Pierwszy kwartał 2025 r. to zarazem ostatni kwartał statystycznych paradoksów. Sprzedaż kredytów hipotecznych była o 25 proc. niższa niż rok wcześniej, a jednocześnie nie ma mowy o załamaniu. Odpowiedzią na tę zagadkę jest oczywiście program dopłat, który rozpędem podbił jeszcze wyniki z początku 2024 r.
Od końca programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” rynek kredytów hipotecznych wygląda zaskakująco stabilnie. Najnowsze dane z raportu AMRON-SARFiN pokazują, że nie tylko sprzedaż przypominała poziomą linię, ale także preferencje klientów nie ulegały znaczącym zmianom. Chociaż w tym spokojnym obrazie znalazło się parę szczegółów, które mogą niepokoić.
W I kw. 2025 r. banki udzieliły 48,1 tys. kredytów hipotecznych. W porównaniu z końcówką 2024 r. oznacza to symboliczny wzrost, o 2,7 proc. W porównaniu z I kw. 2024 r. – przepaść, osunięcie o ponad 25 proc.
Podobnie prezentują się wyniki pod względem wartości finansowania. W okresie od stycznia do końca marca do kredytobiorców trafiło 20,3 mld zł z hipotek. To minimalnie więcej niż kwartał wcześniej (+2,85 proc.), ale znacznie mniej (spadek o 24,1 proc.) niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
W rocznych porównaniach nadal pierwszoplanową rolę odgrywa specyficzny punkt odniesienia. Przypomnijmy, że na początku 2024 r. finalizowane były kontrakty z dopłatami, o które klienci wnioskowali pod koniec 2023 r. Chociaż „Bezpieczny kredyt 2 procent” był już wówczas niedostępny, to pozostawił swój ślad w wynikach sprzedażowych.
Mimo podkreślanej w raporcie odporności rynku kredytów hipotecznych, kredytobiorcy nadal szybciej spłacają zobowiązania, niż je zaciągają. W I kw. 2025 r. czynnych umów było 2,19 mln. W ciągu kwartału liczba ta obniżyła się o 2,1 proc., a w porównaniu z I kw. 2024 r. spadła aż o 4,29 proc. Trend ten, z drobnymi przerwami, obserwowany jest od historycznej „górki”, która miała miejsce w 2021 r., gdy aktywnych było 2,54 mln kontraktów.
Stała stopa nadal miażdży konkurencję
W danych prezentowanych w najnowszym raporcie AMRON-SARFiN uwagę zwraca szczególnie utrzymująca się dominacja kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. W ujęciu ilościowym odpowiadały one za 79,88 proc. sprzedaży. W ujęciu wartościowym – za 78,87 proc. finansowania.
Chociaż wskaźniki te były nieco niższe niż w ostatnich trzech miesiącach 2024 r., kiedy to śrubowały historyczne rekordy, wciąż mogą stanowić interesujący przypadek do analizy. Czy kredytobiorcy nadal nie wierzyli w rychły spadek stóp procentowych? A może tak bardzo cenią sobie przewidywalność rat? Czy może przeważały zupełnie inne czynniki? Niezależnie od odpowiedzi na te pytania (godnych solidnych naukowych badań), z niecierpliwością można czekać na dane z II kw., gdy stopy ruszyły na południe.
Średnia kwota kredytu udzielonego w I kw. 2025 r. lekko spadła i wynosiła 425 tys. zł. To potwierdzenie, nie pierwsze w ostatnich kwartałach, że długoterminowy trend wzrostowy co najmniej stracił swój impet.
Niski wkład własny w odwrocie, ale jest też niepokojący sygnał
„Pozytywnym zjawiskiem jest kontynuowany spadek udziału kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80%. Ich odsetek spadł z rekordowo wysokiego poziomu 38,3% w roku pierwszym kwartale 2024 roku do poziomu 26,69%” – zauważa Jacek Furga ze Związku Banków Polskich. W tym przypadku porównania również zaburza nieco „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Opcja otrzymania dopłat do rat zachęcała kredytobiorców, nawet dysponujących większymi oszczędnościami, do maksymalizowania pożyczonej kwoty.
W danych o strukturze sprzedaży wyróżnia się jeszcze jeden szczegół – rosnący udział dłuższych okresów kredytowania. „Niepokojącym sygnałem, bo oznaką słabszej kondycji finansowej nowych kredytobiorców, jest wydłużanie okresu zapadalności nowo udzielanych kredytów” – komentuje to zjawisko Jacek Furga we wprowadzeniu do raportu.
Czy będzie chociażby miniboom?
Po czterech kwartałach stabilizacji nadchodzi nowy rozdział. W maju miała miejsce pierwsza od 2023 r. obniżka stóp procentowych, która pociągnęła za sobą cięcia w cennikach banków i wzrost zdolności kredytowej. „Podejmowaniu decyzji o zaciąganiu kredytu mieszkaniowego sprzyja wyhamowanie wzrostu cen transakcyjnych mieszkań, wzrost wynagrodzeń” – zauważa w analizie ekspert ZBP.
Okoliczności zdają się sprzyjać co najmniej ożywieniu na rynku kredytów hipotecznych. Niezależnie od skali boomu, można powiedzieć, że kończy się era „post-BK2” i nadchodzi nowy rozdział.
