Budowa drożeje. Ile kosztuje dom o pow. 100 i 150 mkw.? [Etapy, robocizna]

W ciągu półtora roku koszt budowy domu opartego na identycznym projekcie wzrósł średnio o ok. 2-3%. Kiedy przygotowywaliśmy podobną kalkulację niespełna pięć lat temu, postawienie od podstaw podobnej nieruchomości było tańsze o ok. 7%.

Nawet sami twórcy kosztorysu nie polecają jednak przywiązywać się do statystycznej tendencji i zamiast martwić się trendem wzrostowym, inwestorom rekomendują szukanie sposobów na obniżenie cen.

Koszty kolejnych etapów inwestycji

Od kilku lat na wiosnę przygotowujemy dla naszych czytelników kalkulację szacunkowych kosztów budowy domu, opartą na popularnych, często wybieranych przez klientów projektach domów. Z pomocą biura projektowego Lipińscy Domy po raz kolejny sięgnęliśmy po projekty budowy dwóch domów: 100-metrowego, parterowego i 150-metrowego z użytkowym poddaszem. Do obydwu domów przynależy garaż. Do przygotowania kalkulacji, podobnie jak w przeszłości, kosztorysantom posłużyły średnie ogólnokrajowe ceny i koszty w budownictwie Sekocenbud. W tym przypadku dane dotyczą I kwartału 2018 roku.

Proces budowy podzieliliśmy na etapy, wyceniając koszt doprowadzenia budowy kolejno do: stanu zerowego, stanu surowego zamkniętego, stanu wykończonego oraz wykonania instalacji. Za każdym razem z kwoty kosztów wyodrębniliśmy robociznę.

Bazując na średnich stawkach Sekocenbud za III kw. 2016 r., w ubiegłorocznym zestawieniu eksperci z biura projektowego Lipińscy Domy oszacowali koszt budowy 100-metrowego domu parterowego na 269,7 tys. zł. Ponad 84 tys. zł, czyli ok. 30 proc. z tego stanowiły koszty robocizny. Przyjmując do kalkulacji najnowsze stawki z I kw. 2018 roku, koszt realizacji tej samej inwestycji jest wyższy o 2,39% i wynosi 276,1 tys. zł. O 2,8 proc. podniosły się koszty robocizny.

Analogiczną prawidłowość widać przy analizie kosztów budowy większego domu, piętrowego o powierzchni 150 mkw. Podczas gdy w poprzedniej edycji oszacowano je na kwotę 404,5 tys. zł ( w tym 127 tys. zł robocizny), w oparciu o najnowsze stawki koszt okazuje się wyższy o ok. 2-3%, sięgając poziomu ok. 414 tys. zł).

Szacunkowe koszty budowy domu piętrowego o pow. 150 mkw.
	2017		2018		Zmiana
Etap inwestycji	Koszty	w tym robocizna	Koszty	w tym robocizna	Koszty [%]	Robocizna [%]
STAN ZEROWY
Roboty ziemne	6 547 zł	6 420 zł	6 640 zł	6 512 zł	1,42%	1,43%
Fundamenty	28 069 zł	9 926 zł	28 826 zł	10 194 zł	2,70%	2,70%
	34 616 zł	16 346 zł	35 466 zł	16 705 zł	2,46%	2,20%
STAN SUROWY ZAMKNIĘTY
Ściany nośne	33 442 zł	8 539 zł	35 391 zł	9 036 zł	5,83%	5,82%
Kominy	11 251 zł	1 371 zł	11 254 zł	1 371 zł	0,03%	0,00%
Strop i elementy żelbetowe	29 399 zł	12 465 zł	30 192 zł	12 801 zł	2,70%	2,70%
Konstrukcja dachu	14 110 zł	5 011 zł	14 266 zł	5 066 zł	1,10%	1,11%
Pokrycie dachu	48 820 zł	12 912 zł	50 296 zł	13 303 zł	3,02%	3,03%
Schody i balustrady	22 477 zł	4 844 zł	22 545 zł	4 859 zł	0,30%	0,31%
Okna	12 370 zł	1 641 zł	12 434 zł	1 649 zł	0,52%	0,49%
Drzwi	31 094 zł	3 103 zł	30 771 zł	3 071 zł	-1,04%	-1,03%
	202 963 zł	49 886 zł	207 149 zł	51 156 zł	2,06%	2,55%
STAN WYKOŃCZONY
Ścianki działowe	10 634 zł	4 457 zł	11 038 zł	4 627 zł	3,80%	3,81%
Tynki wewnętrzne	30 494 zł	15 811 zł	31 337 zł	16 247 zł	2,76%	2,76%
Malowanie	4 840 zł	2 642 zł	5 001 zł	2 730 zł	3,32%	3,32%
Posadzki i podłogi	41 418 zł	14 449 zł	42 757 zł	14 916 zł	3,23%	3,23%
Elewacja	14 211 zł	8 514 zł	15 024 zł	9 001 zł	5,72%	5,72%
	101 598 zł	45 873 zł	105 157 zł	47 521 zł	3,50%	3,59%
INSTALACJE
Instalacja wodociągowa	7 589 zł	2 794 zł	7 845 zł	2 889 zł	3,37%	3,38%
Instalacja kanalizacyjna	8 447 zł	3 027 zł	8 708 zł	3 120 zł	3,09%	3,08%
Instalacja gazowa	15 141 zł	751 zł	15 237 zł	755 zł	0,63%	0,57%
Instalacja C.O.	20 014 zł	3 634 zł	20 224 zł	3 672 zł	1,05%	1,04%
Instalacja elektryczna	14 198 zł	4 691 zł	14 444 zł	4 773 zł	1,73%	1,75%
	65 389 zł	14 897 zł	66 458 zł	15 209 zł	1,63%	2,09%
CAŁKOWITY KOSZT BUDOWY	404 565 zł	127 001 zł	414 230 zł	130 591 zł	2,39%	2,83%
Podane kwoty są kwotami netto – bez VAT. Do wyceny przyjęto: materiał ścienny cegła silikatowa, okna PCV, kocioł gazowy, strop drewniany, dach dwuspadowy, dachówka cementowa. Dom budowany w technologii standardowej (nie energooszczędnej). Źródło: lipinscy.pl na podstawie Sekocenbud Źródło: Lipińscy Domy dla Bankier.pl

Tegoroczne i zeszłoroczne stawki przyrównaliśmy tym razem także do dwóch wcześniejszych kalkulacji – potwierdziło to trend, na który wskazuje analiza dwóch ostatnich okresów. Koszt budowy domu opartego na analogicznym projekcie w ciągu roku idzie w górę średnio o 2-3 proc.

Drogo? Szukaj, gdzie może być taniej

Ponieważ kalkulacje opierają się na stawkach uśrednionych dla całego kraju (Sekocenbud pozwala na kalkulacje wg cen minimalnych, średnich bądź maksymalnych dla poszczególnych województw lub dla kraju), eksperci wzbraniają się przed ferowaniem wyroków. Kosztorysant z firmy Lipińscy Domy, który przygotował kalkulację, podpowiada, że znacznie istotniejsza powinna być dla inwestora rozpiętość pomiędzy cenami minimalnymi a maksymalnymi, czyli proponowanymi w różnych hurtowniach, niż – przy różnicach na tym poziomie – pomiędzy poszczególnymi kwartałami. Dopóki występują rozpiętości tego pierwszego rodzaju, dopóty inwestor ma szansę na zrealizowanie budowy w niższej cenie.

– O ile w przypadku prostych prac budowlanych, koszty są bardziej przewidywalne, to dużo większy rozrzut cen pojawia się na etapie wykończenia – podkreśla kosztorysant. Zwraca też uwagę, że w praktyce w ostatnim czasie duże większe rozpiętości cen niż w przypadku materiałów budowlanych, spotyka się przy stawkach za robociznę. W związku z tym inwestorowi zwykle znacznie trudniej walczyć o niższą cenę za usługi budowlane.

Ceny gruntów nie sprzyjają inwestorom

Konkurencja pomiędzy hurtowniami sprzyja budującym domy w znacznie większym stopniu niż sytuacja na rynku gruntów pod budowę domu. W najnowszym miesięcznym raporcie o cenach ofertowych działek piszemy o podwyżkach po I kwartale. Na taki trend zapowiadało się jeszcze przed końcem ubiegłego roku, między innymi za sprawą planowanych zmian w przepisach.

Jeśli nowe prawo wykluczyłoby z procesu inwestycyjnego cześć terenów, nie będzie zaskoczeniem podwyżka cen tych, na których będzie można budować bez przeszkód. Więcej na ten temat pisaliśmy m.in. w artykułach "U deweloperów podwyżki. W 2018 roku o około 5 proc." i "Zaczyna brakować dobrych gruntów, a ceny rosną".

Malwina Wrotniak