Po raz pierwszy w najnowszej historii spada zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych. Nie jest to jednak jedyna ważna zmiana, którą opisuje najnowszy raport AMRON-SARFiN. Załamaniu sprzedaży towarzyszy przesunięcie w preferencjach klientów.
Tektoniczne zmiany na rynku kredytów hipotecznych – tak można podsumować trendy, które przyniósł 2022 r. W najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN podsumowano nie tylko wyniki sprzedaży hipotek, ale także przeanalizowano przesunięcia w strukturze popytu. W kilku przypadkach mają one wyjątkowy charakter, przełamujący obserwowane wcześniej tendencje.
Spłacamy szybciej, niż się zadłużamy
Przez kilkanaście ostatnich lat od momentu, gdy można było mówić o okrzepłym rynku kredytów hipotecznych w Polsce, liczba czynnych umów nieprzerwanie rosła. W 2011 r. przekroczyła poziom 1,5 mln, w 2016 r. – 2 mln, a w 2021 r. – 2,5 mln. Rok 2022 stanowił na tym tle niezwykły wyjątek. Szeregi kredytobiorców zaczęły się kurczyć.
W minionym roku ubyło 182 tys. czynnych kredytów hipotecznych. Oznacza to spadek o 7,15 proc. w porównaniu z końcówką 2021 r. Banki miały w portfelu o 15,2 mld zł mniej długów mieszkaniowych, co odpowiada wartościowemu spadkowi o niemal 3 proc.
Topnienie portfela hipotek to efekt zbiegu dwóch czynników. Po pierwsze, nowa „produkcja” jest na historycznie niskim poziomie. Wysokie stopy procentowe, spadek zdolności kredytowej i ostrzejsze kryteria weryfikacji kredytobiorców przełożyły się na tąpnięcie w liczbie nowych umów. W 2022 r. było ich o połowę mniej niż rok wcześniej.
Po drugie kredytobiorcy zdecydowanie częściej nadpłacają swoje zobowiązania. W 2022 r. kwota wcześniejszych częściowych i całkowitych spłat była dwukrotnie wyższa niż rok wcześniej.
Stała stopa to ponad połowa sprzedaży
Jeszcze rok temu kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem stanowiły margines rynku. Chociaż cykl podwyżek stóp procentowych już się rozpędzał, klienci nadal wybierali przede wszystkim produkty bazujące na zmiennej stopie.
Zmiany w tej dziedzinie postępowały bardzo szybko. W raporcie AMRON prezentowane są dane obejmujące zarówno nowe kontrakty, jak i umowy aneksowane. W takim ujęciu widać pierwsze oznaki odwrotu od stałej stopy (III kw. kontra IV kw. 2022 r.), ale jeśli wziąć pod uwagę wyłącznie nową sprzedaż, to „stałoprocentowe” hipoteki zdecydowanie dominują. W ostatnich trzech miesiącach 2022 r. odpowiadały za ponad 63 proc. nowo podpisanych umów.
Pożegnanie z niskim wkładem własnym
Jeszcze 3 lata temu z każdych 10 nowych kredytów hipotecznych 4 miały wkład własny niższy niż 20 procent. Odsetek ten stopniowo obniżał się w kolejnych latach, by w minionym roku osiągnąć lokalne minimum.
W 2022 r. mniej niż 1/5 kredytów hipotecznych udzielono klientom legitymującym się niskim wkładem własnym. To znacznie mniej niż np. w pandemicznym 2020 r., gdy kilka banków czasowo wycofało się z oferowania takich produktów.
Do zwiększenia wkładu własnego zachęcać może kilka czynników. Pierwszoplanową rolę odgrywają zapewne koszty, wyższe dla produktów z wpłatą poniżej „standardowych” 20 proc. Istotne bywają także zasady polityki kredytowej banków, z których część w ogóle nie dopuszcza wysokich wskaźników LTV, a niektóre oczekują spełnienia wyższych wymagań dla poszczególnych klientów, narzucając warunki w decyzjach kredytowych.
