Rynek nieruchomości jest teraz rynkiem banków

Najnowsze analizy i raporty wykonane przez analityków, zarządców nieruchomości oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, działających w Instytucie Gospodarki Nieruchomościami wykazały - na przykładzie kilkudziesięciu polskich miast - znaczny, często przekraczający nawet 5-10 proc., spadek cen mieszkań w III kwartale 2011 roku w porównaniu z początkiem bieżącego roku.

Spadek cen mieszkań stał się kolejnym mocnym argumentem i pretekstem dla mediów do pisania o tym, że ponownie „ceny mieszkań spadają na łeb na szyję". Deweloperzy w wielu województwach ograniczyli lub całkowicie wycofali się z nowych inwestycji oraz pogodzili się z niższymi cenami oferowanych mieszkań. Taka sytuacja była do przewidzenia - stwierdza Arkadiusz Borek, Prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami - spadek cen mieszkań jest konsekwencją recesji w obszarze nieruchomości, w tym w szczególności trudnościami w pozyskaniu kredytu bankowego przez stronę popytową.

Rynek nieruchomości systematycznie, od 2006 r. był przewartościowywany, o czym niejednokrotnie sugerowaliśmy wbrew wypowiedziom i sugestiom rozmaitego typu instytucji. Poza tym, rynek w brutalny sposób zweryfikował możliwości nabywcze klienta. Problem braku mieszkań wynika przede wszystkim z niedostatecznej dostępności, rozumianej jako możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe.

O ile w 2003 r. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można było kupić ok. 1 m2 mieszkania, to już niestety w 2010 r. zainteresowany klient mógł nabyć ok. 0,7 m2 powierzchni mieszkania. Jeszcze gorsza sytuacja występuje w największych miastach, gdzie za przeciętną pensję można nabyć jedynie ok. 0,5-0,6 m2 mieszkania. Dla porównania - w krajach zachodnioeuropejskich obywatele mogą zakupić ok. 2-3 m2 mieszkania. Powstała, jak widać znacząca dysproporcja pomiędzy możliwościami nabywczymi mieszkańców „starej" i „nowej" Unii Europejskiej - dodaje szef IGN. Niskie dochody społeczeństwa i wysokie ceny mieszkań powodują, że jedynie część społeczeństwa jest w stanie nabyć mieszkanie na warunkach rynkowych.

Trzeba nadmienić również, że ustawodawca wprowadził ustawowy wymóg posiadania przez dewelopera otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego, który zapewne wyeliminuje z rynku nierzetelnych deweloperów oraz doprowadzi do upadku mniejsze firmy deweloperskie, które nie dysponują wystarczającym kapitałem, niezbędnym do rozpoczęcia samego procesu inwestycyjnego. Ustawa z dnia 31 sierpnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Ustawa określa:

1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich;
3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera;
4) treść umowy deweloperskiej;
5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej;
6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Jaka jest różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym? Otóż otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest to należący do dewelopera rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez przyszłego nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, określonego w tej umowie. Z kolei zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy.

Zatem zapisy ustawy, (która wejdzie w życie w połowie 2012 r.), nakładają na dewelopera zapewnienie nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego, co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczenia;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Co z rynkiem mieszkaniowymi w 2012 roku?

Analiza danych IGN-u, związana ze sprzedażą mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, zapasem mieszkań oraz zmianą liczby mieszkań oddawanych do użytku, wskazuje niewątpliwie na duże napięcia na rynku nieruchomości. Spadkowi podaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym nie towarzyszy spadek popytu na mieszkania, natomiast obserwowalne jest sukcesywne zmniejszanie w niektórych województwach zapasów nowych lokali. Oznaczać to może, że rynek nieruchomości w Polsce kurczy się, co w efekcie finalnym będzie skutkowało zamrożeniem cen mieszkań na pewnym poziomie.

Rynek mieszkań nie jest już rynkiem klienta lub dewelopera, lecz rynkiem banków, które przyznają (bądź nie) zainteresowanemu kredytobiorcy kredyt na mieszkanie. W 2010 r. najwięcej mieszkań oddano do użytkowania w województwie mazowieckim (stanowiły ponad 21% mieszkań oddanych w Polsce), natomiast najmniej w woj. opolskim. W większości województw odnotowano spadek liczby przekazanych mieszkań, w porównaniu z analogicznym okresem w  2009 roku (za wyjątkiem woj. świętokrzyskiego, łódzkiego, opolskiego i podlaskiego). W pierwszym półroczu 2011 roku najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców oddano w woj. pomorskim i mazowieckim, najmniej natomiast w woj. opolskim i śląskim.

Mieszkania oddane do użytkowania w poszczególnych województwach w latach 2009, 2010 i I-VI 2011

Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na podstawie danych GUS

Ustabilizowany w czasie rynek popytu stworzy dodatkową presję na systemach bankowych, co w efekcie finalnym będzie skutkowało poszukiwaniem nowych rozwiązań związanych z przyznawaniem bezpiecznych kredytów przez sektor bankowy.

Recesja na światowych rynkach niewątpliwie nie ominie w 2012 r. również naszego rynku. To naturalna kolej rzeczy.  Największe kłopoty będą miały te firmy budowlane, które posiadają niewielki kapitał, a budowy finansują z pieniędzy za sprzedaż nieistniejących jeszcze lokali. Firmy te mogą zostać wyeliminowane z rynku budowlanego. Skończył się czas kupowania wizji i pomysłu. Dlatego z pewnością nie obejdzie się bez kolejnych bankructw w sektorze budowlanym. W lepszej sytuacji są natomiast deweloperzy z dużym zapleczem finansowym. Prezes Zarządu IGN zapowiada także jeszcze jedno zjawisko: w sprzedaży będzie coraz mniej mieszkań, ale za to wielu ludzi weźmie się za remonty. - Będzie nadal narastać tendencja związana ze  sprzedażą zaniedbanych, starych nieruchomości na rynku wtórnym. Nowi nabywcy będą zaciągać kredyty remontowe i odnawiać stopniowo lokale.

– To tańsze rozwiązanie i łatwiej o pożyczkę – wyjaśnia Arkadiusz Borek. Nadal największą popularnością na rynku pierwotnym i wtórnym będą cieszyły się mieszkania o metrażu 38-50 m2. W ogromnej jednak mierze skala dalszego spadku cen zależeć będzie przede wszystkim od dostępności kredytu hipotecznego. Niemniej jednak, możemy spodziewać się ze strony banków stopniowego złagodzenia warunków przyznawania kredytów, gdyż system bankowy będzie sukcesywnie zmierzał do stabilizacji, a kredyty hipoteczne stanowią przecież jedno z głównych i w miarę pewnych źródeł dochodu banków.