Od kilku lat Narodowy Bank Polski publikuje szacunki udziału środków „gotówkowych” w zakupach mieszkaniowych w największych miastach. Wskaźnik piął się w górę, sięgając pod koniec 2017 r. 74 proc. Nie oznacza to jednak, że trzy z czterech mieszkań są kupowane bez udziału kredytu.
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem często wskazywane są jako istotna przyczyna rosnącego popytu na rynku mieszkaniowym. W wielu komentarzach podkreśla się, że Polaków do takiej formy pomnażania majątku mogą zachęcać niskie stawki na bankowych depozytach oraz przekonania dotyczące bezpieczeństwa inwestowania „w cztery ściany”.
W dyskusjach często przywołuje się także dane publikowane w cyklicznych raportach Narodowego Banku Polskiego. Bank centralny przygotowuje szacunki dotyczące wartościowego udziału zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym mieszkań w siedmiu największych miastach kraju.
Dane dostępne są od 2014 r., a od 2015 r. obliczenia ekspertów oparte są na informacjach o wypłatach kredytów pochodzących z banków, a nie przybliżeniach bazujących na liczbach dotyczących całego sektora.
Gotówkowe szacunki
Jeszcze w połowie 2015 r. wskaźnik ten wynosił 59 proc., by później szybko piąć się w górę. Pod koniec 2016 r. sięgnął rekordowych 74 proc., a wynik ten został powtórzony w IV kwartale 2017 r. Najnowsza edycja raportu NBP pochodzi z I kw. 2018 r. i przedstawia szacunek na poziomie 71 proc.
W doniesieniach o danych publikowanych przez bank centralny często pojawia się sformułowanie, które może wprowadzać odbiorców w błąd. Mówi się o tym, że „trzy na cztery mieszkania kupiliśmy za gotówkę”. Sugeruje to, że Polacy masowo przerzucają swoje oszczędności na rynek nieruchomości. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka, nie tak drobnych, szczegółów.
Po pierwsze, NBP publikuje dane dotyczące wartości transakcji. Można zatem najwyżej powiedzieć, że „trzy z czterech złotych wydanych na rynku nieruchomości” (z zastrzeżeniami, o których poniżej) pochodziły nie z kredytu, a z innych źródeł.
Po drugie, dane dotyczą wyłącznie siedmiu największych miast w Polsce i tylko rynku pierwotnego. Jest to zaledwie wycinek rynku mieszkaniowego. W 2016 r., według szacunków Andrzeja Prajsnara z portalu RynekPierwotny.pl, odpowiadał on około 30 procentom wartości obrotu mieszkaniami w Polsce.
Po trzecie, szacunek bazuje na przybliżonych danych. Bank centralny w pierwszym kroku określa wartość wypłat kredytów mieszkaniowych w kwartale, a następnie w oparciu o dane Związku Banków Polskich przyjmuje za jaką ich część odpowiada 7 największych miast. Co ciekawe, w tabelach NBP podawana jest wartość wypłat łącznie z wkładem własnym, w przypisie określonym na poziomie 20 proc. Obliczenia zgadzają się jednak, jeśli zechcemy je powtórzyć, dla wkładu sporo wyższego, bo ok. 25-procentowego.
W drugim kroku eksperci biorą pod uwagę liczbę sprzedanych mieszkań (na rynku pierwotnym w wybranych miastach, na podstawie danych REAS) i mnożą ją przez średnią cenę metra kwadratowego oraz średnią powierzchnię (w oparciu o informacje z GUS). Ten element daje szacunkową wartość transakcji. W trzecim kroku od wartości transakcji odejmuje się wartość wypłaconych kredytów. To, co pozostaje, traktowane jest jako zakupy „gotówkowe”.
W rzeczywistości brakuje wiarygodnych danych, które pozwoliłyby precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie, jaka część transakcji na całym rynku nieruchomości mieszkaniowych odbywa się bez udziału bankowego finansowania. Można jednak podejrzewać, że jest sporo niższa, niż sugerują to analizowane przez NBP zakupy od deweloperów w największych miastach.
Co sądzisz o inwestowaniu własnych lub pożyczonych pieniędzy w nieruchomości? Rozpoczynamy badanie Bankier.pl poświęcone inwestycjom w najem mieszkań i zapraszamy do wypełnienia ankiety. Jeśli nie wyświetla się ona poniżej, można znaleźć ją także TUTAJ.
