Przepisy przeszkodą w rozwoju leasingu nieruchomości

Rynek nieruchomości rozwija się w szybkim tempie. Sprzedaż jest na wysokim poziomie, powstaje coraz więcej przestrzeni biurowych czy magazynowych na wynajem. Jednak leasing nieruchomości wciąż jest w ogonie Europy. Brakuje jasnych przepisów podatkowych i zachęty do stosowania tej formy finansowania.

Branża leasingowa pochwaliła się kolejnym rekordowym rokiem. Dynamika finansowanych inwestycji w 2018 r. osiągnęła poziom 21,8 proc. r/r i była najwyższa od 11 lat. Tak dobre wyniki zawdzięczane są głównie zainteresowaniu przedsiębiorców leasingiem środków transportu, tj. pojazdów osobowych i dostawczych do 3,5 tony.

Wciąż nikły udział w sukcesie branży leasingowej mają nieruchomości. W 2018 r. ich sfinansowana wartość wynosiła 950 mln zł., co stanowiło wzrost o 4,4 proc. r/r. Jednak nie zmienia to faktu, że udział leasingu nieruchomości w rynku jest znikomy - w 2018 r. wynosił zaledwie 1,1 proc. Podobna sytuacja była w poprzednich latach: 1,3 proc. w 2017 r., 1,2 proc. w 2016 r., 2,9 proc. w 2015 r. Nieco lepiej wyglądają natomiast statystyki w zakresie finansowania obiektów handlowych i usługowych (23,2 proc. dynamika r/r).

Przepisy przeszkodą rozwoju leasingu nieruchomości
Przepisy przeszkodą rozwoju leasingu nieruchomości (YAY Foto)

I choć leasing mógłby być alternatywą dla przedsiębiorców, którzy nie mają środków własnych lub mają problem z zaciągnięciem kredytu, to w dalszym ciągu nie jest popularnym rozwiązaniem.

Brak zachęt podatkowych

Powodów, dla których leasing nieruchomości  ma tak znikomy udział w rynku można upatrywać na wielu polach. Przede wszystkim wynika to z braku wystarczających korzyści podatkowych dla leasingobiorców czy wciąż dużego przywiązania przedsiębiorców do stanu posiadania.

– Leasing nieruchomości ma stabilny udział w rynku, choć rzeczywiście jest on niewielki. Paradoksalnie można to łączyć z bardzo dobrą sytuacją na rynku nieruchomości, niskimi stopami kapitalizacji i wysoką wyceną nieruchomości. Wielu inwestorów czy deweloperów decyduje się na szybką sprzedaż nieruchomości, np. do funduszy. Przy gorszym rynku większa liczba inwestorów czeka na lepszą koniunkturę i inwestuje w nieruchomości, np. korzystając z leasingu. Generalnie jednak w krajach, w których leasing nieruchomości ma bardzo duży udział, takich jak Francja, Włochy, czy kiedyś Niemcy – rozwijał się on głównie za sprawą bardzo dużych korzyści podatkowych oferowanych przez tamtejsze systemy podatkowe. W Polsce korzyści te są znacznie mniejsze. Kolejnym czynnikiem jest przywiązanie wielu przedsiębiorców do własności nieruchomości. Leasing daje korzystającemu „władztwo ekonomiczne”, jednak dopiero po zakończeniu transakcji korzystający staje się właścicielem prawnym. – wyjaśnia Agnieszka Kaczyńska, ekspert Związku Polskiego Leasingu ds. finansowania nieruchomości

Leasing nieruchomości pilnie potrzebuje wsparcia

Słabe wyniki są związane zarówno z brakiem wystarczającego popytu jak i podaży w obszarze leasingu nieruchomości. W wypowiedzi udzielonej dla Bankier.pl w 2017 r. Wojciech Kazimierski, z LeaseLink wskazywał, że mimo dość sporego zainteresowania klientów z segmentu MŚP finansowaniem nieruchomości poprzez leasing, firmy oferujące ten produkt przeważnie nie posiadają rozwiązań przeznaczonych dla tego segmentu. – Aby leasing nieruchomości rozwijał się w obszarze MŚP i równocześnie był atrakcyjny dla firm leasingowych, musiałyby zostać znalezione rozwiązania w takich kwestiach jak minimalizacja ryzyka czy uproszczenie procedur – mówił Wojciech Kazimierski.

Dla przedsiębiorców jest to skomplikowany proces, wymagający wielu formalności oraz poniesienia wysokich nakładów. W teorii z leasingu może skorzystać każda firma, lecz w praktyce rozwiązanie to jest przeznaczone raczej dla przedsiębiorstw posiadających stabilną sytuację finansową i środki na formalności okołoleasingowe. Sami leasingodawcy mając świadomość, jak żmudny jest proces zawarcia kontraktu oraz jaką specjalistyczną wiedzę należy posiadać, tj. know-how obejmujące znajomość rynku nieruchomości, wiedzę ze strukturyzowania transakcji czy w końcu podatkową i prawną, decydują się raczej na specjalizację w bardziej popularnych sektorach rynku – środkach transportu czy maszyny i urządzeń.

– Niewątpliwie największy wpływ na rozwój rynku leasingu nieruchomości mają: ogólna dobra koniunktura i stabilność gospodarcza, która pomaga zarówno korzystającym, jak i finansującym w zawieraniu długoterminowych transakcji, jak również otoczenie prawno-podatkowe (ze szczególnym naciskiem na jasne przepisy podatkowe i podatkowe zachęty do stosowania tej formy finansowania). Tam, gdzie bardzo dynamicznie rozwijał się leasing nieruchomości, np. we Włoszech, największe znaczenie miały bardzo korzystne przepisy podatkowe, które wzmacniały tę formę finansowania i pozwalały na znacznie szybszą amortyzację nieruchomości niż w tradycyjnym kredycie. Wprawdzie w Polsce leasing nieruchomości oferuje korzyści podatkowe, to jednak nie są one aż tak duże, żeby znacząco pobudzić rynek, a zmieniające się prawo, interpretacje i niejasne przepisy zniechęcają wielu przedsiębiorców. Niewątpliwie zmiana w tym obszarze spowodowałaby największy wzrost rynku leasingu nieruchomości. Na pobudzenie rynku miałby również wpływ rozwój finansowania nieruchomości dla sektora publicznego, który w Polsce z powodów prawnych jest prawie nieobecny czy liberalizacja obecnie rygorystycznych przepisów rachunkowości oraz międzynarodowych standardów – mówi Agnieszka Kaczyńska.

Leasing aut nie da się podatkowej zmianie

Leasing aut nie da się podatkowej zmianie

Od stycznia 2019 r. zaczęły obowiązywać nowe przepisy podatkowe związane z leasingiem pojazdów osobowych. Zmiany zatrzęsły rynkiem. Pojawiały się obawy przed spowolnieniem, natomiast przedsiębiorcy w ostatnim kwartale ub. roku szturmowali salony samochodowe, żeby załapać się jeszcze na stare zasady. Czytaj więcej...

Pożądane nieruchomości handlowe

Rynek jednoznacznie pokazuje, że przedsiębiorcy składnią się raczej ku wynajmowi przestrzeni handlowych niż leasingowi nieruchomości. Taki stan rzeczy nie uległ zmianie do kilku lat. – Najchętniej leasingowane są nieruchomości komercyjne, tj. biura, obiekty handlowe, lokale użytkowe oraz magazynowe przeznaczone na wynajem – mówiła Marta Zalewska-Naser, ekspert PKO Leasing, w artykule "Leasing nieruchomości nie dla małych firm". 

Pomimo zalet, jakie niesie za sobą ta forma finansowania, tj. atrakcyjna i elastyczna struktura transakcji, dopasowana do cash-flow generowanego przez nieruchomość, wysoki poziom finansowania, amortyzacja dłuższa niż przy typowym kredycie (nawet powyżej 25 lat), przedsiębiorcy omijają ją szerokim łukiem. Tylko nieliczni widzą potencjał i poszukują określonych obiektów.

– Firmy można podzielić na inwestorów, których głównym obszarem działania są nieruchomości – tu prym wiodą nieruchomości handlowe, zwłaszcza „retail parki” czy też podobne formy typu „convenience”. Ponadto magazyny, biura i hotele, czyli ogólnie mówiąc nieruchomości przeznaczone na wynajem. Drugą grupą są firmy, które finansują nieruchomości przeznaczone na potrzeby własne – swoje siedziby i miejsca prowadzenia działalności. Są to głównie budynki magazynowe lub produkcyjne z częścią biurową lub lokale użytkowe wykorzystywane na biuro, sklep czy np. przychodnię lekarską – wyjaśnia Agnieszka Kaczyńska.

Dodaje również, że leasing jest atrakcyjną formą finansowania dla firm, które chcą długoterminowo budować portfel nieruchomości, aby regularnie czerpać z nich dywidendę. Taki inwestor nie będzie zainteresowany szybką sprzedażą. Przy obecnie bardzo niskich stopach procentowych, nieruchomości wciąż są atrakcyjną formą ulokowania gotówki. Powstają np. wyspecjalizowane firmy inwestujące w nieruchomości, które umożliwiają osobom fizycznym, poprzez uczestnictwo w spółce, inwestowanie w nieruchomości komercyjne. 

Niepokojące dane z Europy

W minionych latach Polska wypadała blado na tle Europy. Prym wiodły głównie Niemcy, Francja czy Włochy, gdzie leasing nieruchomości rozwijał się za sprawą bardzo dużych korzyści podatkowych oferowanym przedsiębiorcom. W Polsce udział rynku w 2018 r. wyniósł 1,1 proc., kiedy średnia dla wszystkich krajów Unii Europejskiej kształtowała się na poziomie 3,8 proc.

Jednak, jak wskazuje Agnieszka Kaczyńska, ta tendencja powoli się odwraca. – Warto zauważyć, że w wielu krajach, które notowały historycznie bardzo duży udział leasingu nieruchomości, od jakiegoś czasu poziom finansowania spada. Natomiast w Polsce w latach 2018-2017 odnotowano 24,6 proc. wzrost r/r. Dodatkowo, jeśli weźmiemy pod uwagę wyłącznie finansowanie leasingiem, ZPL prognozuje dalsze wzrosty w tym obszarze rynku.

Może zatem nie należy jeszcze spisywać na straty tego obszaru branży leasingowej. Polscy przedsiębiorcy nie mieli wiele czasu na zaznajomienie się z produktem, bowiem pierwsze transakcje leasingu nieruchomości były zawierane ok. 20 lat temu. Mamy więc do czynienia cały czas ze stosunkowo młodą ofertą, która może potrzebować więcej czasu na rozwój. Jest jednak druga opcja, a mianowicie, że ten rodzaj finansowania pomimo upływającego czasu nigdy nie zaistnieje w świadomości przedsiębiorców i będzie zawsze odgrywał marginalna rolę na rynku.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 jasiek2017

Firmy leasingowe nie chca leasingowac nieruhomosci dla MSP. Juz od kilku lat slychac, ze jesli nie ma sie min 10 mln obrotu rocznie i 2 mln zysku to nie sa zainteresowani wspolpraca. Tylko jak ktos ma 20 czy 100 mln obrotu i np 10 mln zysku to sobie moze kupic za wlasne.

Bzdura jest pisanie, ze nie ma zainteresowania leasingiem nieruchomosci przez MSP. Jest i to ogromne tyle, ze zaden leasingodawca nie che go dac !

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 infinum

A po co zachęty? Rynek działa. Jest niski udział leasingu, bo organicznie jest na niego niski popyt. Zachęty podatkowe po pierwsze wykrzywią system, a po drugie te zachęty są z podatków lub długów - tego każdy obywatel ma na swoim garbie aż nadto. Zachęt się zachciewa - po cudze pieniądze, to łapy wyciągnąć najprościej.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne