ostatnich okresów. Koszt budowy domu opartego na analogicznym projekcie w ciągu roku idzie w górę średnio o 2-3 proc.


Drogo? Szukaj, gdzie może być taniej
Ponieważ kalkulacje opierają się na stawkach uśrednionych dla całego kraju (Sekocenbud pozwala na kalkulacje wg cen minimalnych, średnich bądź maksymalnych dla poszczególnych województw lub dla kraju), eksperci wzbraniają się przed ferowaniem wyroków. Kosztorysant z firmy Lipińscy Domy, który przygotował kalkulację, podpowiada, że znacznie istotniejsza powinna być dla inwestora rozpiętość pomiędzy cenami minimalnymi a maksymalnymi, czyli proponowanymi w różnych hurtowniach, niż – przy różnicach na tym poziomie – pomiędzy poszczególnymi kwartałami. Dopóki występują rozpiętości tego pierwszego rodzaju, dopóty inwestor ma szansę na zrealizowanie budowy w niższej cenie.
– O ile w przypadku prostych prac budowlanych, koszty są bardziej przewidywalne, to dużo większy rozrzut cen pojawia się na etapie wykończenia – podkreśla kosztorysant. Zwraca też uwagę, że w praktyce w ostatnim czasie duże większe rozpiętości cen niż w przypadku materiałów budowlanych, spotyka się przy stawkach za robociznę. W związku z tym inwestorowi zwykle znacznie trudniej walczyć o niższą cenę za usługi budowlane.
Ceny gruntów nie sprzyjają inwestorom
Konkurencja pomiędzy hurtowniami sprzyja budującym domy w znacznie większym stopniu niż sytuacja na rynku gruntów pod budowę domu. W najnowszym miesięcznym raporcie o cenach ofertowych działek piszemy o podwyżkach po I kwartale. Na taki trend zapowiadało się jeszcze przed końcem ubiegłego roku, między innymi za sprawą planowanych zmian w przepisach.
Jeśli nowe prawo wykluczyłoby z procesu inwestycyjnego cześć terenów, nie będzie zaskoczeniem podwyżka cen tych, na których będzie można budować bez przeszkód. Więcej na ten temat pisaliśmy m.in. w artykułach "U deweloperów podwyżki. W 2018 roku o około 5 proc." i "Zaczyna brakować dobrych gruntów, a ceny rosną".
Malwina Wrotniak