W tym roku kluczowe znaczenie dla rynku mieszkaniowego będą miały zmiany legislacyjne poprawiające zdolność kredytową i dot. kredytów subsydiowanych - oceniają eksperci JLL. Wskazują, że wyhamowanie nowych budów zwiększa prawdopodobieństwo wzrostu cen mieszkań w perspektywie 2-3 lat.
Eksperci specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami i inwestycjami firmy JLL podsumowali miniony i przedstawili prognozy na bieżący rok. Zwrócili uwagę, że choć poziom niepewności na rynku mieszkaniowym ze względu na sytuację geopolityczną i społeczno-ekonomiczną jest nadal wysoki, to jednak nastroje konsumenckie w ostatnich miesiącach ub.r. poprawiły się.
Jak podali, na wszystkich dużych rynkach IV kwartał 2022 przyniósł wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednim okresem – średnio 29 proc. kwartał do kwartału dla sześciu największych miast w kraju. W ciągu całego 2022 roku na tych rynkach zakupiono 35 tys. mieszkań, co jest zbliżoną liczbą do wyniku sprzed boomu mieszkaniowego. Wskazali, że udział gotowych niesprzedanych mieszkań w ofercie jest niski i wynosi około 11 proc., choć może się zwiększyć w kolejnych kwartałach.
Autorzy podsumowania zauważyli, że w III i IV kw. w segmencie podstawowym pojawiały się promocje i upusty w ofertach deweloperów; w minionych miesiącach do sprzedaży wprowadzane były jednak głównie droższe jednostki z segmentu apartamentów i o podwyższonym standardzie.
"Na średnie ceny mieszkań wpływ może mieć pula tańszych lokali, adresowanych do nabywców pierwszych mieszkań i korzystających z subsydiowanych kredytów. (...) Rośnie także prawdopodobieństwo wzrostu cen w perspektywie 2-3 lat jako skutek wyhamowania nowych budów w latach 2022/23, co może mieć swoje konsekwencje w postaci mniejszej liczby oddawanych mieszkań w kolejnych latach. Jeśli sytuacja się poprawi, zapas pozwoleń na budowę uzbierany na części rynków powinien pozwolić na szybkie uruchomienie nowych inwestycji" - ocenili.
Wskazali, że po stronie nowej podaży zamieszanie spowodowała obowiązująca od 1 lipca 2022 ustawa deweloperska, a wraz z nią wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które wywołały skokowy wzrost ofert w czerwcu 2022. W II połowie roku miało natomiast miejsce wstrzymywanie części z tych projektów, co sprawiło, że oferta na koniec grudnia szacowana była na około 49 tys. – podali eksperci.
Eksperci: Sprzedaż mieszkań osiągnęła już swoje minimum
"Wydaje się, że sprzedaż osiągnęła już swoje minimum. W niektórych miastach spadek nowych wprowadzeń doprowadził do osiągnięcia stanu bliskiego równowagi na niższym poziomie obrotów. Choć na rynku wciąż dominuje popyt gotówkowy, są duże szanse na wzrost popytu kredytowego. Kredyty za 2 proc. mogą zdecydowanie zwiększyć zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o podstawowym standardzie. Wysokie koszty realizacji i finansowania mogą być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 r. Koszty realizacji będą nadal rosnąć, choć tempo wzrostu powinno zwolnić" – podkreśliła dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL Aleksandra Gawrońska.
Jeśli chodzi o rynek najmu, w ciągu ostatniego roku liczba dostępnych mieszkań zmniejszyła się o 75 proc. - zaznaczyli eksperci firmy. Poinformowali, że w sześciu głównych miastach można dzisiaj wynająć nieco powyżej 8 tys. mieszkań, w tym poniżej 2 tys. mieszkań mniejszych niż 60 mkw. wybudowanych po 2015 roku.
"Obecnie mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym na poziomie 700 tys. lokali w sześciu największych miastach w Polsce. Liczba ta uwzględnia konserwatywne podejście do szacunków odnoszących się do długoterminowego popytu ukraińskiego" - ocenili.
Na rynek najmu wpłyną regulacje dot. hurtowego zakupu mieszkań
Dodali, że wpływ na rynek najmu będą miały w tym roku zapowiadana legislacja ws. zasad kupowania większej liczby mieszkań, dotycząca także sektora PRS.
"Udział mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych w całości zasobów mieszkaniowych największych polskich miast jest nieznaczny i wynosi poniżej 1 promila wszystkich mieszkań w Polsce. Mieszkania niewynajęte w zasobie instytucjonalnym to w praktyce pula na poziomie poniżej 1 proc. Wskaźnik ten zależy wyłącznie od czasu niezbędnego do przygotowania mieszkania dla kolejnego najemcy” – stwierdził Paweł Sztejter z JLL.
Eksperci JLL spodziewają się też lekkiego spadku zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. Prognozują, że mniejsza aktywność deweloperów pociągnie za sobą zmniejszenie poziomu pustostanów w Warszawie z obecnych 11,6 proc. do ok. 8 proc.
"Za tym pójdą podwyżki czynszów, które wzrosną nie tylko z uwagi na ograniczoną podaż, ale też z powodu rosnących kosztów wykończenia powierzchni. Szacujemy, że wzrost czynszów na warszawskim rynku wyniesie 9-15 proc. w najbliższych 24 miesiącach. Na rynkach regionalnych sytuacja jest nieco odmienna. Pomimo nadal mocnego popytu, podaż jest dość rozkręcona i w związku z tym w 2023 roku nie ma jeszcze szansy na spadek poziomu pustostanów" - przekazał Tomasz Czuba z JLL.
Myślisz o refinansowaniu? Pobierz dodatkowy e-book Bankier.pl
O tym, jakie kroki trzeba podjąć, jeśli chcesz skorzystać z refinansowania przeczytasz w darmowym e-booku. Przedstawiamy w nim najważniejsze etapy procedury i praktyczne wskazówki dla kredytobiorców. Żeby pobrać dodatkowy poradnik, wypełnij formularz poniżej.
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego krok po kroku
Co trzeba wiedzieć o kredytowej przeprowadzce do innego banku? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 20 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
kmz/ mk/
