Polacy masowo inwestują w grunty rolne

2007-07-18 07:11

publikacja
2007-07-18 07:11

"Rzeczpospolita" pisze, że Polacy masowo inwestują w grunty rolne. Według dziennika przyczyną tego jest brak atrakcyjnych działek budowlanych.

Z informacji gazety wynika, że ceny gruntów rolnych zaczynają bardzo szybko rosnąć. W okolicach Wielkich Jezior Mazurskich metr ziemi kosztuje nawet 60 złotych za metr kwadratowy, natomiast działki rolne w Wilanowie osiągają zawrotne ceny półtora tysiąca złotych za metr.

Według "Rzeczpospolitej" inwestorzy kupują nawet te działki, które mają bardzo małe szanse na przekwalifikowanie, licząc na zysk za kilka lat.

Za rozwiązanie tej sytuacji zabrał się rząd. Jak donosi gazeta, resort budownictwa przygotował już projekt nowelizacji ustawy o "planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym"; który upraszcza procedury uchwalania planów. Zdaniem dziennika spowoduje to zwiększenie dostępności tanich działek przeznaczonych pod inwestycje.

Więcej w "Rzeczpospolitej" w dodatku "Ekonomia&Rynek".

"Rzeczpospolita"/iar/biel/MagM

Źródło:IAR

Komentarze (7)

dodaj komentarz

~Funt2007-07-20 01:19

0 0

No ten inwestor to naganiacz, pewnie handluje cwaniak gruntami i domami i tu nagania aby kupowali domy i grunty po najwyższej cenie w historii, głupich szuka.

~kapiszon2007-07-19 07:26

0 0

Kurde a gdzie moderator. Na Tego palanta co co 2 miesiące wysyła ten sam post powinien byc już wyczulony. Weź się Pan do roboty.

~Funt2007-07-19 01:48

0 0

Ludzie co z wami nie tak, wiadomo że jest teraz zwrost cen działek i mieszkań w Polsce to musi być wkrótce i spadek cen, jak ludzie chcą teraz sprzedawać działki i nie ma za bardzo chętnych na ich kupno to wiadomo że ceny spadną. A ja odradzał bym teraz kupna jakiej kolwiek działki czy nowego mieszkania. Bo to są wszystko bujdy że Ludzie co z wami nie tak, wiadomo że jest teraz zwrost cen działek i mieszkań w Polsce to musi być wkrótce i spadek cen, jak ludzie chcą teraz sprzedawać działki i nie ma za bardzo chętnych na ich kupno to wiadomo że ceny spadną. A ja odradzał bym teraz kupna jakiej kolwiek działki czy nowego mieszkania. Bo to są wszystko bujdy że non stop będą drożały, A teraz przecież głupi ludzie po tych droższych cenach kupią mieszkanie czy działke a mądrzejsi przez ten czas wyjadą za granice, zarobią krocie, potem wrócą do polski po kilku latach i mieszkanie kupią za połowe ceny co teraz. A głupsi ludzie będą spłacać kredyt mieszkaniowy przez te 35 lat, o lasce będą chodzić i będą spłacać ten kredyt.

~www2007-07-18 11:12

0 0

Naganiacze co już chcą sprzedać działki. Rok temu 10 ogłoszeń w gratce co dzień. Obecnie pojawia się 60 dziennie. To o czymś świadczy.
Gdy uchwalą ustawę ceny działek spadną :)

Czekam ....

~dom2007-07-18 11:45

0 0

czekaj dalej

~piotr2007-07-18 08:42

0 0

245 EURO/m2 - Średnia cena GRUNTU budowlanego podmiejskiego w starej UNII

GRUNTY podmiejskie pod budownictwo niskie mieszkalne/Okolice Miast/ :

- 245 EURO/m2, dla miast powyżej 1.000.000 mieszkańców, do ok. 20 km od granicy miasta. Każdy dodatkowy kilometr powyżej 10km(baza) od granicy miasta powoduje spadek, poniżej 245 EURO/m2 - Średnia cena GRUNTU budowlanego podmiejskiego w starej UNII

GRUNTY podmiejskie pod budownictwo niskie mieszkalne/Okolice Miast/ :

- 245 EURO/m2, dla miast powyżej 1.000.000 mieszkańców, do ok. 20 km od granicy miasta. Każdy dodatkowy kilometr powyżej 10km(baza) od granicy miasta powoduje spadek, poniżej wzrost o ok. 2÷5 EURO/m2 ceny GRUNTU, dla Strefy bezpośredniego wpływu tego miasta

- 225 EURO/m2, dla miast 500.000÷1.000.000 mieszkańców, do ok. 15 km od granicy miasta. Każdy dodatkowy kilometr powyżej 8km(baza) od granicy miasta powoduje spadek, poniżej wzrost o ok. 2÷5 EURO/m2 ceny GRUNTU, dla Strefy bezpośredniego wpływu tego miasta

- 195 EURO/m2, dla miast 250.000÷500.000 mieszkańców, do ok. 10 km od granicy miasta. Każdy dodatkowy kilometr powyżej 5km(baza) od granicy miasta powoduje spadek, poniżej wzrost o ok. 2÷5 EURO/m2 ceny GRUNTU, dla Strefy bezpośredniego wpływu tego miasta

Oprócz Niemiec Wschodnich i Berlina

1. Prognozowany Wzrost ceny GRUNTU budowlanego podmiejskiego w starej Unii przez najbliższe 10lat ok. 4% średniorocznie, tj. np.
245 EURO/m2 * 1,04^10 = 245 * 1,48 = 363 EURO/m2.
W latach 2007-2010 ok. 4,5% rocznie.

2. Ceny w Polsce GRUNTU budowlanego podmiejskiego wzrosną 3-4razy i osiągną w ciągu 10 lat poziom ok. 70% cen unijnych tj. np.:
WARSZAWA: 245 EURO/m2 *1,04^10 * 0,70 = 254 EURO/m2,
WROCŁAW, KRAKÓW: 225 EURO/m2 *1,04^10 * 0,70 = 233 EURO/m2

3. Udział kosztu GRUNTU budowlanego w Kosztach Inwestycji w starej Unii to

35÷55% = koszt gruntu / koszt budowy + koszt gruntu. Niższe parametry udziału, dla GRUNTÓW podmiejskich tj. 35-45%.
___________________________________________________________________

Sprzedaż prywatnych działek nie podlega VAT
(Dziennik/11.06.2007)
Nabycie działek rolnych przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, podział ich i sprzedaż jako działek budowlanych nie podlega VAT. Taka jest treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, do którego dotarł "The Wall Street Journal Polska". Orzeczenie (sygn. I FSK 603/06 z dn. 24.04.2007r.) przesądza, że błędne jest stanowisko fiskusa, zgodnie z którym sprzedaż choćby jednej z wydzielonych działek budowlanych, to już działalność gospodarcza podlegająca VAT.

W rozstrzygniętej przez NSA sprawie chodziło o interpretację Urzędu Skarbowego z Olsztyna, do którego zwrócił się Henryk G. Na początku lat 90. kupił dwie działki rolne. Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego uzyskały one status działek budowlanych. W latach 2004 - 2005 właściciel podzielił je na 93 części, ale ciągle wykorzystywał je do celów rolnych. Urząd Skarbowy z Olsztyna uznał, że sprzedaż działki będzie działalnością gospodarczą rodzącą konieczność zapłaty VAT. Wskazał na art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, mówiący, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, także rolników i osób wykonujących wolne zawody, także wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Stanowisko to podzieliła Izba Skarbowa i Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Wyrok tego ostatniego uchylił NSA, do którego rolnik złożył skargę kasacyjną. W uzasadnieniu NSA powołał się na przepisy unijne, które zdaniem sądu mają zastosowanie w sprawie. Sąd przyznał, że VI Dyrektywa o VAT pozwala na uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą, w szczególności dostawę działek budowlanych. Czynności te powinny być jednak związane z działalnością gospodarczą.(...)

Według NSA uzasadnione jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników, nawet jeżeli wykonują czynności dostawy towarów, jeżeli dokonują sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Zdaniem sądu, warunkiem uznania danej osoby za podatnika jest jej stałe zaangażowanie w prowadzoną działalność gospodarczą. Sąd zwraca uwagę, że podstawową zasadą obowiązującą w VAT jest zasada neutralności tego podatku dla podatnika. Podatnik musi mieć zagwarantowaną możliwość odzyskania podatku naliczonego. Ponadto zgodnie z wyrokiem ETS (C-415/98) podatnik, który nabywa składnik kapitału w celu wykorzystania go zarówno w celach gospodarczych, jak i prywatnych może go zachować w całości w majątku prywatnym i wyłączyć go z opodatkowania.(...)

W wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 października 2006 r. (sygn. akt I SA/Wr 830/06, niepublikowany) oraz z 16 maja 2007 r. (sygn. akt I SA/Wr 153/07, niepublikowany) stwierdzono, że okoliczność, że podmiot wykonuje czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT, nie jest wystarczającą przesłanką do ich opodatkowania. Musi bowiem działać w charakterze podatnika, a zatem podmiotu wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą. Tymczasem czynności podlegające opodatkowaniu wykonane przez podmiot niewystępujący w charakterze podatnika pozostają poza zakresem opodatkowania.

~Inwestor2007-07-18 08:40

0 0

Prognoza Wrocław IV kw. 2012r:

1) Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w stanie do zamieszkania z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM będzie wynosić 10.850÷12.150PLN/m2, średnio ok. 11.500PLN/m2, (bez GARAŻU 10.150÷11.350PLN/m2),

w I kw. 2009 ok. 10.000PLN/m2 (z GARAŻEM, Balkonem lub Tarasem)

Średnioroczny Prognoza Wrocław IV kw. 2012r:

1) Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w stanie do zamieszkania z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM będzie wynosić 10.850÷12.150PLN/m2, średnio ok. 11.500PLN/m2, (bez GARAŻU 10.150÷11.350PLN/m2),

w I kw. 2009 ok. 10.000PLN/m2 (z GARAŻEM, Balkonem lub Tarasem)

Średnioroczny wzrost cen w latach III kw. 2007r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((11.500/9.300)^1/5,25 - 1) x 100% = 4,13%,

Średnioroczny wzrost cen w latach IV kw. 2008r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((11.500/10.000)^1/3,75 - 1) x 100% = 3,80%,

2) spadek marży zysku deweloperów z 15-25% w roku 2007, do ok. 7-15% w roku 2012 w tym segmencie rynku, spowodowany presją kosztu wynagrodzeń pracowników budowlanych i wzrostem cen gruntów,

3) Udział kosztu uzbrojonego GRUNTU budowlanego w Kosztach Inwestycji wynosić będzie:
35÷55% = koszt gruntu / (koszt budowy + koszt gruntu). Niższe parametry udziału, dla GRUNTÓW podmiejskich tj. 35-45%, dla okolic Wrocławia, cena 325÷665 PLN/m2, średnia 495 PLN/m2 dla budownictwa mieszkaniowego niskiego i współczynniku intensywności wykorzystania gruntu wiwg wynoszącym:
wiwg = 0,11÷0,16 (średnia rynkowa pow. zabudowy x przeliczeniowa liczba kondygnacji użytkowych / pow. Gruntu),

4) wzrost podaży mieszkań rynek pierwotny do ok. 7000÷7500 rocznie, przy wzrastającym popycie 4÷7% rocznie i jego stabilizacją na poziomie ok. 10÷11 nowych mieszkań na 1000 mieszkańców,

5) nie nastąpi spadek wzrostu PKB poniżej 5% rocznie, przy inflacji 2,5% +/- 1%,

6) zostaną wprowadzone warunki umożliwiające długoterminowy trwały pozytywny przyrost naturalny, bez: pół żartem, pół serio „elementów kreatywnej improwizacji i krótkotrwałego doktorowania legislacyjnego”

NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 16.07.2007r.

NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM, cena 8650÷9950zł/m2 (średnia 9300zł/m2 na III kw.2007), a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie do średnio 10000zł/m2 w I kw. 2009r.!!!(9400zł/m2 bez garażu, balkonu).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach III kw. 2007r. 10450÷14950zł/m2, bo to jest tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.

Przeprowadźmy bieżącą analizę opłacalności inwestycji.

Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM (koszt GARAŻU w cenie m2 mieszkania uwzględniono !!!) na III kw. 2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*9300zł/m2= 837.000zł

Cena MIESZKANIA na I kw. 2009r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2009)=CM*1,08=837.000*1,08=903.960zł przyjęto dalej 900.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2), odległość od granicy miasta ok.5km wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2850÷3450)zł/m2+DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 546.000÷762.000zł

Wartość środkowa DT = 654.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Ceny GRUNTU IV kw. 2007r. w dobrych lokalizacjach 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1700÷2900zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1700÷2900zł/m2

3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 2400÷2700zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2) wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 492.000÷672.000zł

Wartość środkowa DG = 582.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok. 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości: 60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7,5%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2,5% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*11000zł = 220.000zł( dla odległości od miasta max.5km).

WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub tarasem o:

CM - DT =900.000 - 654.000 = 246.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 26.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 26.000zł

I to są NASZE oszczędności = 26.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =900.000 - 582.000 = 318.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 98.000zł !!! od MIESZKANIA90m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 98.000zł

I to są NASZE oszczędności = 98.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=220.000zł + 0km*13.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

900.000 - 654.000 - 220.000=26.000zł to zakup działki w cenie 245÷445zł/m2(średnia 345zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 26.000zł ok. 7%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego w wysokości 120m2*3150zł/m2=378.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub kwotę potrzebną na pokrycie kosztów przygotowania procesu inwestycyjnego i osobistego nadzoru procesu inwestycyjnego. Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.

Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)<0 ze względu na odległość np. 10km=5km(baza) + 5km(dodatkowo),
900.000 - 654.000 - (220.000 + 5*13.000)=-39.000zł to o taką wartość należy POMNIEJSZYĆ cenę gruntu, a po uwzględnieniu przykładowego marginesu bezpieczeństwa wartość pomniejszająca wynosi ok. 26.000+39.000=65.000zł

Okres realizacji budowy DOMU GOTOWEGO 3÷6 Miesięcy

Wniosek. Nastąpi eksplozja pozwoleń na budowę domów mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, bliźniaczej i szeregowej. Dojdzie do arbitrażu cenowego. KOSZTY DZIAŁEK bliskich dużym miastom będą rosły bardzo szybko do momentu uzyskania równowagi dynamicznej alternatyw. Jeżeli ceny nowych Mieszkań we Wrocławiu wzrosną o 8%(w kalkulacji przyjęto 8%), to ceny podwrocławskich GRUNTÓW będą wynosić ok. 245÷445zł/m2( średnia 345zł/m2).

Inwestorzy nie powinni przekraczać odległości max. 7-10km od granicy miasta Wrocławia!!!(Dla zachodniej strony Wrocławia max.7km, wyjątek strona południowa max. 12km).
ODLEGŁOŚCI POWYŻEJ 7-10km, powodują nie tylko wzrost kosztów dojazdów rocznie Kd(1km)=650zł/km, wartość bieżąca: KbK(1km) = 13.000zł/km, ale wywołują również ALTERNATYWNE KOSZTY NASZEGO i NASZYCH BLISKICH(DZIECI) CZASU!!!. Jest to b. indywidualny parametr. Obciąża on w pełni dodatkowo wartość zakupywanego GRUNTU!!!. RYNEK wycenia je znacznie niżej, niż działki bliskie miastu, bo leżą poza strefą BEZPOŚREDNIEGO WPŁYWU MIASTA WROCŁAW. Jeżeli jest inaczej to znajdują się w strefie wpływu innego miasta, czynników lub tej części inwestorów, którzy nie potrzebują dojeżdżać codziennie do Wrocławia, ale to nas nie interesuje. My jesteśmy tą częścią INWESTORÓW(rynku), którzy muszą codziennie dojeżdżać do Wrocławia, a kalkulacje przeprowadzamy indywidualnie.

Celem uzyskania niższych kosztów zakupu materiałów inwestorzy indywidualni powinni zakupywać je w ramach Sąsiedztwa Inwestycyjnego np. razem z okolicznym-i Inwestorem-i i kupować materiały bezpośrednio u producenta.

DOM GOTOWY z kosztem DZIAŁKI za 495.000÷595.000zł/2007rok/ okres realizacji inwestycji do 6 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy domu.

Dla tych co zamierzają się budować!!!

Jeśli nie ma Planów Zagospodarowania Przestrzennego to występujemy o Warunki Zabudowy, wtedy nawet te działki, które są budowlanymi wymagają takich samych procedur jak działki czysto rolne, nie ponosimy żadnego ryzyka, można wszystkiego dowiedzieć się w Gminie. Czas wydania Warunków Zabudowy to 2-5 miesięcy. Gminy zawsze odpowiadają pozytywnie, gdy działka jest uzbrojona lub sąsiad jest przynajmniej w trakcie budowy. Gmina nie ma podstaw prawnych do negatywnej odpowiedzi( z resztą, po co przecież to my wydajemy pieniądze: teraz i w przyszłości), chyba żeby chciała budować drogę. Niektóre gminy słyszałem podchodzą jeszcze luźniej tzn. do trzeciej działki włącznie, ale to trzeba sprawdzać. Jeśli chodzi o kredyt, to posiłkujemy się do momentu wydania Warunków Zabudowy pożyczką hipoteczną. Jest ona droższa od kredytu hipotecznego o pkt. 2-3%(WIBOR 3M + 3-4%), a następnie po uzyskaniu Warunków Zabudowy na naszej Działce robimy konwersję na tańszy kredyt hipoteczny. Dodatkowe koszt kapitału ok.300zł na 100.000zł (wartości zakupionej działki) do momentu konwersji. Są już na rynku Instytucje Finansowe udzielające kredytów hipotecznych na podstawie STUDIUM uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nawet przy braku PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO!!!. Niestety są to na dzień dzisiejszy wyjątki, ale są.

WROCŁAW: Ceny Blokowiska - 5250÷8250zł/m2 na Lipiec 2007

Teraz tylko kupić GRUNT i budować się samemu!!!

ALTERNATYWA: domki wybudowane przez DEWELOPERÓW - Cena stan surowy zamknięty 5650÷6950zł/m2, po uwzględnieni robót wykończeniowych cena 6650÷7950zł/m2 (Niższe ceny za zł/m2 dla - Dom Gotowy 120m2 na działce 450-700m2, łącznie z jej kosztem(ok. 495÷645zł/m2))

Sentencja tego, co napisałem jest taka:

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 85m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2), odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 75m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2), odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Górna granica Kd opłacalności inwestycji dla podanego przykładu 5km od granicy miasta Wrocław wynosi dla:

DOMU TRADACYJNEGO Kd = ok.13.000zł/m2,
DOMU GOTOWEGO Kd = ok. 16.500zł/m2

Jeżeli faktycznie mieszkania podrożeją o 10%, ja założyłem 8% to wtedy budowa DOMU jest jeszcze bardziej opłacalna.

Jest to analiza opłacalności alternatyw inwestycyjnych z punktu widzenia OSOBÓB FIZYCZNYCH np.: rodzina - państwo Kowalscy dojeżdżający codziennie do Wrocławia (odpowiednia zdolność kredytowa lub, -i zasoby majątkowe, muszą być spełnione).

Oczywiście jest ona skierowana do tej części rynku, na którą ten wariant stać!!!.
Pewne odchylenia cen gruntów w dół, a szczególnie w górę są możliwe tam, gdzie praktycznie nie występuje rynku ze względu na brak lub niewielką ilość ofert rynkowych w stosunku do potencjalnego popytu lub są wyjątkowo atrakcyjne ze względu na swoje atrybuty.

Część osób fizycznych skorzysta jeszcze dodatkowo z różnicy kosztów Kapitału tj:
DOPŁATA do odsetek kosztu kredytu hipotecznego przez 8lat

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).

WIBOR 3M wynosi obecnie 4.75%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,75%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,40%.

Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,75%) KREDYTOBIRCA PŁACIĆ BĘDIE TYLKO ok. 2,35% ODSETEK!!!(na dzień dzisiejszy)
Cena rynkowa 1 mkw. mieszkania lub domu, kosztu budowy domu nie może przekroczyć wartości odtworzeniowej budynków, określanej co kwartał przez GUS. Przykładowo, aktualny wskaźnik dla Warszawy wynosi 4877 zł/m2, Krakowa - 2987zł/m2, a WROCŁAWIA - 2890 zł/m2.
Województwo Dolnośląskie, okolice WROCŁAWIA- 2433zł/m2, (trwają prace nad ZWIĘKSZENIEM tych wartości parametrem 1,3)

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Oszczędności dla Inwestor z Wrocławia, Przykład
DOM 120m2:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU
(120/140)x70m2x2890zł/m2=173.400zł,

2. Oszczędności odsetkowe:
3,40%(dopłata do odsetek)x173.400=ok. 5896 zł w pierwszym roku,
przez osiem lat 8x5896zł = 47165zł,. Przyjąć można jako przybliżoną np.30.000÷45.000zł oszczędności w okresie 8 lat. Wynika to z tego, iż spłacając kredyt spłacamy również kapitał w zależności od wariantu spłaty raty i horyzontu czasowego kredytu wysokości odsetek różnią się. I o tyle oprócz moich obliczeń dodatkowo DOM jest tańszy od MIESZKANIA ze względu na sposób finansowania. Dotyczy to osób mogących skorzystać z tego.

Po poprawce parametrem 1,3(przypuszczalna nowelizacja ustawy) odpowiednio:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU o pow. użytkowej 120m2
(120/140)x70m2x1,3x2890zł/m2=225.420zł, oszczędności odsetkowe odpowiednio 39.000-58.500zł

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Źródło: opracowanie własne Inwestor

Polacy masowo inwestują w grunty rolne

Komentarze (7)

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki

Powiązane: Inwestowanie

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki