Wbrew pozorom, to nie deweloperzy, lecz „Kowalscy” oddają do użytku największy metraż. Prywatne budownictwo jednorodzinne zmaga się jednak z problemami.
Śledząc doniesienia z szeroko pojętej „mieszkaniówki”, można czasem odnieść wrażenie, że nowe budynki mieszkalne wznoszą jedynie deweloperzy. Faktycznie, udział budownictwa czynszowego (komunalnego, społecznego i spółdzielczego) nadal pozostaje bardzo skromny. Nie wolno jednak zapominać o segmencie prywatnego budownictwa jednorodzinnego, który cieszy się nieszczególnie dużym medialnym zainteresowaniem w relacji do skali działania.
Tymczasem „Kowalscy” jako inwestorzy ujmowani łącznie, oddają do użytku znacznie większy metraż niż deweloperzy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili o tym przypomnieć. Przy okazji warto zwrócić uwagę na problemy budownictwa jednorodzinnego i jego marginalizację w wymiarze politycznym.
Metrażowa przewaga prywatnych inwestorów jest duża
Bardzo często wyniki inwestycyjne budownictwa mieszkaniowego przedstawia się w ujęciu liczbowym. Takie ujęcie wskazuje na przykład, że według ostatecznych danych GUS, w 2024 r. ukończono 200,1 tysiąca domów i lokali mieszkalnych, czyli „mieszkań” zgodnie z nazewnictwem Głównego Urzędu Statystycznego. Lokale i domy budowane na sprzedaż lub znacznie rzadszy wynajem, miały udział w tym ubiegłorocznym wyniku wynoszący aż 62%.
Jeżeli jednak spojrzymy na zeszłoroczne statystyki metrażowe, to okazuje się, że inwestorzy prywatni oddali do użytkowania 9,9 mln m kw. (praktycznie tylko domów jednorodzinnych), a deweloperzy „jedynie” 7,7 mln m kw. Sytuacja wyglądała podobnie na przykład w rekordowym roku 2022. Wtedy łączny ukończony metraż wyniósł 22,0 mln m kw. i tym samym został znacząco pobity gierkowski rekord z 1979 r. (17,7 mln m kw.).
Metrażowa przewaga inwestorów prywatnych wynika oczywiście z faktu, że typowy ukończony dom jednorodzinny jest wyraźnie większy od lokalu mieszkalnego liczącego około 50 m kw. - 60 m kw., czyli typowego „produktu” deweloperów. Czy to oznacza, że należy deprecjonować metrażowe porównania? Na pewno nie - tym bardziej, że pod względem metrażu na osobę nadal gonimy kraje Europy Zachodniej.
Budowa prywatnych domów stale pod kosztową presją
Wielu prywatnych inwestorów, którzy oddali swoje domy do użytku w minionym lub bieżącym roku, może dobrze pamiętać skutki inflacyjnego szoku. Dane Sekocenbud wskazują, że tylko w 2022 r. koszt budowy typowego domu wzrósł o ok. 19%. Łączna zmiana od końca 2019 r. do końca 2023 r. wyniosła niemal 50%. Później sytuacja kosztowa się uspokoiła, ale inwestorzy nadal narzekają na drożyznę - oczywiście, zasadnie. Pamiętajmy, że podawane wyżej wzrosty kosztów budowy domu nie obejmują cen zakupu gruntu.
Presja kosztowa w połączeniu z wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych prawdopodobnie była jedną z przyczyn tego, że w latach 2023 - 2024 średnia powierzchnia użytkowa prywatnych domów (z wydanych pozwoleń) skurczyła się o ponad 5 m kw. W ostatnich latach taki średni metraż planowanych domów prywatnych zmieniał się następująco:
- 2018 r. - 147,5 m kw.
- 2019 r. - 145,1 m kw.
- 2020 r. - 143,1 m kw.
- 2021 r. - 143,3 m kw.
- 2022 r. - 143,4 m kw.
- 2023 r. - 141,4 m kw.
- 2024 r. - 138,1 m kw.
- I poł. 2025 r. - 138,2 m kw.
Niewielkim pocieszeniem może być fakt, że w pierwszej połowie bieżącego roku prywatne domy jednorodzinne z pozwoleń już się nie kurczyły.
Budownictwo prywatne nadal bez szczególnego wsparcia
Niedawno opublikowane informacje GUS wskazują, że mimo trudnych warunków aktywność inwestorów prywatnych nieco wzrosła. Mianowicie, od stycznia do czerwca 2025 r. prywatni inwestorzy uzyskali pozwolenia na 39 107 budynków jednorodzinnych, co oznaczało wzrost względem analogicznego wyniku z pierwszej połowy (36 808) oraz drugiej połowy (37 732) minionego roku. Do czasów, kiedy przez pół roku wydawano pozwolenia na ponad 57 000 domów (I poł. 2021 r.) brakuje jednak sporo.
Jak widać, inwestorzy prywatni radzą sobie mimo braku szczególnego wsparcia państwa. Znaczący wydaje się fakt, że ostatnią inicjatywą ukierunkowaną wyłącznie na budownictwo jednorodzinne i działającą na szeroką skalę był częściowy zwrot podatku VAT. To rozwiązanie zostało najpierw okrojone poprzez ograniczenie jego zakresu działania do programu MdM, a następnie zupełnie wygaszone. Ponad rok temu, 41 organizacji pracodawców i związkowców zaapelowało do rządu o przywrócenie zwrotu części podatku VAT zapłaconego przy budowie własnego domu lub remoncie, lecz ten apel nie doczekał się pozytywnej odpowiedzi.
