Sukcesywnie rośnie zainteresowanie leasingiem nieruchomości wśród małych firm. Ta w teorii atrakcyjna forma finansowania w praktyce nie jest jednak dostępna dla każdego. Mogą na nią liczyć przede wszystkim duże i mocne firmy.
Leasing nieruchomości jest formą finansowania przeznaczoną przede wszystkim dla firm znajdujących się w pierwszej fazie rozwoju bądź planujących rozszerzenie działalności. Z biegiem czasu, kiedy firma się rozrasta, może okazać się, że konieczne jest zapewnienie większego, odpowiednio wyposażonego lokalu w dobrej lokalizacji. Leasing stanowi wówczas alternatywę dla kredytu inwestycyjnego, jednak w obu przypadkach przedsiębiorcy muszą liczyć się z koniecznością przejścia dość długiego procesu rozpatrzenia wniosku. Należy również podkreślić, że pod względem samej zasady funkcjonowania leasing nieruchomości nie różni się niczym od leasingu na pojazdy czy maszyny.
Leasing nieruchomości wciąż raczkuje
Leasing nieruchomości wciąż nie ma istotnego udziału w polskim rynku leasingu, w przeciwieństwie do wielu krajów Unii Europejskiej. Zgodnie z danymi Związku Polskiego Leasingu, w 2016 r. firmy leasingowe zawarły transakcje leasingu nieruchomości o wartości 719 mln zł, co stanowiło jedynie 1,2 proc. całego rynku leasingu. Natomiast w pierwszym kwartale 2017 r. zostało wyleasingowanych 16 nieruchomości na łączną wartość 143,6 mln zł.
Z danych Związku wynika, że leasing nieruchomości od lat utrzymuje się na podobnym niskim poziomie. Przyczyn tego zjawiska można upatrywać po stronie podażowej. Firmy leasingowe zazwyczaj nie posiadają bogatej oferty produktowej, z której mogłyby skorzystać zarówno małe, jak i duże firmy. W 2016 r. jedynie 10 firm wchodzących w skład ZPL przeprowadziło transakcję, których przedmiotem były nieruchomości. – Na bazie mojego doświadczenia w pracy w leasingu mogę potwierdzić, że leasing nieruchomości nie jest popularnym produktem oferowanym przez leasingodawców – mówi Wojciech Kazimierski, założyciel i prezes leaselink.
Reklama|
Leasing nieruchomości w latach 2015-17 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Lata |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
I kw. 2017 |
|
Łączna wartość umów leasingu |
1235,41 mln zł |
1421,2 mln zł |
1124,42 mln zł |
1337,09 mln zł |
719 mln zł |
143,6 mln zł |
|
Liczba wyleasingowanych nieruchomości |
187 szt. |
304 szt. |
136 szt. |
165 szt. |
134 szt. |
16 szt. |
|
Dynamika zmian |
-9,87 proc. |
11,08 proc. |
-23,51 proc. |
14,49 proc. |
-49,64 proc. |
76,61 proc. |
|
Źródło: Bankier.pl, na podstawie danych ZPL |
||||||
Formalności do przejścia
Leasing nieruchomości jako transakcja o dużej wartości, a tym samym obarczona wyższym ryzykiem niż m.in. leasing maszyn czy środków transportu, wymaga od wnioskodawcy złożenia większej liczby dokumentów, na podstawie których firma leasingowa podejmie decyzję o ewentualnym finansowaniu planowanej inwestycji.
Dzień mieszkaniowy na Bankier.pl - 2 webinary
Zapraszamy na webinary o kredytach hipotecznych!
<BR><B>Jak oszczędzić na kredycie hipotecznym i szybciej pozbyć się długu<B>
<BR><B>Bezpieczny Kredyt 2 procent - wszystko, o co boisz się zapytać
<BR>Zapisz się zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Przedsiębiorcy przede wszystkim są zobowiązani do dostarczenia dokumentów formalno-prawnych oraz finansowych firmy, tj. zeznania PIT, książki przychodów i rozchodów, bilansu oraz rachunku zysków i strat. W większości przypadków firma musi działać co najmniej dwa lata, aby móc starać się o przyznanie leasingu.
Dodatkowo firmy leasingowe na etapie analizy wymagają dostarczenia dokumentów zawierających opis nieruchomości. Wymagane są m.in. położenie, powierzchnia budynków i gruntów, rok budowy, rodzaj nieruchomości, numer księgi wieczystej, zdjęcia. Ponadto po akceptacji wniosku, a przed podjęciem ostatecznej decyzji i podpisaniem umowy, od klienta wymagane jest przedłożenie wyceny nieruchomości potwierdzającej jej rynkową wartość. W tym celu firmy leasingowe mogą wymagać sporządzenia audytu prawnego nieruchomości oraz operatu szacunkowego. Natomiast te czynności wiążą się z poniesieniem przez firmę wysokich kosztów. Cena operatu oraz audytu zależy przede wszystkim od typu nieruchomości oraz indywidualnej kalkulacji osoby wykonującej wycenę.
Firma leasingowa w trakcie analizy może również uzależnić podjęcie decyzji od dostarczenia dodatkowych informacji, np. wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru budynków, pozwolenia na budowę i użytkowanie, świadectwa charakterystyki energetycznej, zaświadczenia o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczeń potwierdzających brak zaległości w płatnościach podatku od nieruchomości i opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu, zawartych umów najmu/dzierżawy dotyczących finansowanej nieruchomości, dokumentów potwierdzających stan techniczny budynków. Należy podkreślić, że stan nieruchomości, która miałaby być przedmiotem leasingu, musi być co najmniej dobry, nie budzący zastrzeżeń rzeczoznawcy majątkowego. Dodatkowo z leasingu wyłączone są nieruchomości będące w rejestrze zabytków. Natomiast preferowane są budynki zlokalizowane w dużych miastach.
Minimalna wartość transakcji i wpłata własna
Leasing nieruchomości jest transakcją o wysokiej wartości. Minimalna kwota transakcji przeważnie wynosi 250 tys. zł dla lokali użytkowych oraz 500 tys. zł dla nieruchomości wolnostojących. Niektóre firmy podniosły jednak znacznie wyżej poprzeczkę. mBank przyjął minimalną wartość transakcji dla lokalu użytkowego na poziomie 1,5 mln zł, natomiast dla budynków wolnostojących – 3 mln zł netto.
W związku z wysokimi limitami, dochód osiągany przez firmę, która wnioskuje o leasing nieruchomości, musi zapewnić możliwość obsługi takiej kwoty. W trakcie trwania umowy leasingu przeważnie płacone są równe raty. Może wystąpić również ostatnia, wysoka rata balonowa. Określana jest wówczas jako procent kwoty finansowania, który w zależności od okresu umowy oraz rodzaju nieruchomości może wynosić nawet 50 proc. kwoty finansowania.
Dodatkowo przedsiębiorca rozważający leasing nieruchomości musi się liczyć z koniecznością posiadania środków finansowych na opłatę wstępną. Ta natomiast, w zależności od stosowanych procedur przyjętych przez firmę leasingową, może wynosić od 20 do 30 proc. Zatem biorąc pod uwagę minimalną wartość nieruchomości, właściciel biznesu musi posiadać wolną gotówkę w wysokości co najmniej 50 tys. zł.
Umowa leasingowa, której przedmiotem jest nieruchomość, należy do transakcji długoterminowych. Jej okres ściśle zależy od konstrukcji podatkowej. W leasingu operacyjnym minimalny okres trwania umowy wynosi 5 lat, przy leasingu finansowym nie jest on określony. Natomiast maksymalny okres, na jaki zawierane są transakcje, wynosi 10-15 lat.
Bariery dla małych firm
Nawet rosnące zainteresowanie leasingiem małych firm nie musi oznaczać, że dojdzie do podpisania większej liczby umów. Firmom leasingowym nie opłacają się transakcje leasingu nieruchomości o niewielkiej wartości. Jest to produkt wymagający wielu formalności, specjalistycznej wiedzy, a sam proces analizy jest bardzo czasochłonny. W teorii z leasingu nieruchomości może skorzystać każde, nawet najmniejsze przedsiębiorstwo, lecz w praktyce to rozwiązanie jest przeznaczone raczej dla dużych oraz średnich firm, które posiadają stabilną sytuację finansową i środki na formalności około leasingowe.
– Oferta leasingu nieruchomości skierowana jest do sektora MŚP, jak również do przedstawicieli wolnych zawodów takich jak: adwokaci, notariusze, radcowie prawni czy lekarze. Wśród transakcji leasingu nieruchomości, jakie zrealizował EFL, w jednym przypadku stroną był klient prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą. Duże, kilkudziesięciomilionowe transakcje na rynku nieruchomości realizowane są przez wyspecjalizowane w tym zakresie firmy leasingowe – informuje Jarosław Perzyna, kierownik ds. kluczowych klientów EFL.
Z leasingu nieruchomości może skorzystać nawet osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, jednak pewną barierę mogą stanowić wymogi co do minimalnej wartości nieruchomości oraz brak prowadzenia pełnej księgowości. – „Pomieszanie” osobistej sfery finansowej klienta z przychodami z działalności gospodarczej powoduje, że w niektórych przypadkach taka transakcja może być trudna do oceny przez finansującego, a przez to trudno ocenić ryzyko – wyjaśnia Marta Rutkowska, specjalista ds. relacji z mediami mBanku.
Jak wskazuje Wojciech Kazimierski, mimo dość sporego zainteresowania klientów z segmentu MŚP finansowaniem nieruchomości poprzez leasing, firmy oferujące ten produkt przeważnie nie posiadają rozwiązań dedykowanych dla tego segmentu. Klienci MŚP to zazwyczaj niewielkie i młode firmy, natomiast transakcje nieruchomości z uwagi na niską amortyzację zawierane są na długi okres. W związku z tym trudno oszacować ryzyko kredytowe. Dodatkowo pomimo dość dużego zabezpieczenia (własność nieruchomości), w przypadku ewentualnego rozwiązania umowy, upłynnienie nieruchomości jest procesem długotrwałym, który wiąże się ze sporym dyskontem cenowym. Należy również podkreślić, że sam proces analizy wniosku jest czasochłonny oraz związany z wysokimi kosztami dla firmy leasingowej. Przez co często przy niskich wartościach jest on nieopłacalny dla firmy leasingowej. Stąd też firmy leasingowe uciekają od tego segmentu biznesowego.
Warto jednak pamiętać, że pierwsze transakcje leasingu nieruchomości były zawierane około 15 lat temu. W związku z czym leasing nieruchomości jest stosunkowo młodym produktem. Możliwe, że wraz z rosnącym zapotrzebowaniem w tym sektorze, firmy leasingowe zróżnicują swoja ofertę. Tym samym czyniąc produkt bardziej dostępnym dla mikro i małych firm.
