W najbliższych kwartałach ceny mieszkań pozostaną w słabnącym trendzie wzrostowym, a dotychczasowy silny popyt na mieszkania będzie osłabiany kolejnymi podwyżkami stóp procentowych NBP - ocenili w raporcie analitycy Centrum Analiz PKO BP. Ich zdaniem, ceny mieszkań wzrosną w ciągu roku o ok. 5 proc.
"W nadchodzących kwartałach ceny mieszkań pozostaną w słabnącym trendzie wzrostowym – dotychczasowy silny popyt na mieszkania będzie osłabiany kolejnymi podwyżkami stóp procentowych NBP. Wysokie ceny, zwłaszcza w krótkim okresie, będzie podtrzymywać wciąż wolno rosnąca podaż, istotnie warunkowana czynnikami strukturalnymi (ograniczoną dostępnością działek budowlanych i wysokimi kosztami budowy)" - podano w raporcie.
Według danych z bazy CBN PKO Banku Polskiego, w trzecim kwartale 2021 roku ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym silnie rosły rdr w Warszawie i 6 największych aglomeracjach (ok. 14 proc. rdr). W 9 mniejszych stolicach wojewódzkich wzrost cen zwolnił (do ok. 11 proc. rdr vs 16 proc. rdr w II kw.). Na rynku wtórnym ceny mieszkań w analizowanych grupach miast wojewódzkich utrzymywały się w trendzie wzrostowym (w granicach 10-12 proc. rdr).
"Na rynku wynajmu, po kilku kwartałach spadkowych tendencji stawek wynajmu, związanych z dużą podażą mieszkań i ograniczonym popytem podczas pandemii, w trzecim kwartale 2021 roku nastąpiła zmiana trendu na rosnący. Niemniej, stawki wynajmu nie osiągnęły jeszcze poziomu z pierwszego kwartału 2020 roku, tj. sprzed wybuchu epidemii COVID-19 w Polsce" - podano w raporcie.
Analitycy wskazali, że w dalszym ciągu relatywnie niskie, realnie ujemne, stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczna – w warunkach wysokiej i rosnącej inflacji - ochrona oszczędności.
"Nabywcy mieszkań wydają się akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu. Warto jednak zaznaczyć, że wobec wyższych stóp procentowych alternatywne, bezpieczne lokaty kapitału zyskają na atrakcyjności względem rynku nieruchomości" - podano w raporcie.
Autorzy zwrócili uwagę na "bardzo dobre wyniki akcji kredytowej w III kw. 2021 roku" – wg Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 23,1 mld zł (4,9 proc. kdk; 64,3 proc. rdr). Według Biura Informacji Kredytowej, w październiku miesięczna akcja kredytowa wyniosła 8,5 mld zł (8. miesiąc z rzędu ze sprzedażą powyżej 7,5 mld zł). Pod względem wolumenu akcja kredytowa przekroczyła poziom sprzed pandemii o prawie 12 proc. Jak podano, nadal wzrasta liczba dużych kredytów – ponad połowa wartości (56,1 proc.) kredytów udzielonych do października to kredyty powyżej 350 tys. zł, w tym 27,5 proc. to kredyty powyżej 500 tys. zł.
"Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w III kw. 2021 r. w największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 15 tys. mieszkań, o 23 proc. mniej w porównaniu z II kw. 2021 r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w aglomeracjach monitorowanych przez JLL wyniosła 13,8 tys. (-13 proc. kdk i +6 proc. rdr). W ofercie było 36,6 tys. mieszkań (-3,2 proc. kdk; -25,7 proc. rdr), jest to najniższy poziom od III kw. 2010 r. Przytoczone statystyki sygnalizują ograniczenia w podaży mieszkań, co przy wysokim popycie tłumaczy wysokie ceny mieszkań" - podano w raporcie PKO BP.
"Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec III kw. 2021 r. pokazują wysoki wolumen projektów w toku, choć mniejszy 7 proc. rdr. Towarzyszy mu spadek banku ziemi o 35 proc. rdr, który ilustruje rozpoczynanie nowych projektów, ale i istotne ograniczenia podażowe – problem z dostępnością działek budowlanych. W tej sytuacji znaczący wzrost (o 18 proc. rdr) przedpłat klientów pozwala na utrzymanie wysokich stóp zwrotu z projektów deweloperskich" - dodano.
Analitycy PKO BP wskazali, że wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w III kw. 2021 r. nadal rósł, co sugeruje nadal optymistyczną ocenę średniej perspektywy przez inwestorów. Na podobną ocenę sytuacji wskazuje wzrost liczby pozwoleń na budowę.
"Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w III kw. 2021 r. silnie wzrosły - w granicach 6,6-12,7 proc. rdr, zależnie od obiektu (3,2-4,4 proc. rdr w II kw. 2021 r.). Firmy budowlane spodziewają się dalszego silnego wzrostu kosztów budowy, choć perspektywa globalnego spowolnienia gospodarczego może wpłynąć pozytywnie na stronę kosztową w ciągu kilku najbliższych kwartałów" - podano w raporcie.
Dostępność mieszkania, wyrażona liczbą metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie, w III kw. 2021 r. zmalała rdr w 8 miastach wojewódzkich - pogorszenie dostępności jest konsekwencją szybszego wzrostu cen mieszkań niż wzrost wynagrodzeń w tych miastach. W 4 stolicach województw dostępność była podobna jak w III kw. 2020 r., w 4 stolicach lekko wzrosła.
"W scenariuszu bazowym zakładamy osłabienie wzrostu cen mieszkań w kolejnych kwartałach 2022 roku. Oceniamy, że w ciągu roku ceny mieszkań wzrosną o ok. 5 proc." - podali analitycy.
Czynnikami, które będą hamować wzrostowy trend cen są: kolejne podwyżki stóp procentowych, przekładające się na wzrost ceny kredytu; prawdopodobne zaostrzanie polityki kredytowej banków; pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności, a także duży portfel mieszkań w budowie z terminem oddania do użytku w 2022 i później.
Z kolei przesłankami dalszego wzrostu cen są: ujemne realne stopy procentowe nadal motywujące do lokowania oszczędności na rynku nieruchomości; wciąż niska podaż mieszkań i strukturalne czynniki wzrostu kosztów budowy – wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja płacowa; czynniki regulacyjne takie jak zaostrzone od 2021 normy efektywności energetycznej; DFG, którego koszty deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań; a także gwarantowany kredyt mieszkaniowy (inicjatywa Polskiego Ładu), który wzmocni popyt na mieszkania.
"Scenariusz pesymistyczny wiąże się z szokową reakcją na kolejne podwyżki stóp procentowych. Zahamowanie popytu na mieszkania zbiegłoby się z rosnącą podażą mieszkań (projekty rozpoczynane w 2021 podczas boomu mieszkaniowego) i skutkowałoby znacznym spadkiem cen mieszkań. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność co do dalszego przebiegu pandemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym" - podało Centrum Analiz PKO BP.
W raporcie wskazano również, że dwa projekty mieszkaniowe zapowiedziane w Polskim Ładzie (określane jako gwarantowany kredyt mieszkaniowy – GKM oraz dom do 70 m kw.) wchodzą w życie - GKM w maju ’22, a dom do 70 m kw. w grudniu ’21. (PAP Biznes)
sar/ asa/
